一家物企在行業(yè)寒冬中的掙扎與轉型，遠比一位董事長的去留更加驚心動魄。

近日，榮萬家一紙公告打破了物業(yè)行業(yè)的平靜：公司董事長耿建富因“退休計劃”辭去所有職務，距離其2023年11月開始的三年任期結束尚有15個月。

這位60歲的掌舵者不僅是榮萬家的核心管理者，更是榮盛系創(chuàng)始人耿建明的胞弟。這層特殊關系折射出家族企業(yè)在行業(yè)周期更迭中的戰(zhàn)略調(diào)整與治理陣痛。

與此同時，董事會提名吳秋云為執(zhí)行董事候選人，現(xiàn)任榮盛發(fā)展總裁吳秋云即將接棒。此次人事更迭發(fā)生在榮萬家積極擺脫母公司依賴、尋求獨立發(fā)展的關鍵時期。

家族根系：從兄弟創(chuàng)業(yè)到二元治理

榮盛系的家族基因早在三十年前就已埋下伏筆。1962年出生的耿建明與1965年出生的耿建富兄弟，從江蘇六合走出，共同構筑了橫跨房地產(chǎn)與物業(yè)服務的商業(yè)版圖。

耿建明作為榮盛發(fā)展創(chuàng)始人及實際控制人，通過直接和間接方式持有榮盛控股59.68%的股份，而耿建富則持有該控股公司4.993%的股權，同時在榮盛發(fā)展上市前就持有0.89%的股份，兄弟二人構成了企業(yè)最核心的權力層。

這種家族紐帶在榮萬家的發(fā)展歷程中體現(xiàn)得尤為明顯。成立于2000年的榮萬家前身為榮盛物業(yè)，是榮盛發(fā)展旗下天然的配套板塊。

據(jù)業(yè)內(nèi)披露，“榮盛物業(yè)一直都是耿建富在管”，他在2016年正式加入后擔任名譽董事長，實際負責戰(zhàn)略決策，2020年4月6日獲委任為上市前的董事長兼執(zhí)行董事，2023年11月連任第二屆董事會董事長。

這種安排形成了“哥哥掌控地產(chǎn)母體、弟弟打理物業(yè)服務”的二元治理結構，既強化了業(yè)務協(xié)同，又通過親屬關系保障了集團利益輸送的安全性。

股權結構進一步印證了這種家族控制模式。在榮萬家IPO前的股東架構中，耿建富通過香河盛繹德商務信息咨詢中心持有11.20%股權，為第三大股東；其侄女耿凡超（耿建明之女）通過中鴻凱盛持有8.8%股權，女婿肖天馳則擔任執(zhí)行董事，形成了“父子傳業(yè)、兄弟輔政、姻親助勢”的治理格局。

截至2022年，榮萬家來自榮盛發(fā)展開發(fā)物業(yè)的收入占比仍高達97.97%，這種深度依賴關系使得耿建富的職位不僅是職業(yè)經(jīng)理人角色，更承擔著家族資產(chǎn)保值增值的重任。

退休迷霧：業(yè)績寒冬與戰(zhàn)略轉型

公告中“退休計劃”的表述難以完全解釋耿建富的提前離場。

根據(jù)公開履歷，耿建富2023年11月才開始第二屆三年任期，正常應至2026年結束，而60歲的年齡在民營企業(yè)家群體中也遠未到普遍退休界限。

更值得注意的是，他在任期間經(jīng)歷了榮萬家最艱難的時期——自2022年起，公司連續(xù)兩年營收、毛利和凈利潤同時錄得負增長，因延遲刊發(fā)年報被迫停牌，成為地產(chǎn)行業(yè)危機的直接受害者。

業(yè)績壓力主要來自兩個維度的結構性矛盾。一方面，作為母公司的榮盛發(fā)展深陷債務泥潭，截至2023年9月，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率仍高達82.6%，遠超“三條紅線”標準，13只境內(nèi)債券存續(xù)余額合計119億元，這種狀況直接導致榮萬家的“非業(yè)主增值服務”銳減并產(chǎn)生大額計提減值。

另一方面，榮萬家長期依賴關聯(lián)交易的業(yè)務模式難以為繼，2022年來自獨立第三方的物業(yè)收入占比僅2.7%，這種結構性缺陷在母公司自顧不暇時暴露無遺。

