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網(wǎng)絡(luò)上有宣傳寫著“外國人可RM400,000在吉隆坡買房 可以用來辦第二家園簽證”， 最近有客戶來問我： “這是真的嗎？是不是有什么特別通道？” 今天我就簡單的拆解這個說法。
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一、第二家園簽證的房產(chǎn)門檻
根據(jù)新政策（Platinum / Gold / Silver 類別），
在吉隆坡地區(qū)要符合白銀（Silver）類別的第二家園申請，
房產(chǎn)購買價必須至少600,000 馬幣以上。
因此 400,000 馬幣的房產(chǎn)，無論條件多吸引，都不符合白銀類別的申請標準。
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二、外國人在吉隆坡的最低購房門檻
除了簽證條件以外，我們還得遵守地方政府的購房限制。
目前在吉隆坡，外國人購買房產(chǎn)的最低門檻是 1,000,000馬幣。
也就是說，哪怕單位標價 RM900,000，若低于 1,000,000，也不能過戶給外國人名下。
所以，所謂“RM400,000 買房申請第二家園”的宣傳，在價格層面已經(jīng)不成立。
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三、那他們是怎么包裝成“RM400,000 買房”的？
很多這樣的宣傳，常用的手法是
以打折或回扣（Discount / Rebate）來制造吸引力。
但多數(shù)人會混淆 Discount（折扣）和 Rebate（回扣，
或者
把合同價與最終拿到的“現(xiàn)金回扣”混為一談，
從而形成一種“價格達標、實則少付錢”的錯覺。
網(wǎng)絡(luò)上有篇內(nèi)容解釋得非常清楚，我把要點直接引用（便于讀者理解）：
在房產(chǎn)交易中，Discount（折扣）和Rebate（回扣）有天壤之別。
房價 RM500,000，Discount 5%，實際售價 RM475,000；買家貸款按 RM475,000 計算，仍需付 10% 頭期 RM47,500。
房價 RM500,000，Rebate 5%，合同價仍是 RM500,000；買家貸款按 RM500,000 計算，但開發(fā)商返還 RM25,000 現(xiàn)金。
所以，Discount 是實際降價（合同價被拉低）；Rebate 是合同價不變、以現(xiàn)金方式返還買家。
銀行和政府多依據(jù)S&P（Sales & Purchase Agreement）合同價來判斷合規(guī)性與貸款額度。
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四、這點為什么會直接影響外國人購房門檻？
舉個例子：房產(chǎn)原價 RM1,000,000。
- 若寫成 10% Discount
→ 合同價變成 RM900,000 →不滿足外國人最低購房門檻。
- 若寫成 10% Rebate
→ 合同價仍是 RM1,000,000（事后開發(fā)商返現(xiàn) RM100,000）→合同價達標。
政府與銀行看的，是S&P 上的合同價。
因此懂得這點，就能看出許多營銷宣傳背后的操作手法。
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五、但“把40–60萬市場價寫成100萬合同價，再給超大 rebate”靠譜嗎？
有些宣傳說得天花亂墜：
“外國人買房門檻是一百萬？
沒關(guān)系，我們合同價寫 RM1,000,000，
rebate 六十萬，
你實際只付 RM400,000！”
聽起來像是“聰明操作”，
但稍微了解市場的人都知道——這根本說不通。
一套市場價 RM400,000–RM600,000 的房子，
怎么可能寫成 RM1,000,000 的合同價？
哪怕估價再寬松，也不可能抬高到這種程度。
這種不合理的估值，地方政府一看就知道“假”的。
外國人購房是要經(jīng)過地方政府批準的，
這種離譜的價格差距，根本不會被批準。
當然，也會有人說——
“開發(fā)商有關(guān)系，可以批?！?/p>
但那就已經(jīng)不是“灰色地帶”，而是非法交易的途徑。
買個房還要走到違法的邊緣，
何苦呢？
防范與建議
?1. 看市場價是否合理
同一區(qū)域、同戶型的實際成交價就是最直接的參考。
如果別人 RM500,000，你卻被報價 RM1,000,000，還說有 rebate —— 一定要小心。
?2. 核對合同文件
所有 S&P（買賣合同）都必須由注冊律師見證并蓋章備案，
別輕易簽“內(nèi)部版”或“暫存版”合同。
?3. 別信“內(nèi)部關(guān)系”或“特殊批文”
所有外國人購房審批都通過官方系統(tǒng)進行，
所謂“有人能幫批”或“關(guān)系戶操作”，多半是騙局。
?4. 不要全額款項
房產(chǎn)交易必須走律師或HDA托管（進度付款到開發(fā)商HDA賬號），
除非是已建好的項目才要全款；
任何要求你先打錢到私人賬戶的，一律拒絕。
?5. 記住一句話：
房產(chǎn)可以再找，錢沒了就真沒了。
防范一點風(fēng)險，比追回損失更現(xiàn)實。
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六、結(jié)語：別被“低價買房 + 簽證”噱頭迷惑
? 吉隆坡最低購房門檻：RM1,000,000 （合同價可以操作空間最多10-15萬左右）
? 第二家園白銀類別最低房產(chǎn)價：RM600,000 （吉隆坡很難可以選擇60-70萬之間房產(chǎn)來操作）
? S&P 合同價才是關(guān)鍵標準 — 但更要警惕假合同與虛假回扣，避免房錢兩空。（不按進度支付得注意）
看到“RM400,000 買房辦第二家園”的宣傳，記得多問三件事：
合同價是多少？
合同里回扣怎么寫？
誰來擔保你買了可以辦第二家園？
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