曾經(jīng)遍布自建房的觀山湖邊緣地帶，如今已蛻變?yōu)橛^山東進(jìn)戰(zhàn)略中備受矚目的價(jià)值高地。

小龍灘片區(qū)位于觀山湖區(qū)東北部，西二環(huán)與林城東路交匯處，總規(guī)劃面積達(dá)90.67公頃。這片熱土規(guī)劃計(jì)容總建筑面積145萬平方米，預(yù)計(jì)容納3.08萬人口，是觀山湖區(qū)為數(shù)不多基礎(chǔ)配套設(shè)施完善、開發(fā)價(jià)值大的優(yōu)質(zhì)地塊。

▲小龍灘片區(qū)土地規(guī)劃，2022年劃分為19個小地塊01城市戰(zhàn)略：觀山東進(jìn)核心，區(qū)域發(fā)展新引擎

小龍灘地塊處于觀山湖區(qū)觀山街道辦事處轄區(qū)內(nèi)，東至規(guī)劃五路，南至林城東路，西至西二環(huán)，北至北二環(huán)。這里是“觀山東”板塊的重要組成部分，也是觀山湖城市東進(jìn)發(fā)展的自然延伸。

▲小龍灘地塊范圍

“觀山東”板塊的城市價(jià)值現(xiàn)已基本明確。該區(qū)域憑借位于觀山湖城市以東的區(qū)位優(yōu)勢，能近距離銜接白云、烏當(dāng)、云巖三馬和主城等多個區(qū)域，板塊的“中心”價(jià)值得到眾多房企認(rèn)可。

隨著早期中海、龍湖、觀山天鉑等項(xiàng)目落地，以及現(xiàn)在萬科、盼盼、眾恒、觀城運(yùn)、浙江東都等房企的陸續(xù)進(jìn)入，觀山東區(qū)域已成為貴陽樓市最熱門的板塊之一。

▲10余家房企共筑觀山東02歷史蛻變：從城郊村落至價(jià)值高地的華麗轉(zhuǎn)身

小龍灘地塊的發(fā)展歷程堪稱一場驚人的蛻變。這片區(qū)域最初只是一個普通村莊，隨著觀山湖區(qū)城市化的推進(jìn)和西二環(huán)、北二環(huán)的建設(shè)，逐漸聚集了大量人口。

在城市化進(jìn)程中，該區(qū)域一度形成了大量灰黑屋頂和白色墻體構(gòu)建的自建房群。如今，這些自建房正被現(xiàn)代化城市社區(qū)所取代，區(qū)域面貌煥然一新。

2022年2月，觀山湖區(qū)舉行了小龍灘一號地塊推介會，華潤、中海、金茂等20余家房開公司參加，顯示出市場對該地塊的高度認(rèn)可。這標(biāo)志著小龍灘地塊開發(fā)正式進(jìn)入快車道。

▲小龍灘一號地推介會，最終由貴陽城投置業(yè)及觀山湖新型城鎮(zhèn)化建投拍下03規(guī)劃布局：生態(tài)宜居的現(xiàn)代化新城

小龍灘地塊規(guī)劃以居住為主導(dǎo)功能，總用地面積90.67公頃中，居住用地占46.54公頃，商業(yè)用地5.57公頃。地塊共分為19個小地塊，包括10塊居住用地和4塊商業(yè)用地。

規(guī)劃指標(biāo)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代化宜居理念：居住用地容積率為2.5，建筑密度不超過22%，綠地率不低于35%。商業(yè)建筑最高限制高度為150米，將打造區(qū)域地標(biāo)性建筑。

公建配套方面，規(guī)劃有2所24班小學(xué)、1所30班中學(xué)、4所幼兒園（分別為15班、12班、12班、9班），以及托老所、養(yǎng)老院、3所生鮮超市、衛(wèi)生服務(wù)站、運(yùn)動場地、加油站、微波站（5G站）等。這些配套設(shè)施將全面提升區(qū)域生活品質(zhì)。

交通網(wǎng)絡(luò)同樣完善：地塊緊接貴陽交通干道西二環(huán)、北二環(huán)，快速通達(dá)全城；通過同城大道、林城東路等城市主干道，無縫銜接觀山湖、白云與主城區(qū)核心商圈。地鐵1號線途經(jīng)周邊，5-8分鐘車程可達(dá)陽關(guān)站和國際會議中心站，實(shí)現(xiàn)高效公共交通出行；距貴陽高鐵北站僅約10分鐘車程，暢享高鐵樞紐帶來的城際通勤便利。

