近日，即將于2026年亮相的PRISMA新嘉中心提前近一年官宣首批主力租戶名單，成為進入到9月后的一則重要行業(yè)動態(tài)，品牌如下。

之所以為什么會用這樣的排列方式，下文還會有詳解。

當(dāng)GATE M西岸夢中心成為一年來上海的“頂流”后，好多同行都會來問我這個項目是誰在操盤，這足以使華之門躍入行業(yè)核心關(guān)注視野，面向更為宏大的舞臺。而本文主角——由嘉里建設(shè)有限公司與國際知名機構(gòu)投資人合資的PRISMA新嘉中心，同樣由華之門資本提供開發(fā)管理及商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。

我此前寫過GATE M西岸夢中心的完整探班，也寫過GATE M華之門廣場的超前預(yù)告。如果說前者彰顯已有成績，后者代表未來暢想，那本文的主角PRISMA新嘉中心就是“當(dāng)下”，具有對外全新發(fā)聲、對內(nèi)承前啟后的戰(zhàn)略意義，因此在主力品牌官宣之際和現(xiàn)場實地探訪之后，聊些我的個人感受。

1、從軌交排布看選址區(qū)位優(yōu)勢

PRISMA新嘉中心位于浦東新區(qū)張楊北路1188號，屬于上海的東北部。

相較而言，GATE M西岸夢中心的優(yōu)勢在于濱水地塊長期以來集聚的潛力和文旅屬性，在一個合適的時機，由優(yōu)質(zhì)開發(fā)商打開了商業(yè)發(fā)展的加速引擎；而一北一南的PRISMA新嘉中心和GATE M華之門廣場則更偏向于成長型區(qū)域型一站式綜合體，周邊已有眾多“嗷嗷待哺型”客群，以“地標(biāo)級體量規(guī)模、TOD立體型交通網(wǎng)絡(luò)、多元城市生活場景”為主要特征，并在開發(fā)與運營上力求實現(xiàn)“未來理念導(dǎo)向與空間可成長性”。

看PRISMA新嘉中心單體，項目位于軌交6、12號線巨峰路站上蓋，同時21、22號線在建中，未來將多線覆蓋。

按照官方的一段描述是這樣的：

項目四面環(huán)繞碧云、聯(lián)洋、森蘭等國際社區(qū)，地處高橋保稅區(qū)國際貿(mào)易港口、楊浦五角場大學(xué)城及數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)集群等產(chǎn)業(yè)高地，與字節(jié)跳動、美團、Bilibili等互聯(lián)網(wǎng)巨頭為鄰，共享其創(chuàng)新活力與高精人才資源。依托以公共交通為導(dǎo)向的TOD開發(fā)模式，不僅覆蓋超200萬的高凈值居住人群，更將虹吸超50萬的高端技術(shù)人才與14萬青年大學(xué)生的龐大流量，填補浦東金橋前所未有的品質(zhì)商業(yè)生活需求，塑造區(qū)域全新的社區(qū)活力聚合點。

不過幾乎所有項目的官方描述都是各種利好，大家可能反而會有些脫敏，我談一些個人的實際感受。

探班當(dāng)天，我是從世紀(jì)大道乘坐6號線一路向上，沿途經(jīng)過了世紀(jì)匯廣場、LCM置匯旭輝廣場、金橋國際廣場（附近還有EKA·天物）等比較有代表性的綜合體，直到PRISMA新嘉中心，正好均隔3站地鐵，由此可見就現(xiàn)階段城市商業(yè)規(guī)劃節(jié)奏方面，這樣的密度相對合理——各自能覆蓋到周邊數(shù)公里的核心客群，同時又能憑借差異化優(yōu)勢進行錯位競爭或互補共榮。

PRISMA新嘉中心總建筑面積（商業(yè)+辦公）近36萬㎡，將定位成“全域生活旗艦”，野心可見一斑。作為“后發(fā)者”，反向優(yōu)勢在于能夠結(jié)合近年商業(yè)發(fā)展的新趨勢，提供更為優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和現(xiàn)代化的消費、服務(wù)體驗——如果商業(yè)內(nèi)容足夠獨特、豐富、有趣，那就更易達成“目的地”標(biāo)簽，俘獲更廣域的消費者。

