“收租王”之爭(zhēng)

撰文 | 贏商寶藏天團(tuán)

排版 | fufu

圖片來源 | 視覺中國

2025上半年，國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)在國家“兩新”政策發(fā)力下復(fù)蘇強(qiáng)勁。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額24.55萬億元，同比增長(zhǎng)5.0%，增速比去年全年加快1.5%。

然而，在商業(yè)地產(chǎn)巨頭們近期提交的成績(jī)單中，喜憂參半的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)一步證實(shí)：中國商業(yè)地產(chǎn)正在深度分化。

贏商網(wǎng)聚焦13家涉及商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模企業(yè)過去一年/半年的商場(chǎng)租金收入、運(yùn)營(yíng)情況與最新計(jì)劃發(fā)現(xiàn)：

• 近半企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)/租金收入實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，商業(yè)航道成為多個(gè)企業(yè)的增收增利的核心來源；
  

• 市場(chǎng)已從“重資源、重規(guī)?！鞭D(zhuǎn)變?yōu)?strong>“重品質(zhì)、重運(yùn)營(yíng)”，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)步入“運(yùn)營(yíng)為王”的深度調(diào)整期，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)能力已成為各企業(yè)當(dāng)下的必備技能，也越來越多企業(yè)通過存量項(xiàng)目改造提升業(yè)績(jī)；

• 性價(jià)比消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)、生活方式消費(fèi)成為新增量！僅靠奢侈品已經(jīng)無法維持高端商場(chǎng)銷售額，收獲大眾消費(fèi)市場(chǎng)紅利的體驗(yàn)式商業(yè)釋放出了巨大能量。

01

華潤(rùn)置地&

華潤(rùn)萬象生活

■華潤(rùn)置地：

• 營(yíng)業(yè)收入：949億元，同比增長(zhǎng)19.9%

• 股東應(yīng)占凈利潤(rùn)：119億元，同比增長(zhǎng)16.2%

• 毛利：228億元，同比上升29.3%

• 毛利率：24%，同比上升1.8%

• 購物中心租金收入：104億元，同比增長(zhǎng)9.9%

■華潤(rùn)萬象生活：

• 綜合收入：85.2億元，同比增長(zhǎng)16.5%

• 股東應(yīng)占利潤(rùn)：20.3億元，同比增長(zhǎng)7.4%

• 毛利：31.7億元，同比增長(zhǎng)16.3%

• 毛利率：37.1%，同比增長(zhǎng)3.1%

• 商業(yè)航道收入：32.67億元，同比增長(zhǎng)14.6%

• 購物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理收入：22.6億元，同比增長(zhǎng)19.8%；

• 購物中心NOI Margin：68.2%，同比增長(zhǎng)0.4%

華潤(rùn)萬象生活在營(yíng)購物中心125座，

53座零售額在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)排名第一

截至2025年6月末，華潤(rùn)萬象生活在營(yíng)購物中心數(shù)量增至125個(gè)（重奢項(xiàng)目14個(gè)），管理面積達(dá)1356萬平米；在營(yíng)項(xiàng)目平均出租率達(dá)97.1%。

期內(nèi)，125座購物中心實(shí)現(xiàn)零售額1220億元，同比增長(zhǎng)21.1%。其中，53座零售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)榜首，104座躋身當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三。值得一提的是，上半年重奢項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)13.2%；非奢項(xiàng)目增速達(dá)26.4%。

華潤(rùn)萬象生活上半年新開4個(gè)商場(chǎng)，

3個(gè)存量項(xiàng)目調(diào)改后業(yè)績(jī)大漲

上半年，華潤(rùn)萬象生活新開購物中心4個(gè)，包括新探索的新形態(tài)產(chǎn)品——西安機(jī)場(chǎng)商業(yè)、華南最大萬象匯——佛山順德萬象匯、遂寧萬象匯，以及鄭州鄭東萬象城。

其中，作為鄭州第二座萬象城，鄭州鄭東萬象城擁有24.1萬㎡超大體量，引入了540家品牌，其中超100家城市首店及近50家城市旗艦店；餐飲品牌超150家，其中40%+品牌首進(jìn)鄭州，如Peet’s Coffee、山石榴、牛排家、C'è Amore愛意、馬鴻興、Q-FLAVORFUL等。據(jù)悉，該項(xiàng)目開業(yè)率達(dá)92%，開業(yè)首日客流達(dá)30萬人，銷售額超過2000萬元。

此外，上半年華潤(rùn)萬象生活還完成了3個(gè)存量項(xiàng)目煥新調(diào)改，并實(shí)現(xiàn)租金、銷售額雙雙大漲：

■上海CP靜安：以“都市零壓力流量場(chǎng)”為定位，聚焦LG2美食集市與L7餐飲層進(jìn)行調(diào)改，引入5家全國首店、18家上海首店及48家區(qū)域首店，調(diào)改后零售額同比增長(zhǎng)49.6%，租金同比增長(zhǎng)27.9%；

■上海國華廣場(chǎng)：以“餐飲+服務(wù)配套”組合，精準(zhǔn)篩選高頻剛需品牌，并通過活化約1000平方米的商業(yè)空間，打造松弛感的氛圍。調(diào)改后，零售額同比增長(zhǎng)22.9%，租金同比增長(zhǎng)23%；

■深圳PA MALL：以“精英風(fēng)尚地標(biāo)”為定位，打通中庭穹頂優(yōu)化垂直動(dòng)線，新增12家運(yùn)動(dòng)品牌雙層旗艦店，引入Vivienne Westwood、Aesop等60%首店品牌，零售業(yè)態(tài)占比提升30%。調(diào)改后，零售額同比增長(zhǎng)33.8%，租金同比增長(zhǎng)12.8%。

