深圳官方發(fā)文！要修“路”到南沙。

近期，深圳官方公布深南中城際建設方案預研招標文件中標結果。

圖源：公共資源交易中心

此前，深圳在《深圳市綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃方案（2024—2035年）》中，就有提到“要推進深南中城際規(guī)劃研究，強化深圳前海與大灣區(qū)的南沙等重要板塊的直達聯(lián)系”。

隨著深南中城際建設方案預研以168.1萬成功完成招標，這條連接珠江口兩岸的城際線路、“超級地鐵”離規(guī)劃建設又近了一步。

深南中城際=深中城際+南中珠城際中的南中城際，線路圖走向僅供參考。

未來深南中城際這條“超級地鐵”，將在南沙與廣州地鐵18號線（南延）的二十涌站相接，而該站點所在的板塊是定調(diào)要打造灣區(qū)旅游IP的南部新城，有已建成的頂級運動場館，還有海岸線資源以及濕地公園等生態(tài)等「深圳灣」同款配套。也正因此，板塊中近期將入市的新盤——中交蔚藍海岸引發(fā)眾多深圳人關注。據(jù)悉，該項目尚未完全對外開放，就已有過百批深圳客戶蜂擁而至！

一邊是深圳官方真金投入，一邊是深圳人真金的看房熱情，這不是巧合，是跨城置業(yè)窗口期出現(xiàn)的信號。

為何深圳人再度買入南沙、選擇中交蔚藍海岸？終極原因在于，真的超值！

01.

深圳人最精明的一筆賬

半小時通勤，房價不及前海1/5

買房這筆賬，深圳人最會算！

這些年來，深圳人的置業(yè)觀念早就發(fā)生改變：不再局限于深圳，開始以深圳核心板塊—前海寶中為代表的核心為原點往外走，尤其近年來隨著深中通道等軌道的開通，這種“退一步往外置業(yè)”的現(xiàn)象更多。深圳人再度殺回南沙，主要原因之一就是置業(yè)南沙這筆“賬”算得過來。

一是，時空距離被弱化！前海開車到南沙比到羅湖還近。

南沙位于大灣區(qū)地理幾何中心，是與前海、橫琴齊名的自貿(mào)區(qū)，更是串聯(lián)廣深港澳的大灣區(qū)核心交通樞紐，近年來內(nèi)外交通“連接力”不斷提升！

南沙區(qū)位示意圖，僅供參考

去年深中通道開通，進一步縫合珠江口東西兩岸，深圳核心前海寶中到珠江口西岸的廣州南沙、中山馬鞍島之間的天然屏障“消弭”，而作為深中通道珠江口西岸第一登陸點的南沙，成為珠江口西岸與深圳核心-前海寶中距離最近的城市板塊。在這之后，基于深中通道的軌道優(yōu)勢，從深圳前海寶中開車到南沙，比到深圳羅湖、龍華更快。

深中通道示意圖，僅供參考

通行時間預測圖，圖源：百度地圖，僅供參考

南沙還有一條“超級地鐵”廣州地鐵18號線，目前已開通萬頃沙——冼村站，在建的廣州地鐵18號線南延（萬頃沙——興中）——南中珠城際，將在二十涌站與深中城際相連，成為連接廣深的“超級地鐵”——深南中城際。未來從南沙出發(fā)，乘坐“超級地鐵”可直達深圳。

與此同時在建的南沙樞紐還將引入與深圳可實現(xiàn)互聯(lián)的——深茂鐵路、連接廣州-中山-珠海-澳門的廣中珠澳高鐵等城際線路，此外還有規(guī)劃中的廣州地鐵15號線、32號線及22號線南延線、穗深通道，及近期有新進展的深江鐵路（深茂鐵路深圳到江門段，在建），這些軌道線路落地后，南沙交通線路織網(wǎng)更密，也進一步緊密與深圳之間的聯(lián)系。

