上海浦東某高檔小區(qū)的業(yè)主劉先生經(jīng)歷了一場蹊蹺的看房體驗。

三組看房客不約而同地挑刺：

“樓層太高了”

“裝修風格過時了”

“小區(qū)停車位緊張”。

更巧的是，他們開口就是同一句話：

如果能再降60萬，我馬上簽約。

與此同時，在社交平臺的隱秘角落，一則招聘信息悄然流傳：

日薪200元，要求穿著得體，會挑房子毛病。

發(fā)布者不是別人，正是滬上多家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人。

這些被雇傭的“房托”每天要趕場似的看十多套房子。

他們的任務不是買房，而是配合中介完成一場精心策劃的“壓價大戲”。

通過這種套路，某些中介公司的頂級銷售月入可達50萬元。

戰(zhàn)國時期，縱橫家蘇秦游說六國聯(lián)合抗秦，張儀則策劃秦國遠交近攻。

兩千年后的上海樓市，中介們正在上演現(xiàn)代版的“合縱連橫”。

有個中介店長私下坦言：我們雇傭的‘看房客’會在房東面前演戲，先揚后抑地評價房子，最后拋出大幅壓價的要求。

中介行業(yè)的“兵法”不止于此。

除了雇傭“房托”制造市場冷淡的假象，還有更多精心設計的策略：

無中生有：虛構(gòu)同類房源的低成交價，制造價格焦慮；

上屋抽梯：先承諾高價，簽約后不斷找理由壓價；

反客為主：控制買賣雙方信息流通，成為價格主宰者。

回顧中國房地產(chǎn)市場短短二十年的發(fā)展歷程，買賣雙方的地位已經(jīng)經(jīng)歷了三次戲劇性的反轉(zhuǎn)。

2015年之前，市場主導權(quán)掌握在買家手中。

那時的開發(fā)商常常雇傭“房托”制造熱銷假象，催逼猶豫的客戶下單。

那些年被“忽悠”上車的購房者，后來大多感謝銷售人員的“助推”。

2016-2021年，市場天平徹底傾向賣方。

購房者需要托關(guān)系、付“茶水費”才能搶到一套房。那時朋友圈流行的是購房者給中介發(fā)紅包表示感謝的截圖。

2021年至今，市場再次逆轉(zhuǎn)。

以上海為例，二手房掛牌量已突破20萬套，平均成交周期超過100天。

曾經(jīng)高高在上的房東，如今不得不面對殘酷的買方市場。

這不是簡單的中介黑心問題，而是市場權(quán)力轉(zhuǎn)移的必然結(jié)果。

當中介意識到市場已從賣方轉(zhuǎn)向買方時，他們的策略自然會相應調(diào)整。

表面上，中介雇傭“房托”壓價是道德問題。

但深入分析，這背后有著冷酷的經(jīng)濟理性。

對于中介而言，成交速度比成交價格更重要。

在房價下行期，快速成交成為首要目標。

一套房子早一個月賣出，中介就能早一個月拿到傭金，同時減少維護成本。

更深層次的原因是，中介行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的生存壓力。

隨著成交量萎縮，上海已有超過300家中介門店關(guān)門歇業(yè)。

生存危機面前，道德約束往往讓位于生存本能。

當系統(tǒng)出現(xiàn)危機時，執(zhí)行者會選擇最利己而非最合理的解決方案。

中介的“壓價兵法”是否合法？

有律師認為，這種行為已經(jīng)涉嫌民事欺詐。

“根據(jù)《民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷?！?/p>

在實際判例中，已有房東成功維權(quán)的案例。

2023年，深圳一位房東發(fā)現(xiàn)中介雇傭“房托”壓價后，將中介公司告上法庭。

法院最終判決中介退還全部傭金，并賠償房東損失。

然而，法律維權(quán)面臨舉證難的困境。

房東很難證明看房客是中介雇傭的“演員”，也難以證明自己的出售決策受到了這些“演員”的影響。

這就像證明‘影子敵人’的存在。

知道他在那里，卻很難抓住實質(zhì)證據(jù)。

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的中介，某種程度上掌握了類似的信息權(quán)力。

當鏈家等平臺選擇隱藏歷史成交價時，中介對價格信息的壟斷進一步加強。

中介的本質(zhì)應該是降低交易成本，提高市場效率。

但當中介濫用信息優(yōu)勢時，他們就從一個服務提供者變成了市場秩序的破壞者。

面對中介的“價格兵法”，買賣雙方該如何應對？

對于賣家而言，首先要打破對單家中介的依賴。

多位業(yè)內(nèi)專家建議，賣家應該同時委托多家中介，并保持獨立的市場調(diào)研。

其次，賣家應通過鄰居群、業(yè)委會等渠道了解真實成交價，避免信息閉塞。

對于買家而言，則需要警惕“低價陷阱”。

一些中介可能會以低于市場的價格吸引買家，但在后續(xù)交易中設置各種附加條件。

買家應該做好盡職調(diào)查，了解房屋真實情況。

最根本的解決方案是推動行業(yè)透明化。

包括強制公示歷史成交價、建立行業(yè)黑名單制度、加強從業(yè)人員的職業(yè)道德培訓等。

隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，中介行業(yè)也面臨洗牌。

那些依靠信息不透明盈利的中介模式將難以為繼。

未來，成功的中介公司必須真正回歸服務本質(zhì)。

比如提供專業(yè)的資產(chǎn)配置建議、完善的交易保障、透明的收費標準等。

短期來看，中介的壓價兵法似乎有效；

長期而言，這種破壞信任的行為無異于自毀長城。

正如《孫子兵法》所言：

上兵伐謀，其次伐交，其下攻城。

最高明的策略是建立信任，而非玩弄計謀。

一位被中介套路后低價賣房的房東，在得知真相后苦笑著說：

我感覺自己就像中了‘連環(huán)計’。

然而一年后，當同小區(qū)同戶型的房價又下跌了10%，

他的苦笑變成了慶幸的復雜表情。

市場永遠在變，而人性永恒。

在這場沒有硝煙的價格戰(zhàn)爭中，沒有絕對的贏家，只有永恒的博弈。

交易雙方都想靠近取暖，又怕被對方的刺扎傷。

真正的交易智慧不在于識破所有計謀，

而在于在計謀與誠信之間找到那條微妙的平衡線。