外拓項(xiàng)目方面，上半年新簽約項(xiàng)目6個(gè)，其中4個(gè)位30個(gè)重點(diǎn)城市TOD項(xiàng)目，2個(gè)位存量在營(yíng)項(xiàng)目。第三方外拓進(jìn)一步深化核心城市布局，目前已累計(jì)在25座城市落地“一城多匯”與“多城多匯”運(yùn)營(yíng)模式。期末，未開業(yè)第三方項(xiàng)目共40個(gè)。

下半年，

華潤(rùn)萬象生活至少有7個(gè)新項(xiàng)目要開業(yè)

截止6月30日，華潤(rùn)萬象生活未開業(yè)項(xiàng)目共75個(gè)（母公司項(xiàng)目35個(gè)，第三方項(xiàng)目40個(gè)）。

下半年，預(yù)計(jì)新開至少7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括深圳灣萬象城二期、浙江首個(gè)萬象天地系項(xiàng)目——杭州亞奧萬象天地、華潤(rùn)首個(gè)奧萊商業(yè)項(xiàng)目——東莞MIXC VILLAGE萬象濱海購物村、安徽首個(gè)“天地系列”項(xiàng)目——合肥瑤海天地BY MIXC等備受關(guān)注的項(xiàng)目。

02

珠海萬達(dá)商管

架構(gòu)調(diào)整、打造“萬達(dá)廣場(chǎng)首發(fā)節(jié)”，

與永輝就門店調(diào)改達(dá)成戰(zhàn)略合作…

近日，珠海萬達(dá)商管 宣布新的管理架構(gòu)調(diào)整及相關(guān)人事任命，再度引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注：

• 公司總部設(shè)立運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人力資源三大體系。

• 任命王志彬擔(dān)任公司副董事長(zhǎng)（負(fù)責(zé)公司戰(zhàn)略、對(duì)外合作、連接董事會(huì)與管理層等相關(guān)工作），任命許粉擔(dān)任公司首席運(yùn)營(yíng)官（COO）（負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)體系工作）。

針對(duì)此番組織變革，大連新達(dá)盟及珠海萬達(dá)商管首席執(zhí)行官黃德煒強(qiáng)調(diào)：“聚焦經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，綱舉目張。組織架構(gòu)倒置，最重要是一線，管理者轉(zhuǎn)變理念服務(wù)一線，資源向一線聚焦。”

實(shí)際上，珠海萬達(dá)商管今年來已將工作重點(diǎn)聚焦在運(yùn)營(yíng)上：

■與永輝超市就門店調(diào)改達(dá)成戰(zhàn)略合作：珠海萬達(dá)商管將在物業(yè)條件、客戶服務(wù)等方面為永輝超市的調(diào)改店提供更多支持；年內(nèi)將分批次在萬達(dá)廣場(chǎng)落地約30家調(diào)改門店（以最終開業(yè)為準(zhǔn)），包括溫州、東莞、福清等城市首店。

■打造全年主題營(yíng)銷活動(dòng)“萬達(dá)廣場(chǎng)首發(fā)節(jié)”：4月，“萬達(dá)廣場(chǎng)首發(fā)節(jié)”全國啟動(dòng)儀式在北京五棵松萬達(dá)廣場(chǎng)啟幕；而“全民運(yùn)動(dòng)系列賽”作為萬達(dá)廣場(chǎng)首發(fā)節(jié)的首賽亮相，后續(xù)還將推出一系列首展、首賽、首演、首銷的“首發(fā)活動(dòng)矩陣”。

在營(yíng)購物中心達(dá)512座，

下半年沖刺20+座萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，珠海萬達(dá)商管約運(yùn)營(yíng)管理512座萬達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)面積超7000萬方，在營(yíng)購物中心數(shù)量及規(guī)模在各線級(jí)城市均排名第一，是目前唯一實(shí)現(xiàn)各省/直轄市/自治區(qū)全覆蓋的企業(yè)。

目標(biāo)2025全年開出30座萬達(dá)廣場(chǎng)的珠海萬達(dá)商管，上半年已開出5座萬達(dá)廣場(chǎng)，這也意味著下半年還需沖刺20+座萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，繼續(xù)深耕下沉市場(chǎng)，或?qū)⒏采w慶陽、馬鞍山、呼倫貝爾、烏魯木齊等近20個(gè)城市。

目前，萬達(dá)旗下已有多個(gè)項(xiàng)目官宣開業(yè)時(shí)間，包括10月1日“國慶檔”開業(yè)的紹興濱海萬達(dá)廣場(chǎng)，濟(jì)南世紀(jì)大道萬達(dá)廣場(chǎng)、青島錦安路萬達(dá)廣場(chǎng)、太原昌盛萬達(dá)廣場(chǎng)等多座萬達(dá)廣場(chǎng)集中在12月開業(yè)，東北最大文旅綜合體——長(zhǎng)春萬達(dá)茂也已定檔12月25日開業(yè)。

03

龍湖集團(tuán)

• 營(yíng)業(yè)收入：587.5億元，同比增長(zhǎng)25.4%

• 公司擁有人應(yīng)占溢利：32.2億元，同比下降45.2%

• 商場(chǎng)租金收入：55.0億元，同比增長(zhǎng)4.9%（不含北京長(zhǎng)安天街等）

89座商場(chǎng)收租55億，銷售額402億

上半年，龍湖旗下在營(yíng)89座商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入55.0億元（不含北京長(zhǎng)安天街等），較上年增長(zhǎng)4.9%；整體出租率保持96.8%高位；營(yíng)業(yè)額達(dá)402億元，整體增長(zhǎng)17%；日均客流增幅約11%，整體增長(zhǎng)11%。

