撰文| 劉虎 張夢云

一起與官員夫人延宕了八年的房屋租賃合同糾紛案，讓浙江溫州客商投資的湖北宜昌住邦建材有限公司（下稱住邦公司）很受傷。其作為出租方遭遇承租方吳興紅及其丈夫、副處級官員萬小云“天價(jià)索賠”，宜昌市西陵區(qū)法院法官程丹鑒定違規(guī)操作，不顧事實(shí)枉法裁判。目前該公司已向最高法院反映，要求再審。

該案緣于吳興紅在明知住邦公司一棟臨時(shí)建筑尚未辦理相關(guān)權(quán)證的情況下，仍租賃其作為商鋪。雙方以遠(yuǎn)低于市價(jià)的價(jià)格簽約，并在協(xié)議中約定了免責(zé)條款。后吳興紅卻裝傻充愣，以該建筑無合法手續(xù)無法經(jīng)營為由，要求退租并索賠1661萬元。經(jīng)四輪訴訟，住邦公司最終被判決賠償吳興紅416余萬元。

該案價(jià)格評估曾被三家鑒定機(jī)構(gòu)退回鑒定委托，理由包括“發(fā)現(xiàn)鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的”可以終止鑒定工作、所提供的所有資料均為白條不能做為評估依據(jù)等。受訪者提供

住邦公司向有關(guān)部門舉報(bào)后，卸任法定代表人多年的溫州著名企業(yè)家湯元挺卻面臨“被刑事”的風(fēng)險(xiǎn)。2025年2月25日，他收到了宜昌市公安局西陵區(qū)分局的《傳喚證》，稱其涉嫌“拒不執(zhí)行判決、裁定罪”。

住邦公司認(rèn)為，作為中國（湖北）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的宜昌市，這種司法機(jī)關(guān)少數(shù)人員幫助黨政干部及其親屬坑害外地企業(yè)家的奇案，獲取不當(dāng)利益，并動用刑事手段干預(yù)經(jīng)濟(jì)糾紛，大搞地方保護(hù)主義，嚴(yán)重?fù)p害了當(dāng)?shù)氐乃痉ü帕Α⒄蜗蠛蜖I商環(huán)境。

01

官太明知建筑沒有權(quán)證仍租賃，并簽下免責(zé)條款

“天眼查”顯示，住邦公司成立于2011年，注冊資本1996萬元，位于宜昌市西陵區(qū)。

公開報(bào)道顯示，湯元挺是浙江省溫州市蒼南縣金鄉(xiāng)鎮(zhèn)人，1986年到龍港辦印刷廠，1999年赴上海創(chuàng)業(yè)，先后在溫州、上海、湖北宜昌等地創(chuàng)辦了十多家企業(yè)。他在上海創(chuàng)業(yè)期間，積極響應(yīng)上海市對口支援三峽庫區(qū)建設(shè)的號召，在宜昌援助成立了多家企業(yè)。其中，住邦公司負(fù)責(zé)運(yùn)營的易中建材家居廣場，在宜昌市政府、西陵區(qū)政府的支持下逐步發(fā)展成為鄂西領(lǐng)先的建材家居市場。

住邦公司負(fù)責(zé)人稱，因業(yè)務(wù)需要，該公司于2011年在易中建材家居廣場修建了一棟自編號為“H棟”的臨時(shí)建筑。就H棟建筑的相關(guān)手續(xù)，該公司雖及時(shí)向有關(guān)部門進(jìn)行了申請，但因消防工程未整改到位而擱置。2014年，吳興紅向住邦公司提出，要租賃已經(jīng)閑置數(shù)年的H棟建筑作為經(jīng)營場所。

吳興紅租賃的涉案建筑，樓頂至今懸掛其公司招牌（上圖）；經(jīng)吳興紅裝修過后的涉案建筑（下圖）。劉虎攝

“我們明確告知她，其消防手續(xù)未落實(shí)，不具備辦理權(quán)證的條件，并且市場里還有其它大量閑置的場地，但她堅(jiān)持就要租這棟樓?！痹撠?fù)責(zé)人稱，吳興紅稱其丈夫萬小云（時(shí)任五峰土家族自治縣縣委常委、縣人武部部長，現(xiàn)任宜昌市政府辦公室三級調(diào)研員）人脈很廣，可以搞定消防手續(xù)和辦證問題。

出于對地方官員的敬畏和信任，住邦公司（甲方）于2014年9月5日與吳興紅（乙方）簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》。合同租期為2014年10月10日至2019年10月9日，租賃面積為2250平方米，租金為26萬/年（含8萬元/年的物業(yè)費(fèi)）。