深江鐵路線路走向圖，僅供參考

屆時從深圳到南沙，除了從前海出發(fā)經(jīng)深中通道、深南中城際抵達，還可以從西麗高鐵站出發(fā)由深江鐵路前往。

二是，低成本享受高效通勤！買入南沙性價比超高。

以深圳核心區(qū)-前海寶中為原點，畫一個圈，你會發(fā)現(xiàn)幾乎和南沙同在圓圈線上的有光明、龍華、羅湖。

當下龍華、羅湖新房多為5萬+/平，光明多為4萬+/平，而南沙新房價格在1-2萬/平，不到前海寶中1/5。工作在前海寶中，高峰期從房價4、5萬/平的非核心區(qū)到前海寶中通勤，車程保守估計1小時以上，而從南沙到前海寶中走深中通道大約半小時左右。（房價參考自：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、鏈家）

交通示意圖，僅供參考

中交蔚藍海岸價格更優(yōu)惠（1字頭），約為羅湖、龍華約1/4、光明1/3，且位于深中通道南沙出口第一橋頭堡。從該項目出發(fā)，無需繞行可直接進入萬頃沙立交，經(jīng)由深中通道全程約半小時就可進入深圳前海范圍內(nèi)；未來還可以由地鐵18號線到二十涌站乘坐廣深“超級地鐵”——深南中城際，到深圳通勤。

可以說，置業(yè)南沙，跨城通勤前海寶中，不僅時間更短、資金壓力也更小，而中交蔚藍海岸會讓這種「交通便利性&低置業(yè)成本」的優(yōu)勢更明顯。

02.

南沙大科學裝置“加載”

灣區(qū)科創(chuàng)核！南沙版的“粵海街道”

這一波關注南沙的深圳客提到，之所以再度選擇南沙，不僅是發(fā)現(xiàn)了南沙和深圳之間有著極為緊密的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系——從某種角度上來看有南山科技園的影子；更重要的是南沙的產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模以及科創(chuàng)水平遠比他們了解的要更牛，未來發(fā)展有潛力。

首先，南沙是廣州核心增長極、最有價值板塊之一！

深圳最有價值的板塊，藏在最新版的國土空間規(guī)劃大圈中-綜合性創(chuàng)新核心區(qū)，包含南山科技園在內(nèi)的粵海街道、深超總、前海寶中等以創(chuàng)新及科技為主的板塊。廣州最有價值的板塊同樣藏在規(guī)劃中，是以發(fā)展科創(chuàng)為主的板塊，位于廣州的活力創(chuàng)新軸線上的南沙就在其中。

示意圖，僅供參考

這些年來，南沙從市級開發(fā)區(qū)、國家級新區(qū)、南沙自貿(mào)區(qū)再到粵港澳全面合作示范區(qū)，地位不斷升級，規(guī)劃也不斷提升，在國務院發(fā)布《南沙方案》后，南沙由自貿(mào)區(qū)升級為立足灣區(qū)、協(xié)同港澳、面向世界的重大戰(zhàn)略性平臺！

不僅有“國家意志”支持，南沙還是廣州城市核心區(qū)之一，廣州“十四五”明確提出要“舉全市之力建設”的區(qū)域，是未來10年乃至更長時間內(nèi)廣州重點發(fā)展的區(qū)域，城市核心增長極。

其次，灣區(qū)科創(chuàng)霸榜全球！大科學裝置“加持”，南沙是灣心科創(chuàng)引力核。

前段時間發(fā)布的全球創(chuàng)新集群TOP15中，排名第一的城市集群就在大灣區(qū)，為“深圳-香港-廣州”集群。其中廣州位于該創(chuàng)新集群的A形頂點，近年來堅定推動創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略，廣州中的南沙位于灣區(qū)科創(chuàng)A形腰部，占據(jù)灣區(qū)創(chuàng)新集群核心，同時位于廣深科技創(chuàng)新走廊C位。

而從南沙產(chǎn)業(yè)邏輯來看，你會發(fā)現(xiàn)「8+2+3」現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系中既有科創(chuàng)，又有智能制造，還有金融，乍一看產(chǎn)業(yè)結構及集群效應上和深圳含“科技量”最高的粵海街道類似，有南山科技園的影子。

