最近我無意中看到了長(zhǎng)江證券關(guān)于房?jī)r(jià)何時(shí)探底的一篇研報(bào)，用了大量的案例和數(shù)據(jù)來分析房?jī)r(jià)何時(shí)探底。這篇研報(bào)的內(nèi)容也比較多，其中一個(gè)結(jié)論或者說是觀點(diǎn)吧，我感覺是比較有意思，或許能作為大家來判斷房?jī)r(jià)是否探底的一個(gè)參考指標(biāo)。

這個(gè)指標(biāo)就是房?jī)r(jià)與房貸利率的關(guān)系。原研報(bào)的大致意思是這樣的：

從部分房?jī)r(jià)泡沫案例中可以看出，租售比和房貸利率趨近時(shí)，房?jī)r(jià)在前后一年內(nèi)止跌的概率比較大。租售比和房貸利率代表了居民在房地產(chǎn)投資上的預(yù)期收益和預(yù)期成本。當(dāng)收益和成本匹配，或收益大于成本時(shí)，將形成對(duì)房產(chǎn)投資需求的支撐，有利于房?jī)r(jià)的企穩(wěn)。

券商的研報(bào)可能要寫的比較嚴(yán)謹(jǐn)，說的比較含蓄。我大概把這個(gè)觀點(diǎn)展開說一下：

當(dāng)租售比小于房貸利率的時(shí)候，房?jī)r(jià)存在高估，差距的區(qū)間越大，說明房?jī)r(jià)存在泡沫的可能性越大。大家想想2019年的時(shí)候，房貸利率基本是都是去到5%了，在5年期及以上LPR基礎(chǔ)上還要加點(diǎn)。而那個(gè)時(shí)候的租售比是多少？一線城市基本上都是1%左右，不會(huì)超過2%的，二線城市2%-3%左右，均是明顯低于房貸利率的?，F(xiàn)在回頭來看，那個(gè)時(shí)候基本上也是房?jī)r(jià)處于最高位的區(qū)間了。

當(dāng)租售比大于房貸利率的時(shí)候，房?jī)r(jià)存在低估，差距的區(qū)間越大，說明房?jī)r(jià)低估的越是嚴(yán)重。我們目前似乎還沒有經(jīng)歷過這個(gè)階段，所以從這個(gè)觀點(diǎn)的角度來看，近幾年雖然房?jī)r(jià)跌幅較大，但是仍沒有到被低估的階段。

當(dāng)租售比與房貸利率趨近的，這個(gè)說明房?jī)r(jià)也逐漸趨于穩(wěn)定的水平。結(jié)合我們目前的情況來看，就是房貸利率繼續(xù)降低與租售比靠近的時(shí)候，或許就是房?jī)r(jià)探底的時(shí)候。隨著這幾年房?jī)r(jià)的下跌，但是租金其實(shí)也跟著同比下跌了，只是租金跌幅沒有房?jī)r(jià)跌幅大，租售比反而有所提升，一線城市大概在2%左右了，而二三線能到2-3%，部分城市能達(dá)到3%以上。而根據(jù)央媽的數(shù)據(jù)，今年第一季度的平均房貸利率為3.11%。這說明目前國內(nèi)部分城市的租售比已經(jīng)開始與房貸利率接近了。

這是一個(gè)不錯(cuò)的視角（但也不能完全依據(jù)這個(gè)指標(biāo)來判斷），那么接下來房?jī)r(jià)何時(shí)企穩(wěn)？如果房貸利率與房?jī)r(jià)同時(shí)走低，也許離企穩(wěn)就不遠(yuǎn)了。