▲林城東路及沿線城市地標(biāo)

生態(tài)資源優(yōu)越：西北側(cè)緊鄰國家AA級旅游景區(qū)，面積約3300畝，森林覆蓋率達(dá)75%，區(qū)域內(nèi)，負(fù)氧離子濃度高，被譽(yù)為貴陽“生態(tài)博物館”和“森林氧吧”；地塊內(nèi)還有約17畝的原生湖泊水域。

小龍灘地塊的市場價(jià)值早已被品牌房企認(rèn)可。2023年12月，四川眾恒地產(chǎn)以3276元/平方米樓面價(jià)拿下小龍灘一地塊，并于2025年4月再次拿地，打造觀山云墅2期。

▲眾恒率先在小龍?zhí)赌玫夭⒊礋岚鍓K

2025年8月，小龍灘項(xiàng)目核心地塊——G(22)094地塊一標(biāo)段宣布啟動施工招標(biāo)，總投資估算高達(dá)31.1億元，資金來源于項(xiàng)目自籌。該標(biāo)段總用地面積約216畝，規(guī)劃為集住宅、商業(yè)、教育及配套設(shè)施于一體的綜合性社區(qū)。

更值得關(guān)注的是，2024年12月，浙江諸暨東都房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司經(jīng)過22輪競價(jià)，以約5.41億元總價(jià)、4292元/平米樓面價(jià)競得小龍灘惟一原生生態(tài)湖地塊，溢價(jià)率高達(dá)43.08%。這反映出開發(fā)商對該區(qū)域前景的強(qiáng)烈信心。

▲浙江東都小龍灘地塊——含板塊惟一原生湖05項(xiàng)目亮點(diǎn)：東都·云湖天境的生態(tài)宜居理念

在眾多項(xiàng)目中，東都·云湖天境作為浙江諸暨東都集團(tuán)在貴陽的首個改善標(biāo)桿項(xiàng)目，尤為引人注目。項(xiàng)目位于觀山湖小龍灘地塊林城東路與站西路交叉口西北側(cè)，總用地面積14.66萬方，總建面約30.15萬方。

▲東都·云湖天境鳥瞰圖

東都·云湖天境項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)是依托約17畝原生云月湖，打造了森系墅境湖居。區(qū)別于傳統(tǒng)的人工湖，云月湖擁有完善的水體自循環(huán)生態(tài)系統(tǒng)，形成了獨(dú)特的“城市秘境”。

▲東都·云湖天境湖景效果圖

項(xiàng)目規(guī)劃有湖景院墅、洋房和高層產(chǎn)品等多種業(yè)態(tài)。其中臨湖院墅28棟，地上3層；舒適洋房3棟，8-11層低密板樓；全能高層13棟，高達(dá)32層。這種多元化的產(chǎn)品線滿足了不同客戶的居住需求。

▲東都·云湖天境產(chǎn)品落位圖

園林設(shè)計(jì)更是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆。項(xiàng)目輾轉(zhuǎn)多個省份、約2000多公里，最終在泰山腳下選中20棵泰山松，全冠移植、精準(zhǔn)落位，成為了園境中不可或缺的點(diǎn)睛之筆。

▲東都·云湖天境園林景觀效果圖06未來展望：觀山東崛起的關(guān)鍵引擎

小龍灘地塊的開發(fā)對整個觀山東板塊具有重要意義。隨著更多品牌房企的加入，這里將形成優(yōu)美的城市天際線，成為觀山湖區(qū)重要的城市界面。

未來，小龍灘將與黑石頭片區(qū)徹底連片，共同構(gòu)成“貴州金融城東”的生態(tài)居住區(qū)。這一區(qū)域?qū)⒊浞掷蒙鷳B(tài)資源優(yōu)勢，打造成為貴陽產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居的城市新樣板。

東都·云湖天境作為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，憑借約17畝云月湖和約8000平森境園林，在繁榮的金融城芯打造了一片靜謐湖居，為金融城高管、主城改善客、跨區(qū)置換者提供最宜居的歸屬。

▲東都·云湖天境營銷中心效果圖

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