不是酒店開(kāi)不起，而是“拼樓”更有性價(jià)比。

近兩年，隨著國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)愈發(fā)內(nèi)卷，“拼租”式開(kāi)店也開(kāi)始在酒店圈流行開(kāi)來(lái)。

一棟樓擠滿一二十家酒店，密密麻麻掛滿大大小小的廣告牌，“酒店住宿、特價(jià)房、電腦房”等招牌令人目不暇接。

近日，網(wǎng)友發(fā)帖稱，杭州蕭山區(qū)一棟高層大樓內(nèi)分布著十余家酒店，幾乎每層一家，引發(fā)熱議。

離譜的是，這么多酒店扎堆擠在同一棟樓里并沒(méi)有出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，反而大部分酒店國(guó)慶假期前四天基本訂滿，旺季基本滿房。

拼順風(fēng)車、拼好飯倒是常見(jiàn)，這種拼樓式的“酒店垂直綜合體”也越來(lái)越多。

這種酒店“疊羅漢”的現(xiàn)象如今已不罕見(jiàn)。

有的公寓樓甚至有多家酒店共享大堂，僅通過(guò)樓層分隔。這背后，是中國(guó)酒店業(yè)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的殘酷現(xiàn)實(shí)。

當(dāng)酒店開(kāi)始“疊羅漢”

一棟公寓樓里塞十幾家酒店，這事兒聽(tīng)起來(lái)像“疊羅漢”。

走進(jìn)杭州錢江世紀(jì)城的公寓樓，一棟外表普通的寫字樓窗口掛滿了各式酒店招牌。

樓層指示牌上密密麻麻列著不同酒店的名字和所在樓層，宛如一個(gè)“酒店垂直綜合體”。

查詢企查查平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，這棟樓內(nèi)近半的酒店股權(quán)交叉明顯，很多都是老板之間相互合作、共同投資。

為什么這么多酒店扎堆在一棟樓里？

這是因?yàn)殚_(kāi)設(shè)酒店需要有場(chǎng)地有相關(guān)的資質(zhì)以及消防許可，而早期的一些寫字樓和相關(guān)的酒店簽署了獨(dú)占協(xié)議，適合開(kāi)酒店的場(chǎng)地并不多，更何況錢江世紀(jì)城這種緊靠地鐵站和奧體、地段這么好的物業(yè)更是難求。

據(jù)媒體報(bào)道，這么多酒店在同一棟樓里不僅沒(méi)有互相搶客，反而是淡季大家一起淡，旺季都是滿房。

據(jù)悉，看江看夕陽(yáng)的酒店客房成爆款，國(guó)慶假期前四天基本訂滿，房?jī)r(jià)每晚最貴可達(dá)700元以上。

然而，酒店扎堆公寓樓為行業(yè)帶來(lái)新思路的同時(shí)，也帶來(lái)一系列“民訴”問(wèn)題。

去年，成都泰華公寓因“廉價(jià)非法旅館泛濫”帶來(lái)諸多矛盾。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，小區(qū)共有住宅208戶，僅有110戶用于業(yè)主自住或租住，剩下的住宅除出租辦公或作為倉(cāng)庫(kù)外，全部變身為導(dǎo)致小區(qū)“民訴”不斷的旅館。

據(jù)業(yè)主反映，每天大量不明身份人員進(jìn)出占用電梯、產(chǎn)生消防隱患，部分業(yè)主還透露有人甚至試圖開(kāi)住戶門鎖，已經(jīng)導(dǎo)致了部分住戶被盜。

除泰華公寓外，成都武侯區(qū)新南門萬(wàn)高都市欣城小區(qū)業(yè)主的“云投訴”民宿與小旅館泛濫也引起了大眾的廣泛關(guān)注。

據(jù)業(yè)主和物業(yè)共同調(diào)查統(tǒng)計(jì)，小區(qū)共有住宅184套，民宿和小旅館就占了53套。

哈爾濱愛(ài)達(dá)·九溪小區(qū)一棟29層的公寓樓，19層都被酒店占領(lǐng)，8家不同品牌的酒店共享同一棟公寓。

電梯按鈕密密麻麻貼著不同酒店的名字，游客拖著行李箱進(jìn)進(jìn)出出。

同樣地段，這里的酒店價(jià)格比正規(guī)賓館便宜三成。學(xué)生黨、打工族圖省錢都愛(ài)住這種“樓中店”。

但羊毛出在羊身上，便宜房間沒(méi)窗是常態(tài)，隔音像紙糊的。曾有游客抱怨：“隔壁打呼嚕聽(tīng)得清清楚楚，還以為睡大通鋪?！?/p>

這種酒店扎堆的模式雖然帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益，也產(chǎn)生了諸多隱患。