截至2025年6月30日，龍湖集團(tuán)已開業(yè)城市24個(gè)，已運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)89座（包括75座重資產(chǎn)和14座輕資產(chǎn)），已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積943萬平方米（含車位總建筑面積1256萬平方米），合作品牌數(shù)7300+家。

上半年，新開1座天街、2個(gè)歡肆

上半年，龍湖新增運(yùn)營(yíng)1座重資產(chǎn)商場(chǎng)——龍湖南寧青秀天街已于5月30日正式開業(yè)，作為龍湖在廣西布局的首座天街，籌備時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4年，定位「城東家庭質(zhì)量生活中心」，商業(yè)體量達(dá)18萬方，匯集300+個(gè)品牌，其中15%為首進(jìn)廣西、首進(jìn)南寧品牌。

同時(shí)，龍湖龍智資管旗下活力街區(qū)品牌「歡肆」于合肥、成都新開業(yè)2個(gè)項(xiàng)目，出租率均超90%。龍湖合肥歡肆、龍湖成都武侯歡肆（前身為武侯星悅薈）于3月28日同日開業(yè)，依托“Hybrid Space”理念，全新打造城市創(chuàng)新混合空間，實(shí)現(xiàn)居住、餐飲、娛樂、社交等功能的“無界串聯(lián)”。

2025年來，龍湖商業(yè)持續(xù)推動(dòng)存量項(xiàng)目的改造升級(jí)、煥新消費(fèi)體驗(yàn)、提升經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。如：

• 龍湖成都西宸天街「天街里」主題街區(qū)改造完成，并于1月18日正式開街；
  

• 龍湖上海虹橋天街5月進(jìn)入新一輪改造升級(jí)，對(duì)全館6層空間進(jìn)行大刀闊斧的革新；
  

• 龍湖重慶北城天街B館（首座龍湖天街、重慶第一座現(xiàn)代化購物中心）4月18日煥新揭幕，引入MUJI西南最大旗艦店等100+家頭部品牌，空間改造帶來建筑采用全新玻璃幕墻設(shè)計(jì)等四大亮點(diǎn)……

下半年，計(jì)劃新開10座商場(chǎng)

下半年，龍湖集團(tuán)計(jì)劃新開10座商場(chǎng)，分布在杭州、西安、武漢、重慶等城市，繼續(xù)秉持“輕重并舉”戰(zhàn)略，深化核心城市布局。

9月底將有4座天街集中開業(yè)，包括龍湖武漢濱江天街、龍湖重慶龍興天街、龍湖重慶江岸天街和龍湖煙臺(tái)龍口天街。而龍湖與開倫集團(tuán)合作打造的上海嘉園坊（JoyFun）預(yù)計(jì)12月底正式開業(yè)，9月起各簽約品牌將陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)裝修，Aldi奧樂齊超市已確認(rèn)入駐。

存量改造方面，龍湖重慶北城天街A館、X館及星座廣場(chǎng)部分將于9月26日完成全面改造，屆時(shí)將實(shí)現(xiàn)從建筑硬件、特色場(chǎng)景、品牌矩陣到服務(wù)體驗(yàn)的全方位躍升。

04

新城控股

• 營(yíng)業(yè)收入：221億元，同比下降34.8%

• 歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)：8.9億元，同比減少32.1%

• 商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入（即含稅租金收入）：69.4億元，同比增長(zhǎng)11.8%

商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入近70億元，

174座吾悅廣場(chǎng)半年銷售額超515億

上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入（即含稅租金收入，包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費(fèi)、停車場(chǎng)、多種經(jīng)營(yíng)及其他零星管理費(fèi)收入）69.44億元，同比增長(zhǎng)11.78%。

報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá)9.5億人次，同比增長(zhǎng)16.0%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長(zhǎng)16.5%；截至報(bào)告期末，會(huì)員人數(shù)4917萬人。

截至 2025 年 6 月 30 日，新城控股在全國141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)174座，開業(yè)面積達(dá) 1608.14 萬平方米，出租率達(dá)97.81%。

上半年新開2個(gè)項(xiàng)目，

煥新開出全國首座金標(biāo)吾悅廣場(chǎng)

上半年，新城控股新開2個(gè)吾悅廣場(chǎng)，包括淄博鑫馬吾悅廣場(chǎng)與常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)。

其中，運(yùn)營(yíng)13年的常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)變身“全國首座金標(biāo)吾悅廣場(chǎng)”，煥新開業(yè)。項(xiàng)目不僅打造全國首個(gè)“編織主題MALL”，還憑借135家品牌升級(jí)（煥新面積超2.3萬㎡）創(chuàng)下區(qū)域商業(yè)改造規(guī)模記錄。同時(shí)，項(xiàng)目還引入了一栗、椿花奶奶、老碗會(huì)、碗肉肉等22家城市首店。據(jù)官方數(shù)據(jù)，煥新開業(yè)前三天，客流達(dá)48.5萬、銷售額突破4250萬，均刷新全國營(yíng)運(yùn)期吾悅廣場(chǎng)歷史數(shù)據(jù)。

下半年，至少新開6座新商場(chǎng)

下半年，新城控股繼續(xù)聚焦下沉市場(chǎng)，在煙臺(tái)、日照、許昌、商丘、濮陽、南陽等城市計(jì)劃開業(yè)至少6座吾悅廣場(chǎng)。