關(guān)于權(quán)證的問題，該合同第九條明確約定：“因歷史原因，甲方相關(guān)權(quán)證尚未到位，此事于簽訂本合同時(shí)，已向乙方說明，乙方在合同履行過程中不得以甲方未辦理相關(guān)權(quán)證而主張甲方違約或解除合同并要求甲方承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

02

領(lǐng)導(dǎo)推薦的公司消防驗(yàn)收沒過，領(lǐng)導(dǎo)夫人怒告出租方

住邦公司負(fù)責(zé)人稱，雙方簽訂租賃合同后，領(lǐng)導(dǎo)推薦了湖北警笛消防保安設(shè)備集團(tuán)有限公司宜昌分公司（下稱警笛公司），并保證能夠通過消防驗(yàn)收。

隨后，住邦公司與警笛公司簽訂了《消防整改施工承包合同》，以150萬元的價(jià)格，將市場的消防整改工程承包給了該公司。合同約定，消防驗(yàn)收、拿證工作由警笛公司全權(quán)負(fù)責(zé)。

“150萬元的工程款，已經(jīng)遠(yuǎn)超正常的市場價(jià)格。但為了通過消防驗(yàn)收，我們只得無奈答應(yīng)了。”該負(fù)責(zé)人稱，簽訂《施工承包合同》后，住邦公司即向警笛公司先期支付了106萬元，尾款待完成消防驗(yàn)收后再付清。

住邦公司以150萬元聘請了“領(lǐng)導(dǎo)推薦”的消防公司，上了一大當(dāng)。受訪者供圖

“然而，警笛公司不但遲遲不能組織消防驗(yàn)收，還于2016年2月5日帶人將市場出入口堵住，索要所謂尾款，嚴(yán)重影響了市場正常運(yùn)營。為盡快恢復(fù)運(yùn)營，以及考慮到警笛公司與萬小云的‘特殊關(guān)系’，住邦公司被迫支付了15萬元尾款。為了消防驗(yàn)收投入的121萬元，就這樣打了水漂?！?/p>

無法完成消防驗(yàn)收，也就無法辦理權(quán)證。2017年4月，吳興紅無視雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》中“乙方在合同履行過程中不得以甲方未辦理相關(guān)權(quán)證而主張甲方違約或解除合同并要求甲方承擔(dān)責(zé)任”的免責(zé)條款，向西陵區(qū)法院提起訴訟。

“沒想到在這鬧市商業(yè)區(qū)中，居然還有這樣一幢無任何手續(xù)、占地幾千平米的違章建筑?！眳桥d紅在訴狀中稱，2014年9月初，她租下了易中建材家居廣場H棟二樓2250平方米的展廳，進(jìn)行建材家裝類經(jīng)營。住邦公司交付房屋后，她隨即進(jìn)場裝修。當(dāng)申請辦理消防安全驗(yàn)收時(shí)，被告知該房屋暫無任何手續(xù)，所以消防安全檢查無法驗(yàn)收。

吳興紅訴請法院確認(rèn)雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》無效，判決住邦公司返還房租、保證金等36.5萬元，并賠償其損失1661萬余元，其中包括裝飾裝修價(jià)值損失515萬余元、營業(yè)損失1000萬元等。

03

法官無視免責(zé)條款，判決出租方承擔(dān)主要責(zé)任

2017年7月4日，西陵區(qū)法院由審判員程丹獨(dú)任審理，對該案進(jìn)行了公開開庭審理。后該案轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，程丹仍?dān)任主審法官。

住邦公司辯稱，雙方簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》時(shí)，相關(guān)權(quán)證包括規(guī)劃許可證沒有的情況已經(jīng)明確告知了吳興紅，吳在簽訂合同時(shí)完全知道上述情況，該公司不存在任何隱瞞行為，承租人明知無證而承租上述房屋所造成的損失不應(yīng)由該公司承擔(dān)。

租賃合同已然明確，涉案建筑物權(quán)證未到位。受訪者供圖

其次，《商鋪?zhàn)赓U合同》第六條約定，承租人裝修事先要提交方案，并經(jīng)出租人書面同意才可以進(jìn)行，但是吳興紅既沒有提交方案，也沒有經(jīng)過該公司書面同意就擅自裝修，事后要求出租人賠償裝修損失沒有法律依據(jù)。

再次，吳興紅在裝修前沒有經(jīng)過該公司同意，即使合同無效，對于承租人未經(jīng)出租人同意的裝修，出租人也不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《建設(shè)工程施工許可管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，上述因裝修時(shí)未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。