其中安全隱患最為突出，大量酒店扎堆意味著大量布草堆積，電路負(fù)荷也大，2020年深圳就有類似公寓著火的前車之鑒。

不過(guò)，同樣的地段，寫字樓的售價(jià)和租金當(dāng)下都比不上能開(kāi)酒店的公寓。

在利益驅(qū)使之下，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主自然會(huì)選擇租金回報(bào)更高的酒店業(yè)態(tài)。

“同生共死”的酒店垂直綜合體

這幾年如果有仔細(xì)觀察城市商業(yè)生態(tài)的情況的朋友，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：以前面積大一些的飯店或者大型場(chǎng)所還有公寓，如今絕大部分都改為酒店了。

就比如西湖邊的涌金廣場(chǎng)，一位本地大媽今年5月就對(duì)媒體吐槽：“曾經(jīng)人山人海，買菜都要排隊(duì)，現(xiàn)在全是各種酒店。”

涌金廣場(chǎng)整棟樓內(nèi)有近十家酒店，包括大型連鎖酒店和青年旅館在內(nèi)的占地三到六層，各種酒店占據(jù)了半壁江山。

圖源：小紅書

這種“酒店垂直綜合體”模式為何會(huì)越來(lái)越受投資人歡迎？

曾有酒店工作人員在接受媒體采訪時(shí)道出了實(shí)情：“整棟樓酒店之間的差異化還是很明顯的，相互間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有?！?/p>

酒店扎堆經(jīng)營(yíng)形成了集聚效應(yīng)，提升了整個(gè)樓宇作為住宿區(qū)域的知名度。部分消費(fèi)者可能會(huì)專門為了“選擇多”而選擇這棟樓，從而降低單個(gè)酒店的獲客成本。

圖源：小紅書

這種獨(dú)特的“共生模式”使得各酒店既能保持自身特色，又能共享客流資源。

在淡季，各酒店共同承擔(dān)市場(chǎng)冷清的壓力；在旺季，則都能享受滿房的紅利。

隨著酒店行業(yè)加速洗牌，小房量酒店因投資成本小、背負(fù)的入住壓力低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，投資優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。

小體量酒店加入門檻更低，投資更小，壓力更輕，所承擔(dān)的租金和人工壓力要小一些，當(dāng)下也不見(jiàn)得比大體量的酒店投資回報(bào)率低。

而自2018年后杭州小面積段的酒店式公寓不再審批，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上現(xiàn)存適合小體量酒店物業(yè)變得稀缺而珍貴。

然而，“共生”也意味著“共死”。一旦區(qū)域發(fā)展出現(xiàn)了問(wèn)題或遇到不可抗力因素，加之酒店間沒(méi)有更新的動(dòng)力，便是“共沉淪”的開(kāi)始。

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這種“酒店垂直綜合體”模式或許能帶來(lái)混合體驗(yàn)，有的消費(fèi)者認(rèn)為這提供了更多選擇和高性價(jià)比。

但也有消費(fèi)者認(rèn)為“共享”會(huì)模糊品牌特點(diǎn)和界限，可能會(huì)拉低高端客群的體驗(yàn)。

2021年，河南鄭州數(shù)十家公寓旅館老板組團(tuán)向公寓房東施壓，退租、退房、毀約。

圖源：博雅廣場(chǎng)旅館業(yè)協(xié)會(huì)

從信中上可以看出：

1.博雅廣場(chǎng)的公寓一共1701間，作為旅館使用的是1398間，也就是說(shuō)，業(yè)主購(gòu)買的公寓，其中約82%的都租給了旅館，剩余的18%可能是長(zhǎng)租公寓、業(yè)主自用房和散租房。

2.在這1398間公寓中，從按手印的數(shù)量上判斷，至少被27家大大小小的酒店旅館分租了。

3.由于特殊原因，人流量驟降，房間大面積空置，面對(duì)長(zhǎng)期的虧損，酒店商家已經(jīng)沒(méi)有承擔(dān)能力。

不難看出，不管是公寓還是分割商業(yè)，都得謹(jǐn)慎入市，因?yàn)楹贤系拿篮檬找媸墙?jīng)受不起現(xiàn)實(shí)檢驗(yàn)的。

公寓因其商業(yè)屬性，在稅費(fèi)等方面的高成本流轉(zhuǎn)，往往最后一不小心成了燙手的山芋，很難找到接盤俠。

行業(yè)變革中的住宿業(yè)新生態(tài)