05

大悅城地產(chǎn)

• 營(yíng)業(yè)收入：81.2億元，同比下降5.8%

• 公司擁有人應(yīng)占溢利：1.05億元，同比下降26.6%

• 毛利：28億元，同比基本持平

• 毛利率：34.4%，同比增長(zhǎng)2.9%

• 購物中心租金收入：14.7億元，同比下降3%

14個(gè)商場(chǎng)租金收入近15億元，5個(gè)商場(chǎng)收租過億

上半年，大悅城地產(chǎn)購物中心租金收入達(dá)14.7億元，5個(gè)商場(chǎng)租金收入過億；購物中心平均出租率93%，8個(gè)商場(chǎng)出租率超過95%。

■北京朝陽大悅城：“最穩(wěn)”收租王。作為連續(xù)多年位居集團(tuán)租金收入前列的項(xiàng)目，北京朝陽大悅城上半年租金收入也是全員最高，達(dá)3.18億元，基本與去年同期持平。

■上海靜安大悅城、成都天府大悅城：上半年租金收入“增長(zhǎng)王”。上海靜安大悅城和成都天府大悅城上半年分別實(shí)現(xiàn)了16%和42%的雙位數(shù)增長(zhǎng)。

此外，上半年，大悅城地產(chǎn)管理純輸出項(xiàng)目收入總額為1.07億元人民幣，同比增長(zhǎng)47%，主要是新增華夏大悅城商業(yè)REIT管理收入。上半年，以成都大悅城為底層資產(chǎn)的華夏大悅城商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.64億元，項(xiàng)目期末出租率為98.44%。

上半年，江西首個(gè)大悅城開業(yè)

今年5月，江西首個(gè)大悅城——南昌大悅城開業(yè)。項(xiàng)目位于西湖區(qū)的朝陽新城板塊，B1層與地鐵四號(hào)線觀洲站無縫連接。項(xiàng)目商業(yè)體量13萬㎡，定位城市沸騰青年主場(chǎng)，充分利用項(xiàng)目地處朝陽中央公園之中的景觀氛圍，打造“南昌最美戶外觀景露臺(tái)”。

品牌方面，項(xiàng)目引入260+品牌，其中超60%的城市、區(qū)域首進(jìn)品牌。開業(yè)期間舉辦了小黃人華中首展、沸騰音樂節(jié)、無人機(jī)煙花秀等活動(dòng)。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)當(dāng)日，項(xiàng)目客流24萬，銷售額1630萬。

下半年，深圳首個(gè)大悅城開業(yè)

7月，備受期待的深圳大悅城開業(yè)。作為深圳首個(gè)大悅城，項(xiàng)目商業(yè)體量達(dá)25萬㎡，以“特區(qū)活力新潮向”為定位，打造了先鋒街區(qū)——十字街（引入迪士尼皮克斯玩具總動(dòng)員快閃店·玩心商店等7大頂流IP快閃店）、星廚花園（深圳首個(gè)空中生態(tài)公園），以及25青年時(shí)區(qū)（超3萬㎡潮流地下城）等特色空間。

此外，項(xiàng)目瞄準(zhǔn)首發(fā)經(jīng)濟(jì)，引入了近400家品牌，首店及定制店占比超50%，包括寰映影城全國最新旗艦店、盒馬3.0形象店、PARTYDAY MEGA全國最新旗艦店、覔書店·友誼書城傳承店、哈尼兔全國首家定制旗艦店等。開業(yè)首日客流突破42萬人次，銷售額近2000萬元（不含Apple、汽車）。

06

寶龍地產(chǎn)&寶龍商業(yè)

■寶龍地產(chǎn)：

• 營(yíng)業(yè)收入：132.5億元，同比減少15.3%

• 公司擁有人應(yīng)占虧損：26.5億元

• 毛利：20.3億元，同比增長(zhǎng)0.4%

• 毛利率：15.3%，同比增長(zhǎng)2.4%

• 投資物業(yè)租金收入（經(jīng)扣除集團(tuán)內(nèi)部交易抵銷）：9.5億元，同比減少2%

■寶龍商業(yè)：

• 營(yíng)業(yè)收入：13億元，同比減少2.4%

• 股東應(yīng)占利潤(rùn)：1.8億元，同比減少6.0%

• 毛利：4.1億元，同比減少9.8%

• 毛利率：31.2%，同比減少2.5%

• 商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)總收入：10.5億元，同比減少2.6%

上半年寶龍商業(yè)新開1個(gè)項(xiàng)目，

在管項(xiàng)目97個(gè)

上半年，寶龍商業(yè)新開業(yè)1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目——武夷山寶龍廣場(chǎng)，項(xiàng)目于5月30日正式開業(yè)，其開業(yè)出租率達(dá)95%；新簽約1個(gè)零售物業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，為濱江中南凌云里。

同時(shí)，寶龍商業(yè)持續(xù)深入推進(jìn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，如寶楊寶龍廣場(chǎng)通過持續(xù)的招調(diào)升級(jí)與運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年銷售平均增長(zhǎng)8%。

截至期末，寶龍商業(yè)在管商業(yè)項(xiàng)目97個(gè)，在管面積1106萬平方米；簽約項(xiàng)目129個(gè)，簽約面積1424萬平方米；長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)70%，持續(xù)深化區(qū)域深耕戰(zhàn)略。

下半年，寶龍商業(yè)計(jì)劃新開8個(gè)項(xiàng)目

下半年，寶龍商業(yè)計(jì)劃新開8個(gè)項(xiàng)目，包括4座寶龍廣場(chǎng)和4座寶龍?zhí)斓兀虡I(yè)新增體量超40萬方，且明確將系統(tǒng)性推進(jìn)項(xiàng)目的空間升級(jí)與體驗(yàn)重塑。

