9月的樓市新政，一個(gè)接著一個(gè)。

深圳放松限購(gòu)、上海調(diào)整房地產(chǎn)稅、廣州表示房企自持住房可入市銷售、東莞針對(duì)新房市場(chǎng)發(fā)放最高不超3萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼……

這些鼓勵(lì)政策對(duì)穩(wěn)樓市有用嗎？

答案是：有用，但效果持續(xù)的時(shí)間短，解決不了根本性問(wèn)題。

現(xiàn)在樓市真正的難題是：很多人收入不穩(wěn)、對(duì)未來(lái)預(yù)期不高，寧愿提前還貸，也不想用于消費(fèi)。

那么，怎樣才能真正穩(wěn)樓市，從根本上改善經(jīng)濟(jì)預(yù)期、提高居民收入？

最近，國(guó)家層面提出的“要素市場(chǎng)化改革”，正是朝著這個(gè)方向去的一場(chǎng)大試驗(yàn)。這個(gè)政策，和我們的命運(yùn)息息相關(guān)。

01

9月11日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了一份重磅文件，關(guān)于全國(guó)部分地區(qū)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案的批復(fù)。

什么是“要素市場(chǎng)化改革”？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是選出10個(gè)地區(qū)，包括北京城市副中心、蘇南重點(diǎn)城市、杭甬溫、粵港灣大灣區(qū)內(nèi)地九市等，用兩年時(shí)間做試點(diǎn)，探索怎樣讓“生產(chǎn)要素”流動(dòng)更自由、配置更高效。

這10個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量加起來(lái)，超過(guò)全國(guó)的四分之一。相當(dāng)于把中國(guó)最核心的經(jīng)濟(jì)引擎全部納入一個(gè)超級(jí)改革試驗(yàn)場(chǎng)。

所謂“生產(chǎn)要素”，主要包括：土地、人才、資金、技術(shù)、數(shù)據(jù)等等。

舉個(gè)例子你就明白了。

人才方面：

深圳一家公司從外地挖來(lái)高端人才，但人才的孩子轉(zhuǎn)學(xué)難、家人落戶難。這是一種要素流動(dòng)壁壘。如果這些問(wèn)題能打通，人才就更愿意來(lái)。

資金方面：

很多科技初創(chuàng)公司只有專利、沒(méi)有廠房設(shè)備，銀行不敢貸款。如果政府能擔(dān)?；蛲苿?dòng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)抵押，它們就能活下來(lái)、長(zhǎng)大。

所以說(shuō)，要素市場(chǎng)化改革的核心是：打破壁壘，讓資源流向最能發(fā)揮價(jià)值的地方。

02

粵港灣大灣區(qū)內(nèi)地九市入選試點(diǎn)，是重大機(jī)遇。未來(lái)兩年，將重點(diǎn)破解科技資源分散的難題。

目前，深圳的企業(yè)研發(fā)中心、廣州的高校實(shí)驗(yàn)室、東莞的制造產(chǎn)業(yè)鏈等優(yōu)質(zhì)資源仍相對(duì)孤立，未能充分協(xié)同。

現(xiàn)在大灣區(qū)要做的，就是打通這些壁壘，讓資源流動(dòng)起來(lái)。

你可能會(huì)說(shuō)：要素市場(chǎng)化改革跟房?jī)r(jià)有什么關(guān)系？

人能來(lái)、錢能來(lái)、經(jīng)濟(jì)能起來(lái)，房?jī)r(jià)才能穩(wěn)得住。

只要深圳每年能吸引大量有資金、有技術(shù)、有孩子的家庭流入，只要企業(yè)愿意來(lái)、能融資、能發(fā)展，人們的收入預(yù)期就會(huì)改善，買房信心就會(huì)回來(lái)。

到時(shí)候，二手房置換鏈條能轉(zhuǎn)起來(lái)，以推動(dòng)市場(chǎng)真正健康回暖。

從城市發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)——

10個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，就像10個(gè)選手同臺(tái)競(jìng)技。

誰(shuí)改革做得好，誰(shuí)吸引資源多，誰(shuí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，國(guó)家后續(xù)還會(huì)給更多政策支持。

反過(guò)來(lái)，如果給了機(jī)會(huì)卻做不起來(lái)，未來(lái)的政策資源和財(cái)政權(quán)限，也可能隨之收縮。

所以這一步，對(duì)粵港灣大灣區(qū)、對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，既是機(jī)遇，也是挑戰(zhàn)。

以前我們常說(shuō)，房?jī)r(jià)背后是土地財(cái)政、是人口紅利、是金融杠桿。

但未來(lái)，當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)值的支撐，會(huì)更多轉(zhuǎn)向——

城市有沒(méi)有高端產(chǎn)業(yè)、能不能留住人才、是否具備真正的創(chuàng)新和環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力。

要素市場(chǎng)化改革，正是朝著這個(gè)方向邁進(jìn)的關(guān)鍵一步。

它或許不會(huì)讓房?jī)r(jià)一夜暴漲，但它能幫助我們走向一個(gè)更健康、更可持續(xù)的市場(chǎng)。

03

經(jīng)歷過(guò)2008年地產(chǎn)波動(dòng)的人都知道，市場(chǎng)總有周期。但那一次，參與投資的人少，政策一出，市場(chǎng)快速回暖。這次不同，涉及面很廣，調(diào)整需要時(shí)間。

唯一不變的是：

在信用貨幣體系下，通過(guò)溫和通脹化解債務(wù)是不二法門。

現(xiàn)在消費(fèi)者還有通縮預(yù)期，需要耐心。但看看黃金走勢(shì)，看看大宗商品價(jià)格，全球通脹周期可能會(huì)遲到，但不會(huì)缺席。

窮人為賺錢焦慮，富人為守財(cái)與傳承焦慮。

財(cái)富管理，始終是繞不開(kāi)的話題。

這兩年我們接觸到的讀者中，很多家庭手握2-3套甚至更多房產(chǎn)，但資產(chǎn)結(jié)構(gòu)卻并不健康，房子數(shù)量雖多，質(zhì)量卻堪憂。

隨著深圳這一輪價(jià)格回調(diào)，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)逐漸跌出性價(jià)比，而劣質(zhì)資產(chǎn)卻越來(lái)越難出手。

于是，越來(lái)越多人開(kāi)始行動(dòng)：

用差房子換好房子，用數(shù)量換質(zhì)量，趁市場(chǎng)仍處于底部震蕩期，完成向上置換。

事實(shí)上，這一輪政策寬松期，正是多房家庭重新布局核心資產(chǎn)的黃金窗口。

能否把握住，或?qū)⒅苯佑绊懳磥?lái)5-10年的資產(chǎn)格局。

畢竟，

資產(chǎn)不在多，而在精。

垃圾資產(chǎn)越多，包袱越重。

以前的樓市百花齊放，全國(guó)各地跨城買房，可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大化；而如今，只有集中火力優(yōu)化資產(chǎn)，才能在未來(lái)吃到城市和板塊發(fā)展的紅利。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。

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