“營業(yè)額抽成”模式降低了商戶初期經(jīng)營成本，卻也考驗(yàn)著商戶的誠信底線。一旦違規(guī)收銀，高額違約金條款是否必然有效？合同到期后，商戶又該如何正確辦理交接？近日，宿遷經(jīng)開區(qū)法院洋河法庭審結(jié)的一起商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案，為商鋪經(jīng)營者和商場管理方敲響了警鐘。

案情簡介

2022年10月，胡某某與某商業(yè)管理公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，承租某購物中心一處約173平方米的商鋪，用于經(jīng)營運(yùn)動鞋服。雙方約定采用“營業(yè)額抽成”模式計(jì)算租金，即由商場統(tǒng)一收銀，扣除銷售額的10%作為租金后，再將剩余貨款返還給胡某某。

為保障租金收入，胡某某還簽署了《承諾書》，鄭重承諾所有銷售都必須通過商場指定的POS機(jī)進(jìn)行。如有違規(guī)，將承擔(dān)高額違約金：第一次5萬元、第二次10萬元、第三次15萬元，且商場有權(quán)直接從保證金和未結(jié)算貨款中扣取。

合同履行期間，商場發(fā)現(xiàn)胡某某存在多次違規(guī)行為：包括未能按時(shí)將營業(yè)現(xiàn)金存入指定賬戶、使用個(gè)人或其他賬戶收取貨款，甚至出現(xiàn)顧客未付款直接將貨物拿走的情況。商場據(jù)此認(rèn)定胡某某構(gòu)成兩次違規(guī)，欲扣除其15萬元違約金。

2024年12月31日租賃合同到期后，雙方就違約金、貨款結(jié)算及房屋交接等問題發(fā)生激烈爭執(zhí)。胡某某起訴要求商場支付其代收的貨款6.8萬余元及押金2萬元。商場則提起反訴，要求胡某某支付違約金15萬元、騰退房屋并支付房屋占用費(fèi)。

法院審理

關(guān)于房屋騰退與恢復(fù)原狀：法院認(rèn)為，胡某某雖未辦理書面交接手續(xù)，但已實(shí)質(zhì)將貨物清空。且商場在交接過程中曾要求“固定裝飾不得動”，故視為胡某某已于2025年2月28日完成返還，無需恢復(fù)毛坯原狀。對商場的該項(xiàng)訴請不予支持。

關(guān)于房屋占用費(fèi)：合同約定逾期返鋪需按最高月租金的2倍支付占用費(fèi)。法院根據(jù)最高月租金的2倍并結(jié)合商場的訴訟請求，依法支持胡某某支付2025年1月1日至2月28日期間的占用費(fèi)40828元。

關(guān)于違約金：法院認(rèn)定胡某某確實(shí)存在違規(guī)收銀行為，違反了誠信原則。但綜合考慮抽成模式的特點(diǎn)、違約情節(jié)、商場的實(shí)際損失等因素，未完全支持商場15萬元的訴請，而是酌情判定胡某某支付違約金50000元。

最終核算：商場代收的貨款68570.16元及押金20000元，合計(jì)88570.16元，可用于沖抵胡某某的債務(wù)。沖抵違約金50000元和占用費(fèi)40828元后，胡某某反而還需向商場支付2257.84元。

法官說法

營業(yè)額抽成模式在降低商戶固定成本的同時(shí)，也將商場收益與商戶經(jīng)營深度綁定。本案中商戶按月僅支付千余元租金，若按固定租金標(biāo)準(zhǔn)則需支付兩萬余元，極大減輕了運(yùn)營壓力。正因商場分擔(dān)了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，商戶更應(yīng)恪守誠實(shí)信用，任何隱瞞營業(yè)額、私自收銀的行為，均構(gòu)成根本違約，須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

關(guān)于違約金，法律雖尊重約定，亦強(qiáng)調(diào)公平合理。《民法典》明確規(guī)定，約定違約金過分高于實(shí)際損失的，法院可予酌減。本案既認(rèn)定違約事實(shí)成立，也綜合考慮合同性質(zhì)、過錯程度及預(yù)期利益等因素，依法對過高部分予以調(diào)整，體現(xiàn)司法平衡理念。

房屋交接環(huán)節(jié)值得廣大經(jīng)營者注意。合同期滿后，承租人應(yīng)及時(shí)騰退并辦理書面交接手續(xù)。本案中僅搬離物品未完成書面交接，導(dǎo)致被認(rèn)定逾期占房，承擔(dān)額外費(fèi)用，提示商戶應(yīng)規(guī)范流程，避免因小失大。

法官提醒：無論是商戶還是商場，在簽訂此類合同時(shí)都應(yīng)審慎評估條款內(nèi)容。商戶務(wù)必嚴(yán)守誠信底線，規(guī)范經(jīng)營；商場在制定規(guī)則時(shí)也應(yīng)遵循公平合理原則。發(fā)生糾紛后，雙方應(yīng)積極溝通，妥善解決，共同維護(hù)良好的營商環(huán)境。

來源：經(jīng)開區(qū)人民法院

文中部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

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