其中，南京江寧寶龍廣場(chǎng)定檔12月26日開業(yè)，規(guī)劃引入230+國內(nèi)外知名品牌，其中60%以上為區(qū)域首進(jìn)；寧波文創(chuàng)港寶龍?zhí)斓卣w分為東區(qū)+西區(qū)，計(jì)劃引入品牌超200個(gè)，區(qū)域首店超80%。

07

萬科集團(tuán)

• 營(yíng)業(yè)收入：1053.2 億元，同比下降26.2%

• 歸屬于上市公司股東的凈虧損：119.5億元，同比下降21.3%

• 商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）營(yíng)業(yè)收入：41.0億元

商業(yè)業(yè)務(wù)半年?duì)I收41億，

商場(chǎng)客流、銷售額、坪效齊增

上半年，萬科集團(tuán)商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.0億元，得益于“第二屆發(fā)發(fā)季”、“東方質(zhì)造”等聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，以及充分發(fā)揮IP資源和創(chuàng)意整合優(yōu)勢(shì)，商業(yè)業(yè)務(wù)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)穩(wěn)中向好：

• 整體出租率93.2%，同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；

• 整體客流同比增長(zhǎng)7.8%，銷售額同比增長(zhǎng)7.2%，整體坪效同比增長(zhǎng)7.6%。

截至期末，萬科集團(tuán)累計(jì)開業(yè)179個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），建筑面積1034萬平方米。

此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT表現(xiàn)良好，底層資產(chǎn)杭州西溪印象城客流同比增長(zhǎng)超5%，期末出租率達(dá)98.9%。期內(nèi)，“中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金”首期收購的深圳龍崗萬科廣場(chǎng)和萬科企業(yè)股份有限公司北京舊宮萬科廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)交割。

上半年，至少新開3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

上半年，萬科集團(tuán)至少新開出3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括3月開業(yè)的成都沸騰里，以及4月開業(yè)的深圳iN城市廣場(chǎng)、上海唐城印象天地。

其中，成都沸騰里將藝術(shù)體驗(yàn)與生活消費(fèi)深度融合，引進(jìn)20+寶藏品牌，并帶來成北首個(gè)大文娛綜合場(chǎng)館，適配藝術(shù)裝置、創(chuàng)意快閃、文藝演出、移動(dòng)T臺(tái)時(shí)裝周等多個(gè)場(chǎng)景。

而深圳iN城市廣場(chǎng)，彼時(shí)（4月29日開業(yè)）實(shí)現(xiàn)出租率97%、開業(yè)率95%，其前身為經(jīng)營(yíng)超20年的深圳“初代頂流”中信城市廣場(chǎng)，現(xiàn)全新定位“年輕力生活情緒場(chǎng)”，帶來深圳最大戶外運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)（面積超3萬平方米），引進(jìn)250+個(gè)品牌、其中包括29家首店/特色店/旗艦店。

同時(shí)，多個(gè)存量項(xiàng)目通過商戶協(xié)同實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)提升，如北京房山印象城、武漢萬科未來中心引入“永輝超市（胖東來調(diào)改店）”后，銷售額及客流均實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

下半年，計(jì)劃至少新開6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目

下半年，萬科集團(tuán)至少有6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目待開業(yè)，其中，鄭州嵩南印象城已于8月28日正式開業(yè)，而杭州日耀漣里將于9月25日開啟試營(yíng)業(yè)、上海唐鎮(zhèn)印象匯定檔9月28日開業(yè)。后續(xù)，更有上海虹橋前灣印象城MEGA、蘇州Wide Wild外野等重點(diǎn)籌開項(xiàng)目亮相。

鄭州嵩南印象城，開業(yè)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)97%出租率、95%開業(yè)率，首日客流量達(dá)12.6萬人次、且連續(xù)多日單天客流超10萬人次。項(xiàng)目緊扣“新鮮·在地、公共·屬地、活力·日?！比罄砟?，打造約3000平開放式綠地、約1000平寵物專屬公園等多個(gè)戶外特色主題場(chǎng)景。

上海虹橋前灣印象城MEGA，上海第二座印象城MEGA，定位“國際化社交度假漫游灣”，屆時(shí)將帶來350+品牌全業(yè)態(tài)矩陣；且以“疊山理水”為設(shè)計(jì)理念融合自然景觀與社交煙火，首創(chuàng)“泰饗”“凝光”“疊翠”“漫波”四大沉浸式場(chǎng)景。

蘇州Wide Wild外野，全國首座自然樂園式商業(yè)！聯(lián)手蘇高新旅游集團(tuán)打造全新"樂園+商業(yè)"運(yùn)營(yíng)模式。項(xiàng)目南側(cè)擁有超2萬方戶外草坪和休閑空間，把生態(tài)自然與商業(yè)建筑巧妙融合，更計(jì)劃引入又“野”又好玩的品牌，當(dāng)中蘇州首店占比達(dá)30%以上。

08

恒隆地產(chǎn)

• 營(yíng)業(yè)收入：49.7億港元，同比下降18.7%

• 股東稅后應(yīng)占純利：9.12億港元，同比減少14%

• 內(nèi)地物業(yè)租賃收入：31.9億港元，同比下降2%

• 內(nèi)地商場(chǎng)總收入：24.1億元，基本持平

內(nèi)地10座商場(chǎng)收租超24億元：

7個(gè)增長(zhǎng)、3個(gè)大跌，業(yè)績(jī)“斷層”嚴(yán)重

2025上半年，恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃收入為46.78億港元，同比下跌3%。其中，內(nèi)地10座商場(chǎng)整體收入24.12億元，與去年同期近乎持平，出租率達(dá)94%。值得一提的是，從今年起，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)組合不再將商場(chǎng)組合劃分為“高端”及“次高端”。