該案開庭前，吳興紅委托宜昌華海資產(chǎn)評估合伙事務(wù)所對案涉房屋的裝飾裝修市場價(jià)值進(jìn)行評估。2017年4月1日，該所出具的評估結(jié)果為515萬余元（與原告吳興紅訴求金額相同）。住邦公司認(rèn)為評估價(jià)過于離譜，向西陵區(qū)法院申請重新進(jìn)行鑒定。法院委托湖北德恒資產(chǎn)評估有限公司（下稱德恒公司）進(jìn)行評估，該公司于2018年5月29日出具的評估結(jié)果為541萬余元（大于原告吳興紅訴求金額）

2018年12月12日，西陵區(qū)法院作出一審判決認(rèn)為，案涉房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可，雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》無效。吳興紅在裝修之前向住邦公司交納了裝修保證金，裝修過程中的材料、器械、工人等來往，住邦公司理應(yīng)知曉，若不同意可隨時(shí)要求吳興紅停止裝修，但其未作表態(tài)，故住邦公司是同意吳興紅對租賃商鋪進(jìn)行裝飾裝修的。

該案承辦法官程丹認(rèn)為，本案中吳興紅不存在過錯，故不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。經(jīng)鑒定，租賃商鋪的裝飾、裝修總價(jià)值為541萬余元，可移動物品總價(jià)值為20萬余元，故判決住邦公司賠償吳興紅租賃商鋪裝飾裝修物總價(jià)值520萬余元。

吳興紅、住邦公司均不服一審判決，上訴至宜昌市中級法院。2019年5月13日，宜昌中院認(rèn)為一審違反法定程序，裁定撤銷原判發(fā)回重審。

五峰縣人武部。劉虎攝

面對雙方白紙黑字的免責(zé)條款，這次西陵區(qū)法院“讓”了一步。2019年12月，該院重新作出判決，認(rèn)為依據(jù)雙方《商鋪?zhàn)赓U合同》約定的免責(zé)條款，吳興紅對于合同的履行狀態(tài)及結(jié)果應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任，酌定其承擔(dān)20%的責(zé)任，改判住邦公司賠償吳興紅裝飾裝修損失416萬余元。

雙方仍不服，再次上訴至宜昌中院。

吳興紅認(rèn)為，住邦公司沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致合同無效，應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。

住邦公司稱，在與吳興紅簽訂合同時(shí)，已經(jīng)書面告知對方案涉房屋相關(guān)權(quán)證尚未到位，且在雙方約定的免責(zé)條款中，“相關(guān)權(quán)證”亦包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證。吳興紅在房屋租金標(biāo)準(zhǔn)明顯低很多的情況下依舊選擇簽合同，表明其愿意承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

宜昌中院二審判決認(rèn)為，住邦公司未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)承擔(dān)合同無效后的主要責(zé)任。吳興紅對合同中載明的“相關(guān)權(quán)證尚未到位”沒有盡到合理的審慎義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。一審法院根據(jù)雙方在締約過程中的過錯，酌定住邦公司承擔(dān)80%的責(zé)任，吳興紅承擔(dān)20%的責(zé)任，符合事實(shí)和法律規(guī)定。

2020年3月31日，宜昌中院重二審判決駁回雙方的上訴。

住邦公司向湖北省高級法院申請?jiān)賹?，湖北高院?020年9月25日裁定駁回再審申請。

住邦公司不服，向宜昌市檢察院申請監(jiān)督，該院于2021年7月12日決定提請湖北省檢察院抗訴。同年10月15日，湖北省檢察院該院作出《不支持監(jiān)督申請決定書》，認(rèn)為該案不符合抗訴條件。

宜昌市檢察院曾決定抗訴，又被湖北省檢察院叫停。受訪者供圖

目前，該公司基于新的證據(jù)向湖北高院申請?jiān)賹?，湖北高院未予理會?，F(xiàn)已向最高法院反映，最高法院轉(zhuǎn)湖北高院給予答復(fù)，后者至今未予答復(fù)。

04

“100萬裝修索要500萬賠償”

“這件事情從一開始，就是萬小云夫婦給我們挖的坑?！弊“罟矩?fù)責(zé)人認(rèn)為，在這起“挖坑式索賠”案中，當(dāng)?shù)胤ㄔ好黠@偏袒該官員夫婦，雙方責(zé)任比例劃分、鑒定機(jī)構(gòu)選定程序及資質(zhì)、評估價(jià)格等方面均存在問題。