參考自：《廣州市南沙區(qū)關于深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略 培育高質(zhì)量發(fā)展新動能的若干政策意見》梳理

仔細拆解南沙，你還會發(fā)現(xiàn)這個板塊的科創(chuàng)地位很高，未來天花板難以預估。

一方面是，南沙的「科創(chuàng)底」?jié)夂?/strong>：建立22家新型研發(fā)機構、立項19個粵港澳聯(lián)合科技攻關項目、設立41個科學實驗室，打造了如中科院南海海洋研究院、大灣區(qū)科學論壇以及「深海實驗平臺——“深海冷泉”」多個科技創(chuàng)新平臺。

其中的“深海冷泉”為廣州兩大科學裝置之一，是海底極限工作深度2000米的海底實驗室，不僅有利于科學家研究人類生命起源、加速海底資源開發(fā)，更重要的是未來將吸引更多科學家匯聚開展海底相關的大科學計劃，提高南沙乃至廣州的國際科研地位，進一步拔高片區(qū)未來價值天花板。

冷泉生態(tài)系統(tǒng)研究裝置示意圖，圖源：網(wǎng)絡，僅供參考

另一方面是，南沙的「人才基」很強悍：從《南沙方案》出臺至今3年間，南沙成為國內(nèi)外科研人才聚集地，不僅匯聚了105個領軍人才團隊，其國際高端人才引進年均增長55%（39個博士博士后科創(chuàng)平臺三年間引進的博士后年均增長40%，超1/4有海外背景）未來發(fā)展活力充足且在國際上更有競爭力。

尤值一提的是，南沙的科創(chuàng)有「強引力」，早已霸榜大灣區(qū)：雖然規(guī)劃上南沙是要和深圳光明科學城、東莞松山湖科學城一起，共建大灣區(qū)綜合性國家科學中心，但事實上南沙連續(xù)舉辦了3屆的大灣區(qū)科學論壇，是大灣區(qū)科學技術領域影響力TOP級的會議論壇，300+海內(nèi)外知名院士、萬余名專家學者往來，諾貝爾獎、菲爾茲獎的頂級學者共聚，這樣的南沙是灣區(qū)科創(chuàng)引力極強的「科創(chuàng)會客廳」。

在濃厚“科創(chuàng)底+人才基+強引力”之下，南沙還建立港科大（廣州）科創(chuàng)成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化基地-南沙科學城國際創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)社區(qū)，累計進駐項目32個，聚集192家成果轉(zhuǎn)化聯(lián)盟，加速科研成果轉(zhuǎn)化進而助推資本、企業(yè)匯聚。

如今的南沙，有2支資金規(guī)模約30億的科技轉(zhuǎn)化母基金，其中一資金規(guī)模約20億的科技創(chuàng)新母基金累計撬動超180億社會資本；南沙的高新技術企業(yè)年均增長超20%，總數(shù)已超1300家，其中包括4家上榜2025年全球獨角獸榜單的企業(yè)，聚「財」能力Max！

總的來看，南沙以「產(chǎn)學研」模式，通過吸引企業(yè)入駐后與其合作加速科研成果轉(zhuǎn)化，進而推動片區(qū)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，為片區(qū)未來發(fā)展注入更多的「科創(chuàng)動力」、提高板塊未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

回看粵海街道的南山科技園依托“產(chǎn)學研”融合模式發(fā)展成為高新技術產(chǎn)業(yè)重地，誕生多個上市企業(yè)，片區(qū)也成為深圳居住標桿之一、價格早已在深圳第一梯隊。如今的南沙，產(chǎn)業(yè)集群基地雄厚，為灣心科創(chuàng)引力核，還有獨角獸企業(yè)，未來可期。

劃重點：再見南沙，他已和深圳科創(chuàng)掛鉤，開始承接深圳的產(chǎn)業(yè)外溢！

對于深圳人而言，再度親近南沙，還有一個主要原因是「南沙科創(chuàng)早已與深圳“掛鉤”」——今年深圳光明和廣州南沙簽訂《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，共建大灣區(qū)綜合性國家科學中心。