具體來看，在內(nèi)地10座商場(chǎng)中，租金收入7個(gè)上漲，3個(gè)下跌。其中：

• 上海恒隆廣場(chǎng)以8.22億元“斷層”第一，大連恒隆廣場(chǎng)漲幅最多達(dá)10%；

• 二線城市業(yè)績(jī)逆勢(shì)上漲，大連、無錫、昆明3個(gè)城市的恒隆廣場(chǎng)租金收入分別增長(zhǎng)10%、8%與7%；

• 武漢恒隆廣場(chǎng)與沈陽市府恒隆廣場(chǎng)最慘，分別大跌36%和37%。

2026年，兩大重磅項(xiàng)目“殺入”上海、杭州

■杭州恒隆廣場(chǎng)：豪砸30億體量擴(kuò)容40%，硬剛杭州大廈

今年7月，恒隆豪砸30億元從2028年4月1日（暫定）起20年租下杭州百貨大樓，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容4.2萬方。擴(kuò)容后，杭州恒隆廣州的零售面積將從達(dá)約15萬平方米，躋身杭州重奢商場(chǎng)第一梯隊(duì)，還搶占武林商圈戰(zhàn)略高地，直面杭州大廈。

此外，項(xiàng)目還規(guī)劃了1萬平方米的空中綠堤與露臺(tái)，打造體現(xiàn)本土文化的藝術(shù)街區(qū)和茶文化主題空間，并將通過“主理人商業(yè)”概念吸引小眾品牌，試圖在傳統(tǒng)重奢之外開辟新賽道。據(jù)悉，項(xiàng)目的零售部分預(yù)計(jì)2026年Q2開業(yè)。

■上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目：2026年竣工，魔都高端商業(yè)“天花板”即將更新

為了配合上海靜安區(qū)的持續(xù)城市更新，上海恒隆廣場(chǎng)擴(kuò)建項(xiàng)目將興建一座約3080平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，其地庫將連接現(xiàn)有的購物商場(chǎng)。項(xiàng)目完成后，上海恒隆廣場(chǎng)將新增約13%可租賃零售面積。目前，該項(xiàng)目已封頂，預(yù)計(jì)于2026年下半年開業(yè)。

09

太古地產(chǎn)

• 集團(tuán)營(yíng)收：87.2億港元，同比增長(zhǎng)20%

• 股東應(yīng)占溢利：虧損12億港元

• 內(nèi)地零售物業(yè)租金收入：22.7億港元，撇除人民幣幣值變動(dòng)，同比上升2%

內(nèi)地7大商場(chǎng)半年收租22.7億港元，

上海興業(yè)太古匯銷售額猛增14%

2025上半年，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)租金收入上升2%至22.7億港元；應(yīng)占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升1%，且較2019年同期（疫情前）高出70%。

■上海興業(yè)太古匯：期內(nèi)唯一一個(gè)銷售額增幅超10%的項(xiàng)目。6月底開幕的LV全球最大地標(biāo)“路易號(hào)”直接炸出圈！據(jù)靜安區(qū)商務(wù)委披露，活動(dòng)首周帶動(dòng)興業(yè)太古匯客流翻番、銷售額三位數(shù)增長(zhǎng)，商場(chǎng)周邊客流日均達(dá)8萬-10萬人次，周末人流量高峰值飚到17萬人次。

■廣州太古匯：零售銷售額、租金收入總額分別下跌2%、1%，是太古內(nèi)地商場(chǎng)中唯一一個(gè)銷售額同比下跌的項(xiàng)目，反映游客赴境外消費(fèi)比例上升；但通過租戶組合持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化，出租率實(shí)現(xiàn)100%“滿鋪”。

未來2-3年內(nèi)，

廣州、三亞、西安太古里都要來了！

聚焦太古地產(chǎn)內(nèi)地發(fā)展中的投資物業(yè)，已落實(shí)的重點(diǎn)項(xiàng)目包括西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目、上海陸家嘴太古源、廣州聚龍灣項(xiàng)目和廣州天河路387號(hào)的太古滙擴(kuò)展部分；尚未落實(shí)的項(xiàng)目包括更多位于一線及新興一線城市 （包括北京和深圳在內(nèi)） 以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，目標(biāo)使中國內(nèi)地的總樓面面積增加一倍。

■ 廣州聚龍灣項(xiàng)目：打造全國首個(gè)國際高端濱水“雙太古”項(xiàng)目，地庫及上蓋工程現(xiàn)正進(jìn)行中，整體計(jì)劃2027年起分階段落成。聚龍灣太古里一期將于今年底開業(yè)。

■ 西安太古里：位于碑林區(qū)小雁塔歷史文化片區(qū)，毗鄰西安博物院、小雁塔、薦福寺。挖掘、打樁及地庫建筑工程正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2027年起分階段落成。

■ 三亞太古里：與中國中免合作發(fā)展，將構(gòu)成三亞國際免稅城三期。地庫及上蓋工程正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)由2026年起分階段落成。

■ 上海前灘綜合發(fā)展項(xiàng)目：毗鄰前灘太古里，現(xiàn)正進(jìn)行外墻工程，地庫及零售部分的建筑工程亦在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)2026年落成。