簡而言之，就是競品有的優(yōu)勢，PRISMA新嘉中心同享；而競品未必有的運營理念，PRISMA新嘉中心也有。

不過細說軌交6號線，是基于浦東新區(qū)沿線競品考量，就我個人而言，其實從家到項目乘12號線更便捷，該線則覆蓋到了浦西楊浦、虹口眾多城區(qū)，觸及到南京西路、淮海中路兩大核心商圈，并一路延伸至閔行，涉足面實則更為豐富，也有望為項目輸送更為多元化的全域客群。

放眼未來，在建的22號線甚至可以讓PRISMA新嘉中心成為崇明客人到浦東消費活動的最便捷一站。

因此僅從出行動線來看，對于PRISMA新嘉中心的利好是有足夠想象空間的。

2、項目團隊的進取心

紙面上分析出優(yōu)勢不代表就能躺平了，最終項目做到什么程度，取決于團隊的進取心。在我看來，體現(xiàn)有3點。

（1）提前近一年早早釋出首批主力租戶，是項目優(yōu)質(zhì)資源的展示，更是為未來招商建立高標(biāo)準(zhǔn)的進取心。

本文開頭的logo墻，是基于上述品牌樓層布局進行排列的，可見現(xiàn)階段的重要品牌招商已經(jīng)涵蓋到了項目垂直空間的多個核心區(qū)域，也為我們看樓層布局營造更為實際的視角。

（2）實話實說，我現(xiàn)場探班時，伴隨著6號線的緩緩進站，被眼前的“龐然大物”有震懾到，這個近距離超廣角都拍不下全景的商業(yè)項目，給我的第一印象是“厚重”。

這也就引出了PRISMA新嘉中心的第二個進取心——項目不止依靠大體量，而是要通過合理、有針對性的設(shè)計和規(guī)劃，來煥活、疏通商業(yè)空間。

在多達8個樓層的情況下，首先是用到了我們常說的多首層規(guī)劃來引導(dǎo)客流輕易觸達更多樓層。

其中12號線在地下空間連通LG層，正是Olé的選址樓層，且將在浦東打造一個全新的Food Hall店型。值得一提的是，品牌此前與靜安嘉里中心、浦東嘉里城合作已久，此次首次“進軍”上海北部，彰顯了各方對于PRISMA新嘉中心期望和信心的縮影。

G層本就同時觸達6、12號雙線地面出入口，且與公交樞紐無縫銜接，是未來核心定位品牌的選址樓層；L1層（也是物理層面的2層）則承接了6號線的有效客流，成為大眾消費定位代表MUJI的選址樓層，并將打造為浦東北部規(guī)模最大的門店。所述品牌大致落位示意如下：

如此一來，三個低區(qū)樓層的定位想法就較容易理解了。

高區(qū)方面，以L4為界，項目在L4至L6層（物理層面的5至7層）做盡疏通工作，一方面引導(dǎo)客流便捷到達高區(qū)，一方面則竭盡所能規(guī)避高區(qū)的相對閉塞感。

規(guī)劃手法上，飛天梯是好東西，消費者若從6號線進商場，可以通過雙層飛天梯和一層扶梯直線快速抵達L4的“FLOATING ISLAND懸浮綠島”——位于高區(qū)的一整個挑高中庭，到這里如同在垂直動線上按下重啟鍵，消除冗長感，且一個貫穿三層的挑高空間足以在場景方面大做文章，這是現(xiàn)代化商業(yè)項目設(shè)計的后發(fā)優(yōu)勢之一。

PANATTA fitness的浦東首家門店正是選址于L4、L5打造雙層店鋪，同時L5又與寫字樓直梯廳連通，既能帶來日常高黏性白領(lǐng)，又讓在該區(qū)域設(shè)立健身美體等服務(wù)體驗業(yè)態(tài)有據(jù)可循。