展開南沙“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)地圖”來看，一體兩翼三支點的布局中給深圳留了一個重要的區(qū)域——南沙南部新城、兩翼中的廣深聯(lián)動未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范區(qū)。

圖源：廣州南沙科學城總體發(fā)展規(guī)劃（2022—2035年），廣州市政府官網(wǎng)

在南沙產(chǎn)業(yè)布局中，南部萬頃沙總投資近70億的「生物谷、數(shù)字谷、健康谷」重點發(fā)展生物、醫(yī)藥、半導體、云計算、大數(shù)據(jù)、信息技術及醫(yī)學研發(fā)等產(chǎn)業(yè)集群，是 「承接深圳生物醫(yī)藥、集成電路、人工智能外溢資源」等高新資源的要地，為深圳的“產(chǎn)業(yè)后花園”。

這里布局的千億生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群——南沙生命健康價值園區(qū)，已吸引深圳市北科生物科技已簽約落戶；這里的芯粵能、芯聚能等注冊于南沙的半導體企業(yè)背后亦有深圳的“身影”。毋庸置疑，未來南沙南部是集中承接深圳產(chǎn)業(yè)外溢的板塊，也是“深圳產(chǎn)業(yè)要素”最濃厚的區(qū)域之一。

值得注意的是，南沙南部的健康谷既是廣深聯(lián)動未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范區(qū)核心，也是廣深聯(lián)動第一站，未來南沙板塊中與深圳聯(lián)系最緊密的，這里也是當下深圳人經(jīng)由深中通道進入南沙的第一站，是這次深圳人置業(yè)南沙首選的板塊-南沙南站新城，中交蔚藍海岸所在地。

畢竟，對于見證了過去深圳過去幾十年高速發(fā)展的深圳人，更懂得南沙的價值——過去十年間GDP年均增長在10%以上、先進制造業(yè)增長速度也能去到15.4%（2023年）的南沙疊加強勁科創(chuàng)發(fā)展動力，未來片區(qū)必將出現(xiàn)「產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展、人才持續(xù)涌入」的現(xiàn)象。

在「產(chǎn)業(yè)+人才」雙重效應下，南沙南部片區(qū)發(fā)展?jié)摿κ潜环糯蟮?，他們認為當下買入南沙新城板塊的中交蔚藍海岸，就是買入深圳產(chǎn)業(yè)外溢紅利、提前搶占下一個城市發(fā)展高地。

而從人居維度來看，科創(chuàng)“濃度”如此高的南沙，未來科學家、高新技術人才、企業(yè)高管匯聚，是灣區(qū)核心的“高知、高薪、高智”人才聚集高地。

對望與南沙共建「大灣區(qū)綜合性國家科學中心」的深圳光明、東莞松山湖的4萬+/平，南沙南部新城的中交蔚藍海岸1萬+/平，何嘗不是科學家美好生活的「優(yōu)解」？

03.

在灣核南沙里享「深圳灣」配置

1字頭買容積率1.58的四代宅、空中院墅

對于深圳人而言，中交蔚藍海岸不僅占據(jù)南沙未來最有價值的南沙南部新城核心，更重要的是景觀、人文配套是深圳灣同款，產(chǎn)品亦是深圳尚未有的「第四代」住宅，能享“超奢闊尺度+專梯專戶”的豪宅體驗。

見證過品牌央企在深圳開發(fā)建設統(tǒng)籌片區(qū)能力的深圳人，更對有央企中交加持的中交蔚藍海岸未來有信心。

為了給未來科學家、高新技術人才及企業(yè)高管等頂尖人群提供舒適的居住環(huán)境，南沙南部新城片區(qū)由央企中交集團旗下——深耕南沙多年的城市合伙人、具備城市綜合開發(fā)運營能力的中交城投，對片區(qū)進行開發(fā)建設、統(tǒng)籌運營。