10

瑞安房地產(chǎn)

• 營(yíng)業(yè)收入：20.7億元，與去年持平

• 股東應(yīng)占溢利：0.5億元，同比減少29%

• 毛利：13.7億元，同比上升1%

• 毛利率：66%，同比上升1%

• 租金及相關(guān)收入：17.8億元，按年上升1%

78%租金收入來自上海項(xiàng)目：

新天地最吸金，蟠龍?zhí)斓亻_業(yè)2年人氣不減

2025上半年，瑞安房地產(chǎn)租金及相關(guān)收入（包括自合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)公司）總額達(dá)17.81億元，按年增長(zhǎng)1%。其中，78%的租金收入來自上海的物業(yè)組合。期內(nèi)，零售物業(yè)平均出租率達(dá)到94%，銷售額、客流量均有達(dá)10.5%的雙位數(shù)增長(zhǎng)。

■上海新天地：半年收租2.44億，時(shí)隔10年首次擴(kuò)容。作為瑞安的“收租王”，上海新天地上半年租金收入2.44億元，同比增長(zhǎng)4%，出租率高達(dá)98%。今年，項(xiàng)目還將迎來最新成員——新天地東臺(tái)里，屆時(shí)上海新天地的版圖和功能將得到進(jìn)一步提升。

■蟠龍?zhí)斓兀鹤饨鹗杖?、客流雙增長(zhǎng)。上半年，蟠龍?zhí)斓刈饨鹗杖?.63億元，同比增長(zhǎng)9%，出租率達(dá)97%。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年項(xiàng)目日均客流達(dá)到5.55萬人次，同比增長(zhǎng)19%。春節(jié)期間客流逾97萬人次。目前，項(xiàng)目共引進(jìn)近190家品牌，首店占比達(dá)80%，通過高坪效反哺租金，形成“流量-銷售-租金”的正向循環(huán)。

發(fā)布「新天地XINTIANDI」社區(qū)品牌，六大項(xiàng)目統(tǒng)一更名

9月12日，瑞安房地產(chǎn)宣布旗下「新天地XINTIANDI」從商業(yè)項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略升維為社區(qū)品牌，聚焦社區(qū)作為復(fù)合解決方案。

在新體系下，六大項(xiàng)目統(tǒng)一更名為「新天地」，包括武漢新天地、重慶新天地、嶺南新天地、瑞虹新天地、虹橋新天地，以及蟠龍新天地。

下半年2個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)，

上海又一重量級(jí)項(xiàng)目要來了

2025下半年，瑞安房地產(chǎn)將有2個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，包括與中信泰富地產(chǎn)聯(lián)合打造的武漢光谷創(chuàng)新天地商業(yè)公園、新天地20年來最大體量商業(yè)綜合體項(xiàng)目——上海新天地東臺(tái)里。

位于上海新天地東區(qū)核心地段的新天地東臺(tái)里，是該區(qū)域十年來大型商業(yè)項(xiàng)目，將于九月底開始試營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目以百年東臺(tái)路為主軸，在6500平上海最大全景天幕下，打造8.8萬方「街區(qū)+盒子」融合形態(tài)的開放式形態(tài)空間。據(jù)悉，餐飲業(yè)態(tài)首批入駐品牌超過半數(shù)為首次進(jìn)入上海核心商圈的區(qū)域首店或全新概念店。

此外，瑞安也持續(xù)加碼“輕資產(chǎn)策略”，截止2025年6月30日，參與了上海永年里（暫用名）、上海貝港城中村、上海永新里（暫用名）等輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

11

嘉里建設(shè)

合并收入：99.5億港元，同比增長(zhǎng)65%

• 股東應(yīng)占溢利：6.1億港元，同比下降22%

• 內(nèi)地投資物業(yè)合并租金收入（不包括酒店，但計(jì)入聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司）：19.6億港元，同比下降5%

天津嘉里匯B館今年開業(yè)，

上海兩大“王炸”項(xiàng)目籌備中

■天津嘉里中心二期項(xiàng)目已于近期全面竣工，二期商業(yè)——嘉里匯B館預(yù)計(jì)在今年與企業(yè)廣場(chǎng)共同投入使用，將以“海上郵輪”為設(shè)計(jì)靈感，融合天津本地的港口文化與現(xiàn)代商業(yè)的時(shí)尚理念，打造購物空間+戶外街區(qū)+1300平的海河觀景屋頂花園。

而在內(nèi)地大本營(yíng)上海，嘉里建設(shè)也有2個(gè)重磅項(xiàng)目在路上。

■金陵路地王項(xiàng)目作為集團(tuán)在中國內(nèi)地迄今為止最大規(guī)模的投資項(xiàng)目（總建面約67萬方），商業(yè)部分規(guī)劃約12萬方商業(yè)體量+約1千米商業(yè)長(zhǎng)軸，打造一個(gè)“可漫步、可閱讀、可共建”的開放式商區(qū)。

■浦東巨峰路TOD項(xiàng)目——PRISMA新嘉中心于2月主體結(jié)構(gòu)全面封頂，3月發(fā)布品牌“三原色”理念、正式步入招商沖刺階段，預(yù)計(jì)將于2026上半年對(duì)外面世。

嘉里建設(shè)更指出，未來六年及其后，集團(tuán)預(yù)計(jì)通過主要綜合用途項(xiàng)目，為投資物業(yè)及酒店組合新增760萬平方呎的應(yīng)占樓面面積，其中包括290萬平方呎的零售面積，而上海（浦東及黃浦區(qū)）、武漢及沈陽將是推動(dòng)增長(zhǎng)的主要城市。

