不得不承認(rèn)，兩個(gè)月前新規(guī)的政策出臺(tái)，對(duì)廣州當(dāng)下的市場(chǎng)影響很大，尤其是土地市場(chǎng)。

新規(guī)超高使用率的核心邏輯有兩個(gè)。

一個(gè)是變相降低地價(jià)。

一個(gè)是，和二手，以及高價(jià)拿地的新房子里的舊戶型，搶客戶，搶購(gòu)買力。

這對(duì)24年，堅(jiān)定看好廣州，想信市場(chǎng)的開發(fā)商，是好事。24拿拿地，25年開盤的新規(guī)項(xiàng)目，基本都是盈利了。

有的甚至利潤(rùn)率爆表，尤其是去年花了差不多250多億的保利，今年幾乎制霸了銷售前十。

對(duì)買家也是好事，戶型的升級(jí)，相當(dāng)于老式油車換新能源，大冰箱，大彩電，直接解決痛點(diǎn)。

不過，確實(shí)是收緊了。說法是，避免依賴高得房率刺激市場(chǎng)，這是一個(gè)短期的行為。

其實(shí)，這三個(gè)月觀察下來，政策的變化，造成的影響，還挺大的。

1）政策的變動(dòng)挺大的，開發(fā)商們有點(diǎn)無所適從，沒有穩(wěn)定的預(yù)期。

本來投資拿地的容錯(cuò)率就是零了，沒有穩(wěn)定的預(yù)期，也更不敢投資。

2）買家在見識(shí)到超新規(guī)的戶型之后，同樣的總價(jià)，能買到更好的，空間更大的。

自然有了對(duì)比。也會(huì)有一個(gè)預(yù)期，會(huì)不會(huì)市場(chǎng)不好之后，等等會(huì)不會(huì)還有更好的。所以，現(xiàn)在也是開發(fā)商和政府博弈的一個(gè)階段。

比如，之前上過了土委會(huì)的天河電視臺(tái)地塊，3萬左右的地價(jià)，和保利辰園一樣，有開發(fā)商想砍價(jià)，但廣州是不降預(yù)期的。

不過，也有可能取消小學(xué)和幼兒園的配件家，也相當(dāng)于變相降價(jià)了。

這是從招商，營(yíng)商條件上的考量。

從這個(gè)角度來看，廣州近期力度挺大的。

尤其是這兩天，直接提出了提高土地使用率的試點(diǎn)方案，兩個(gè)重點(diǎn)，一個(gè)是，當(dāng)年競(jìng)價(jià)自持的商品房，在合理補(bǔ)繳出讓金的情況下，可以轉(zhuǎn)為可售。

這可以解決高價(jià)拿地企業(yè)的重資產(chǎn)投入，尤其是轉(zhuǎn)成現(xiàn)金流。

比如，合景金融城臻盈名濤，就有5%的自持比例。值得一提的是，合景金融城今年有一套單價(jià)16萬的網(wǎng)簽，買家是孔老板在廣州地產(chǎn)圈的一個(gè)朋友。

二是，商辦改保障性住房。以前，我們以為政府會(huì)購(gòu)買商品房轉(zhuǎn)保障房去庫(kù)存，現(xiàn)在大方向可能是商改保。

核心邏輯，我覺得是商品房新房地價(jià)貴+市場(chǎng)貴，保障房資金有限的情況下，商業(yè)用地只有商品房的2/3，甚至1/3。

這是成本的考量。另外，還可以清掉商辦和寫字樓空置率。