中交城投之于南沙的角色，就如同華潤置地之于南山深圳灣。

華潤置地通過「建設“春繭”體育館、“春筍”寫字樓等城市地標、深圳灣瑞府等高端豪宅，對片區(qū)統(tǒng)籌運營」，將曾經(jīng)一片灘涂的深圳灣打造成深圳城市新名片。

在近期的廣州官方定調(diào)中，南沙南部新城就是廣州南沙黃金內(nèi)灣，將建設為集文化、旅游、體育、生態(tài)等功能于一體的大灣區(qū)體育中心，未來通過引入大型文旅項目&結合區(qū)域生態(tài)優(yōu)勢，打造“濕地+”、“體育+”的大灣區(qū)旅游IP。

圖源：@人在南沙，僅供參考

根據(jù)此前規(guī)劃，南部新城約35平方公里分為「國際健康城、創(chuàng)智樂享城、科創(chuàng)島、交往島」四個片區(qū)開發(fā)建設，其中的創(chuàng)智樂享城是整個片區(qū)規(guī)劃中，既有商務氛圍又有人文配套同時生活氣息濃厚的宜居板塊。

大灣區(qū)文化體育中心現(xiàn)狀航拍圖，圖源：廣州南沙發(fā)布，僅供參考

這里有已經(jīng)建成的世界級地標——大灣區(qū)文化體育中心，對標中國頂級體育場館——北京鳥巢&水立方，體育場+體育館總建面近50萬平，總座位約6萬個，可舉辦NBA、CBD等體育賽事&開辦萬人演唱會的的綜合體育場館。

大灣區(qū)文化體育中心北側，有已簽約、總投資超60億的國家級科創(chuàng)引擎項目——廣東廣播電視臺未來影視產(chǎn)業(yè)園。

相對位置示意圖，AIGC生成+壹地產(chǎn)處理

對于深圳人而言，選擇位于創(chuàng)智樂享城板塊且為中交城投開發(fā)建設的中交蔚藍海岸，不僅近享灣區(qū)核心的TOP級配套，還可享受「60億國家級科創(chuàng)引擎」發(fā)展紅利。

明明只是單價1字頭買了南沙，卻和住在深圳灣的行業(yè)大佬一樣，家門口就是公園、周邊就是海岸線，走兩步還是超級體育場館，一不小心就和行業(yè)大佬同頻。

中交蔚藍海岸位于有灣區(qū)旅游IP定調(diào)的南部新城核心居住區(qū)，除了臨近已建成的大灣區(qū)文化體育中心外，3km范圍內(nèi)還有南沙濕地公園，約22km的海岸線。

示意圖，僅供參考

公園+海岸線+頂級體育場館，這個組合在深圳不正是深圳灣業(yè)主標配？

但深圳灣因稀缺生態(tài)+核心區(qū)位+頂級配套，吸引眾多高凈值人才匯聚，房價早已去到20萬+/平，對于大多數(shù)人而言，早已遙不可及！

而現(xiàn)在，1字頭你就能拿下尚處于開發(fā)建設的灣區(qū)科創(chuàng)核宜居板塊——南部新城的中交蔚藍海岸。不到1/15深圳灣房價，你就能在陽臺享受到豪宅標配的公園、海稀缺生態(tài)，步行到體育場館或看演出或看頂級體育賽事感受活力四射的日常，和行業(yè)大佬景觀、配套同頻。

1.58 容積率第四代空中院墅，為深圳客提供「在通勤便利前提下，“居住升級”」的品質(zhì)選擇。

對于深圳買房人而言，中交蔚藍海岸除了外在的交通便利性、產(chǎn)業(yè)價值以及區(qū)域配套優(yōu)勢很有吸引力外，向內(nèi)——產(chǎn)品做得也不錯，項目產(chǎn)品的稀缺性也是打動他們的主要因素之一！

他們說，中交蔚藍海岸，是一個走在深圳前面的“好房子”。

居住舒適度高——容積率1.58+生態(tài)海居四代宅。

在深圳，低容積率是直接與高居住價值掛鉤，往往低密度項目是片區(qū)居住標桿。比如福田香蜜湖板塊容積率約1.4的香蜜湖1號&水榭花都，南山華僑城板塊容積率約2.02的波托菲諾純水岸一期，無不是片區(qū)居住舒適度非常高的標桿項目；而容積率僅約1.58的中交蔚藍海岸，是南向板樓的低密社區(qū)，也有這樣的潛質(zhì)。