12

新鴻基地產(chǎn)

新鴻基地產(chǎn)2024/25年度全年業(yè)績(jī)（截至2025年6月30日止年度）：

• 收入：797.2億港元，同比增長(zhǎng)11.5%

• 公司股東應(yīng)占溢利：192.8億港元，同比增長(zhǎng)1.2%

• 內(nèi)地投資物業(yè)租金收入（包括所占合營(yíng)企業(yè)）：57.1億元，按年下跌2%

內(nèi)地投資物業(yè)收租超57億元，

多個(gè)標(biāo)桿mall“忙”調(diào)改

2025財(cái)年，新鴻基內(nèi)地投資物業(yè)組合錄得租金收入57.13億元（61.73億港元），同比下滑2%；凈租金收入48.64億港元，同比下滑3%。其中，零售物業(yè)組合收入下滑3%至40.79億港元，主要是由于營(yíng)業(yè)額租金下跌。

■上海IFC：奢侈品牌擴(kuò)容，強(qiáng)化流量餐飲矩陣。今年以來，上海IFC引進(jìn)了Acne Studios、LV男裝專賣店、LOWEW精品店、BRUNELLO CUCINELLI精品店等奢侈品牌。此外，還引入了LADY M、茉莉奶白、裕蓮茶樓、藍(lán)瓶咖啡及LA BOULANGERIE ROBUCHON羅布頌烘焙等流量餐飲，帶旺商場(chǎng)人氣。

■上海IAPM：繼續(xù)加碼運(yùn)動(dòng)戶外，持續(xù)升級(jí)餐飲品牌。項(xiàng)目引入Topologie中國內(nèi)地旗艦店、Vuori、Montbell、Salomon（圍擋中）、凱樂石FUGA（圍擋中）等戶外運(yùn)動(dòng)品牌。并繼續(xù)補(bǔ)強(qiáng)茶飲、餐飲品牌，引入了Yoajung中國首店、0566咖啡制作所、裕蓮茶樓、淡馬茶坊、ONIONIO上海首店、BROWNSTONE布朗石西班牙餐廳全國首家旗艦店、新京熹·北京涮肉等品牌。

此外，廣州天環(huán)Parc Central善用戶外空間，引入多個(gè)知名IP華南獨(dú)家首展，帶動(dòng)商場(chǎng)客流；廣州IGC聚焦“寵物經(jīng)濟(jì)”，提供寵物友好餐飲、服務(wù)與相關(guān)主題活動(dòng)，打造差異化；南京IFC商場(chǎng)通過精挑細(xì)選的零售與活動(dòng)，年內(nèi)出租率上升，為集團(tuán)帶來新增收入。

內(nèi)地布局6個(gè)新項(xiàng)目，

下半年2個(gè)新mall面市

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，新鴻基地產(chǎn)目前在內(nèi)地布局6個(gè)新項(xiàng)目，并將于未來2-3年開業(yè)。

其中，下半年計(jì)劃新開2個(gè)項(xiàng)目，包括其在內(nèi)地最大單體商場(chǎng)項(xiàng)目——上海ITC Maison；與上實(shí)城開和閔行城投聯(lián)合打造內(nèi)地迄今為止規(guī)模最大、建造難度最高的TOD項(xiàng)目——TODTOWN天薈等備受關(guān)注的項(xiàng)目。

13

九龍倉集團(tuán)

• 營(yíng)業(yè)收入：56.7億港元，同比減少19%

• 股東應(yīng)占盈利：若計(jì)入投資物業(yè)重估減值及其它未變現(xiàn)會(huì)計(jì)虧損，盈利5.4億港元

• 投資物業(yè)收入：22.8億港元，同比減少4%

上半年扭虧為盈，

但內(nèi)地物業(yè)低迷拖累業(yè)績(jī)

上半年，計(jì)入應(yīng)占投資物業(yè)重估減值凈額11.8億港元，九龍倉集團(tuán)股東應(yīng)占盈利為5.4億港元，而去年同期爆虧26.4億港元。

盡管香港物業(yè)熱賣令九龍倉集團(tuán)扭虧為盈，但內(nèi)地物業(yè)的低迷仍是公司業(yè)績(jī)的一大阻礙。九龍倉集團(tuán)2025年中報(bào)指出，期內(nèi)投資物業(yè)收入減少4%至22.8億港元，營(yíng)業(yè)盈利減少6%至14.8億港元，其中內(nèi)地投資物業(yè)營(yíng)收、利潤(rùn)亦各下跌4%、5%，這是由于商場(chǎng)和寫字樓租金偏軟。

內(nèi)地尚無新項(xiàng)目入市及拓展計(jì)劃

九龍倉保持一貫的保守謹(jǐn)慎，近年來在內(nèi)地尚未有重大新項(xiàng)目入市、也尚未有拓展計(jì)劃。

2025中期業(yè)績(jī)會(huì)上，九龍倉集團(tuán)主席及常務(wù)董事吳天海明確：目前內(nèi)地投資物業(yè)仍維持正現(xiàn)金流，未有財(cái)務(wù)壓力，不急于出售。集團(tuán)不太積極去增加投資，地產(chǎn)項(xiàng)目如有合適亦會(huì)考慮投資。

and more...

● 從價(jià)格戰(zhàn)到價(jià)值戰(zhàn)：杉杉奧萊“共贏生態(tài)”破局之道

● 珠海萬達(dá)商管的增長(zhǎng)焦慮，有解了？

● “踩剎車”的龍湖，商業(yè)后勁更大了

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點(diǎn)個(gè)在看喲~