耿建富任期內(nèi)曾推動業(yè)務戰(zhàn)略轉型。2024年，榮萬家將原有業(yè)務線重組，將“物業(yè)管理服務”拆分為“社區(qū)服務”及“商企服務”，將“非業(yè)主增值服務”及“社區(qū)增值服務”合并為“服務周邊”，名義上是“為充分向股東展現(xiàn)現(xiàn)有業(yè)務”，實則是為減少對關聯(lián)地產(chǎn)公司的依賴。

但這種調(diào)整未能立竿見影，行業(yè)分析師指出，物業(yè)企業(yè)脫離母體的獨立發(fā)展需要3-5年周期，而耿建富的提前離任，恰好發(fā)生在轉型攻堅的關鍵階段。

此次人事變動并非孤立事件。自2022年以來，榮萬家CEO劉勇罡、財務總監(jiān)王志衛(wèi)、獨立非執(zhí)行董事蕭志雄等核心高管相繼離職，形成了管理層的“離職潮”。

這種連續(xù)性變動反映出的不僅是個人選擇，更是企業(yè)在行業(yè)周期下行期的戰(zhàn)略迷茫。當賴以生存的地產(chǎn)母體出現(xiàn)危機，物業(yè)服務板塊究竟是堅守附屬角色還是冒險獨立，成為考驗決策者的兩難命題。

權力交替：職業(yè)經(jīng)理人的機遇與挑戰(zhàn)

接替耿建富的吳秋云擁有截然不同的職業(yè)背景。

這位新任董事長候選人目前擔任榮盛發(fā)展總裁，擁有房地產(chǎn)、建筑設計及施工、康旅及酒店運營等多元化經(jīng)驗，但其職業(yè)生涯主要聚焦地產(chǎn)開發(fā)領域，在物業(yè)管理專業(yè)方面的積累尚未可知。

公告顯示，吳秋云與榮萬家及其管理層無關聯(lián)關系，這標志著榮萬家自成立以來首次迎來非家族核心成員的掌舵者。

這一任命暗含著戰(zhàn)略延續(xù)與變革的雙重信號。從延續(xù)性看，吳秋云來自地產(chǎn)母公司，有利于保持榮萬家與榮盛發(fā)展的協(xié)同效應，尤其在母公司債務重組的關鍵期，這種關聯(lián)可能幫助榮萬家獲得必要的資源支持。

但從變革角度看，職業(yè)經(jīng)理人的空降也可能加速公司的去家族化進程，為引入市場化機制、拓展第三方業(yè)務創(chuàng)造條件。

值得注意的是，吳秋云的薪酬方案已市場化，每年約60萬元（稅前）的基本薪酬加業(yè)績激勵分紅，與家族成員的利益綁定模式形成鮮明對比。

新管理層面臨的首要挑戰(zhàn)是合規(guī)性問題。由于耿建富辭任后，榮萬家暫時不符合上市規(guī)則關于“提名委員會主席必須由董事會主席或獨立非執(zhí)行董事?lián)巍钡囊?guī)定，需待吳秋云獲得股東批準后方可解決。

更深層的挑戰(zhàn)則來自業(yè)務轉型——如何降低對母公司的依賴度，同時在社區(qū)增值服務、城市服務等新賽道建立競爭力。

數(shù)據(jù)顯示，盡管進行了業(yè)務線重組，榮萬家2024年的第三方業(yè)務占比仍未取得實質(zhì)性突破，這將成為檢驗吳秋云領導能力的關鍵指標。

從耿建富到吳秋云的更替，本質(zhì)上是榮萬家從“家族附屬品”向“獨立市場主體”轉型的標志性事件。這位陪伴公司走過上市和寒冬的家族元老選擇提前離場，既留下了轉型未竟的挑戰(zhàn)，也為職業(yè)經(jīng)理人團隊打開了施展空間。

資本市場正在密切關注這位新掌舵人的一舉一動。截至9月22日，榮萬家股價報收1.32港元。未來的榮萬家，能否真正擺脫母公司陰影，成為獨立的市場化企業(yè)，仍需時間檢驗。

房產(chǎn)|樓市|企業(yè)|人物|項目

石頭侃房已入駐全媒體平臺