多元化空間塑造方面，則是用到了退臺式外立面、室內(nèi)多中庭設(shè)計、屋頂室內(nèi)外的聯(lián)動等手法，營造多變的視野環(huán)境，為高區(qū)的餐飲、娛樂體驗業(yè)態(tài)建立優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)條件，也讓消費者進入到場域后自然而然淡忘沿街的厚重感。

值得一提的是，項目甚至還有濱水標(biāo)簽。

其中6層將會是一個擁有高層高以及室內(nèi)外結(jié)合的特色頂層，打造“PRISMA GARDEN棱鏡花園”。

該樓層占據(jù)了此次官宣租戶的“半壁江山”，本文開頭第一排四個品牌皆位于此，涵蓋了影院、餐飲、賽事級冰場、攀巖等不同領(lǐng)域，體驗感豐富。其中全明星滑冰家俱樂部為上海旗艦店規(guī)格；寰映影城是浦東旗艦店規(guī)格；巖時攀巖則將開出浦東首家門店。

且從業(yè)態(tài)特色就能知道，該樓層的層高不一般，寬闊的空間尺度結(jié)合豐富的體驗內(nèi)容，將大大助力項目達成“全維度體驗、全時段運營、全年齡段客群”目標(biāo)愿景。

最后，在靜安嘉里中心、GATE M 西岸夢中心已經(jīng)打造過特色空間的BLOOM集團將再度強強聯(lián)袂，拿下多個鋪位，在PRISMA新嘉中心帶來全新概念，這可是常規(guī)購物中心中未必能遇見的。各品牌大致落位示意如下：

看似故事性相對較弱的L2、L3（物理層面的3、4層）則已逐步過渡到家庭親子業(yè)態(tài)，本就是此類項目的剛需，且是近年同類項目均較為穩(wěn)定的樓層（即不會專注于升級調(diào)整去秀肌肉，但合作商戶業(yè)績可觀），奈爾寶旗下主打大齡兒童的體能探索樂園新品牌BE1ST一工元就選址在了L2-L4的跨層位置（L4為挑空區(qū)域）。

綜上，可以看到8個品牌幾乎涵蓋了每個樓層，讓細分定位更為明朗，對未來招商有指導(dǎo)意義。

（3）雖說GATE M西岸夢中心已是現(xiàn)象級，但PRISMA新嘉中心是華之門參與的首個購物中心作品，某種程度上更能成為行業(yè)主流視野中的一張實力名片。

這就好比PRISMA新嘉中心代表著學(xué)歷，是一個人綜合水平的體現(xiàn)，而GATE M西岸夢中心更像是特長，是其散發(fā)魅力的高光時刻。

因此從愿景出發(fā)，PRISMA新嘉中心承載的不止是一個單體項目服務(wù)周邊消費者的職能，項目團隊當(dāng)然會旨在使其成為一個同具目的地屬性的特色標(biāo)桿，以“DESTINATION”為目標(biāo)，力求實現(xiàn)“WONDER PLANET”更遠的輻射范圍和品牌面向未來、始終驚喜、始終變化、始終生長的性格。這是項目的又一進取心展現(xiàn)。

對于籌備項目，又是行業(yè)伙伴，有積極的展望很正常，但寫了這么多，并不是要證明PRISMA新嘉中心多么牛逼，其最終呈現(xiàn)的核心看點在于自身要求和期望值與實際商業(yè)環(huán)境供需關(guān)系之間如何取得平衡。

主力品牌的官宣開了個好頭。

我在做商業(yè)項目時，老板常說，她對我們提出120分的要求，那我們努力下可能會做到80分甚至更好，但如果要求只有80分，馬馬虎虎，那說不定后果就只有60分甚至不及格了。

現(xiàn)階段，PRISMA新嘉中心顯然奔著120分的目標(biāo)在踐行（肯定比我個人對區(qū)域型一站式綜合體的標(biāo)準(zhǔn)要高），表以敬意的同時，也期望這個項目的最終呈現(xiàn)能夠達到團隊的預(yù)期。

注：文中項目相關(guān)配圖均為效果示意圖