顯然，公寓樓里的“垂直酒店綜合體”這一業(yè)態(tài)正通過(guò)一些投資人的嘗試對(duì)行業(yè)進(jìn)行著潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的影響，雖短時(shí)間內(nèi)無(wú)法改變酒店的格局且自身具有一定局限性，但無(wú)疑給行業(yè)帶來(lái)了一些新思路。

當(dāng)下的國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)在數(shù)次革新之后，有新的機(jī)會(huì)，也有尚未突破的瓶頸。

雖然星級(jí)酒店也能夠提供奢華的客房和無(wú)可挑剔的服務(wù)，但千篇一律的客房模式已經(jīng)無(wú)法滿足高端人士和商務(wù)精英的更多需求，高端酒店式公寓在國(guó)內(nèi)外也開(kāi)始走熱。

隨著越來(lái)越多酒店集團(tuán)開(kāi)始布局公寓板塊，酒店和公寓產(chǎn)品的界限似乎越來(lái)越模糊。

在美國(guó)，目前酒店式公寓的市場(chǎng)份額占全美住宅市場(chǎng)的5%，其中舊金山、西雅圖、洛杉磯、紐約、芝加哥和休斯頓地區(qū)的出租率已經(jīng)超出全美平均水平。

紐約華爾道夫公寓在提供頂級(jí)私人設(shè)施的同時(shí)，住戶更是能享受華爾道夫酒店的禮遇：開(kāi)通酒店簽賬特權(quán)；優(yōu)先預(yù)訂酒店場(chǎng)館、餐廳及水療中心；24小時(shí)客房送餐服務(wù)隨時(shí)恭候。

在國(guó)內(nèi)，深圳歡樂(lè)海岸萬(wàn)豪行政公寓選擇在深圳麗思卡爾頓酒店及深圳JW萬(wàn)豪酒店開(kāi)業(yè)之后進(jìn)駐深圳，與歡樂(lè)海岸開(kāi)發(fā)商華僑城旗下的多家酒店一同組成了歡樂(lè)海岸高端精品酒店群，豐富了本地區(qū)域的業(yè)態(tài)組合。

上海半島公寓就與半島酒店緊密相連，提供24小時(shí)禮賓服務(wù)、床單換洗、客房送餐、酒店管家、私人教練、酒店內(nèi)餐飲消費(fèi)9折優(yōu)惠、洗衣8折優(yōu)惠等；

與上海寶格麗酒店同處一棟建筑的上海寶格麗公寓，也憑借寶格麗品牌的“光環(huán)”，一經(jīng)預(yù)售就被搶購(gòu)一空。

這些酒店式公寓與酒店品牌“捆綁”開(kāi)發(fā)，不僅是出于高端酒店的品牌效應(yīng)，更多的也是看中了其選址的便利與不可再生性。

無(wú)論是酒店做公寓、公寓里開(kāi)酒店，其實(shí)大家都是為了隨行就市，增加收入、保證現(xiàn)金流、避免空置。

前面提到過(guò)，酒店扎堆開(kāi)在公寓里的一大優(yōu)勢(shì)，便是能通過(guò)協(xié)同互補(bǔ)，使得酒店集群擁有單一酒店所無(wú)法企及的綜合性、功能性。

但落實(shí)到切實(shí)的行動(dòng)中，則需要業(yè)主對(duì)酒店產(chǎn)品進(jìn)行審慎的選擇，使不同的酒店品牌，既能在調(diào)性上互補(bǔ)，又能保持各自的特色。

如果只是將“酒店垂直綜合體”視作單純的酒店扎堆，則失去了聚合的真正意義。

在酒店產(chǎn)業(yè)之外，這些酒店更需要的是打造一個(gè)集“吃住行游購(gòu)?qiáng)省庇谝惑w且互補(bǔ)又各具特色的綜合體。

未來(lái)，像杭州這樣的“酒店垂直綜合體”奇觀或許將繼續(xù)增多。身處其中的酒店還是需要跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，尋找差異化優(yōu)勢(shì)，才能在密集扎堆的環(huán)境中脫穎而出。