“雙方在免責(zé)條款中已經(jīng)就權(quán)證問題明確約定了責(zé)任歸屬，住邦公司不承擔(dān)責(zé)任。原審判決對雙方的責(zé)任比例劃分背離基本事實(shí)，適用法律錯誤?！弊“罟菊J(rèn)為，該公司已經(jīng)告知吳興紅租賃房屋的權(quán)利瑕疵，吳興紅系明知情形下自愿承租，該公司對合同無效不應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

宜昌市西陵區(qū)法院。劉虎攝

“一審法官程丹未經(jīng)我公司同意，強(qiáng)行指定鑒定機(jī)構(gòu)。德恒公司是程丹秘密確定的，評估過程也是秘密進(jìn)行的?！弊“罟矩?fù)責(zé)人稱，本案原審鑒定程序嚴(yán)重違法。

首先，鑒定機(jī)構(gòu)的選定程序不合法。德恒公司系程丹依據(jù)吳興紅的指定委托，住邦公司并不知情、亦未參與、更不認(rèn)可。該公司多次提出異議，要求重新鑒定均被駁回。

其次，鑒定時(shí)未通知住邦公司到場，鑒定程序不規(guī)范，導(dǎo)致該公司無法結(jié)合現(xiàn)場對鑒定報(bào)告進(jìn)行質(zhì)證。

再次，評估結(jié)果過高，違背常理。通常家裝的整體單價(jià)為1000元/平方米左右，本案裝修單價(jià)高達(dá)2313/平方米，評估報(bào)告大幅溢價(jià)。

住邦公司代理律師指出，根據(jù)“法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定”第3條，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)在鑒定人名冊中隨機(jī)產(chǎn)生，而德恒公司根本不在該名冊中，無權(quán)進(jìn)行鑒定。

裁判文書顯示，對本案鑒定機(jī)構(gòu)的選定，一審法官程丹稱，雙方當(dāng)事人先后選定了三家鑒定機(jī)構(gòu)，鑒定委托均退回未進(jìn)行。吳興紅提供了德恒公司可以進(jìn)行鑒定，程丹讓其將此信息告知對外鑒定委托辦公室。因雙方當(dāng)事人對再行選定鑒定機(jī)構(gòu)未協(xié)商達(dá)成一致，德恒公司又在鑒定機(jī)構(gòu)名冊之列，于是由程丹提供相應(yīng)的鑒定委托書，對外鑒定委托辦公室委托了德恒公司。

“幾家鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)為不夠鑒定條件退回鑒定，最終由西陵區(qū)法院選定了一家無權(quán)鑒定的機(jī)構(gòu)。”住邦公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根據(jù)開庭筆錄，德恒評估公司自認(rèn)不在鑒定機(jī)構(gòu)名錄，只在評估機(jī)構(gòu)名錄；就住邦公司訴德恒評估公司一案，法院民事裁定書駁回起訴，裁定書“事實(shí)查明”部分明確，前案啟動的是鑒定程序，但從評估機(jī)構(gòu)名錄中選定了德恒評估公司；《湖北省高級人民法院2017年度司法委托評估機(jī)構(gòu)名單》中，德恒評估公司在評估機(jī)構(gòu)名單中，該評估機(jī)構(gòu)名單出臺的目的，是適用于法院拍賣程序；湖北省高院就鑒定機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)分別造冊；最高人民法院答復(fù)，《人民法院對外委托司法鑒定管理規(guī)定》已停止使用。

“所謂的依法選定鑒定機(jī)構(gòu)，幕后極有可能是某些法官與官員夫婦相互勾結(jié)，故意嚴(yán)重高估損失，從中漁利?！?/p>

該負(fù)責(zé)人稱，541萬余元的評估結(jié)果也缺乏相應(yīng)依據(jù)，大部分系評估人員的主觀判斷，根本沒有說服力。2021年1月16日，住邦公司委托浙江瑞安市安陽房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司對案涉房屋裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行了評估，評估結(jié)果僅136萬余元。“吳興紅獅子大開口，主張500多萬元的裝修等損失，卻提供不出相應(yīng)的正規(guī)發(fā)票，全是白條！”

住邦公司的律師也指出，吳興紅大可提供發(fā)票、支付憑證等，輕松主張損失，為何舍近求遠(yuǎn)搞評估？

住邦公司委托的評估機(jī)構(gòu)，對涉案物的評估價(jià)值為136余萬元。受訪者供圖

“本案案外因素的干擾太大！”住邦公司負(fù)責(zé)人稱，據(jù)西陵區(qū)法院有法官講述，萬小云利用職務(wù)影響力，通過某領(lǐng)導(dǎo)向相關(guān)審判人員打招呼，嚴(yán)重影響了本案公正審判。目前，該公司已向相關(guān)部門要求對審判人員、評估機(jī)構(gòu)追責(zé)。