效果圖，僅供參考

且該項目產(chǎn)品是深圳目前尚未出現(xiàn)的四代宅——生態(tài)海居四代宅空中院，純板式小高層。據(jù)悉，即將入市的產(chǎn)品為建面約132-205平的超新規(guī)戶型，不僅戶戶有庭院，還有超大LDKB無界寬廳帶有南向超大陽臺，約3.15米層高比前段時間剛發(fā)布的廣州“好房子”征求意見稿中的3.1米層高標準更高，整體尺度感也更大，居住舒適度也更高。

效果圖，僅供參考

重點是，超高使用率、奢闊尺度下，還能實現(xiàn)專梯專戶！這種配置，放在深圳來看，就是豪宅的“段位”。

空間尺度之大，從建面約175平樣板間實拍視頻就能感受到。

建面約175㎡樣板房實拍

建面約164平的B1戶型做了4房2廳3衛(wèi)3陽臺，建面約132平的A1戶型則做了3房2廳2衛(wèi)3陽臺，整體空間尺度感非常好，在做充足空間分隔的前提下，尺度感及生活功能性還能全線拉滿。

戶型示意圖，僅供參考

約20+平的私家庭院，種種花草，閑來無事沏茶品茗、與友交杯或運動健身，在工作之余尋找內(nèi)心舒適片刻；

超長南向面寬，超長舒適采光面，景觀視野線拉滿的同時住起來也非常舒服；

舒適的LDKB一體化空間，日常社交空間更大，可以家庭交流、互動，也可以宴請親友。

如此大的尺度空間、能有豐富多元生活的房子，滿足高凈值人群的多元需求，深得深圳人青睞。

品質(zhì)調(diào)性同步拉滿，能夠想象得出美好生活的畫面。

為了匹配未來片區(qū)高端人群對居所的品質(zhì)以及日常功能性需求，中交蔚藍海岸不僅在戶型產(chǎn)品打造上下功夫，在項目整體的設計建造及社區(qū)園林&會所空間的設計搭建上也十分用心。

外部形象深入人心，全景玻璃幕墻的公建化立面上，淺灰LOW-E玻璃和銀灰色鋁材&香檳色鋁材相互勾勒，經(jīng)典的現(xiàn)代美學與金屬線條碰撞，科技感十足同時又極具調(diào)性，符合科研人才、高新技術人才及企業(yè)高管對居所——高質(zhì)感、現(xiàn)代感及科技前沿的追求。

拆解細節(jié)來看，你會發(fā)現(xiàn)整個社區(qū)不僅環(huán)境很好，整體給你感覺也非常舒適。

有給開車回家的業(yè)主打造了一個對標星級酒店打造的落客區(qū)，開車回家一進入地庫就有迎面而來的舒適。

還給平時喜歡在小區(qū)里溜達的業(yè)主，打造了一個現(xiàn)代濱海風情的園林，中心園林+組團花園的雙重景觀，一步一景，綠意環(huán)繞！還做了一個下沉式庭院，有恒溫泳池、陽關健身房、業(yè)主餐廳、專屬會客廳、臺球室等多個社區(qū)休息娛樂場所，讓社區(qū)不只是社區(qū)，還是日常休閑娛樂、放松身心的地方。

園林效果圖，僅供參考

可以說，1字頭的中交蔚藍海岸不僅能夠享受到更高效的交通便利性、未來科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)價值效應，還能享受到比擬深圳灣的配套，以及擁有目前深圳尚未出現(xiàn)的「第四代住宅」，享受品質(zhì)與舒適度兼具的濱海社區(qū)生活氛圍。

據(jù)壹地產(chǎn)了解，中交蔚藍海岸已于近期開放樣板間、即將入市！第一波深圳人已經(jīng)前往了，你心動了嗎？

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