蔣鐵峰擔(dān)任招商局集團副總經(jīng)理后，終究還是辭去了招商蛇口董事長的職務(wù)。

9月15日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，公司董事會收到董事長蔣鐵峰的書面辭職報告，由于工作調(diào)動原因辭去公司第四屆董事會董事、董事長和董事會戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員職務(wù)。

同日，公司召開第四屆董事會2025年第七次臨時會議，選舉董事朱文凱擔(dān)任公司第四屆董事會董事長，任期至第四屆董事會任期屆滿之日止。原總經(jīng)理朱文凱被免去職務(wù)，新任總經(jīng)理由聶黎明擔(dān)任。

2023年9月，蔣鐵峰接替到齡退休的許永軍出任招商蛇口董事長。不到兩年時間，他就帶領(lǐng)公司在行業(yè)下行期逆勢突圍，使招商蛇口穩(wěn)居房地產(chǎn)行業(yè)TOP4地位。

此次人事變動是招商系內(nèi)部的一次正常升遷與交接。蔣鐵峰已躋身招商局集團高層管理層，而朱文凱作為在招商體系內(nèi)有著長期積淀的老將，此次接任也體現(xiàn)出集團對其能力的充分肯定。

“蔣鐵峰時代”的變革

蔣鐵峰的職業(yè)生涯是純正招商系的成長軌跡。他1973年出生，擁有華中理工大學(xué)土木工程系建筑工程專業(yè)學(xué)士學(xué)位和清華大學(xué)工學(xué)碩士學(xué)位。

蔣鐵峰從一線做起，主要履職經(jīng)歷在華東區(qū)域，曾是招商在華東最重要的領(lǐng)軍人物。他歷任南京公司副總經(jīng)理、南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、華東區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理、江南區(qū)域總經(jīng)理。

在出任華東區(qū)首期間，蔣鐵峰將華東區(qū)域在招商蛇口的銷售額占比提升到超40%。后來因為華東區(qū)域業(yè)績突出，還由此分出了江南區(qū)域。

2018年8月，蔣鐵峰被提拔為招商蛇口副總經(jīng)理，同時繼續(xù)執(zhí)掌華東區(qū)域。次年，他在招商蛇口公開招聘總經(jīng)理時成功勝出，升任總經(jīng)理并躋身董事會。

在蔣鐵峰和前任董事長許永軍搭班的4年間，招商蛇口一路從2000億規(guī)模提升到了近3000億。2023年9月，許永軍退休，蔣鐵峰接過了掌門人權(quán)杖。

面對房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，蔣鐵峰領(lǐng)導(dǎo)下的招商蛇口進行了一系列戰(zhàn)略和組織變革。2022年度業(yè)績會上，蔣鐵峰提出了招商蛇口未來三年要躋身前五的新目標。

2024年，招商蛇口開始進行大刀闊斧的組織架構(gòu)調(diào)整，原來華北、華東、江南、華中、西南、華南、深圳七大區(qū)域被合并成了五個區(qū)域。深圳區(qū)域和華南區(qū)域被合并成新的華南區(qū)域，華中區(qū)域、西南區(qū)域則被撤銷并入其他區(qū)域。

2025年6月，招商蛇口再次啟動了一輪組織架構(gòu)調(diào)整，在開發(fā)業(yè)務(wù)層面，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司，完成了從三級管控轉(zhuǎn)向二級管控的扁平化轉(zhuǎn)型。

蔣鐵峰的“成績單”

2025年是蔣鐵峰接任招商蛇口董事長的首個完整會計年度。從最新披露的2025年半年報來看，招商蛇口財務(wù)數(shù)據(jù)有所轉(zhuǎn)好。

上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入514.85億元，同比增加0.41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億元，同比增加2.18%。

這些業(yè)績增長主要得益于招商蛇口開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比上升。華創(chuàng)證券的研報指出，招商蛇口2025年上半年開發(fā)業(yè)務(wù)占營收78%，毛利率16.27%，較去年同期增加3.38個百分點。

招商蛇口堅持聚焦核心城市的策略效果顯著。2025年上半年，招商蛇口核心10城銷售貢獻占比達70%，同比增加4個百分點；累計實現(xiàn)簽約面積335萬方，簽約銷售金額889億元。

在投資方面，招商蛇口2025年上半年累計獲取16宗地塊，總計容建面約167萬平方米，總地價約353億元。投資強度達39.7%，較去年同期增長25.2個百分點。

招商蛇口作為頭部央企房企，財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健融資成本持續(xù)降低。

2025年上半年末，招商蛇口綜合資金成本為2.84%，較年初下降15個基點，保持行業(yè)領(lǐng)先水平。2024年末，公司綜合資金成本已低至2.99%，較年初降低48個基點。

截至2024年末，招商蛇口貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額319.64億元，“三道紅線”指標均保持綠檔。

2024年，招商蛇口現(xiàn)金分紅額度約17.5億元，算上已實施的回購金額，年度分紅率達45%。公司還發(fā)布了3.5億元至7.02億元的股份回購計劃，回購股份將全部注銷以減少公司注冊資本。

這種穩(wěn)健的財務(wù)管理策略被公司歸結(jié)為打造“堡壘式”的資產(chǎn)負債表及“棉襖式”的現(xiàn)金流量表。

“老將新帥”的挑戰(zhàn)

接替蔣鐵峰的朱文凱同樣是招商系的老將。他出生于1968年，今年55歲，高級經(jīng)濟師，本科畢業(yè)于武漢理工大學(xué)。

朱文凱的職業(yè)生涯更加多元化。他最初是從城市服務(wù)類業(yè)務(wù)起步，曾先后擔(dān)任過蛇口招商港務(wù)股份有限公司總經(jīng)理助理、深圳蛇口招港實業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理。

后來，他在地產(chǎn)板塊也擔(dān)任過招商地產(chǎn)策劃部經(jīng)理、營銷中心總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理，招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理等職務(wù)，在開發(fā)業(yè)務(wù)方面有著豐富經(jīng)驗。

2019年10月24日，在蔣鐵峰晉升為招商蛇口總經(jīng)理的同時，朱文凱卸任招商蛇口常務(wù)副總職務(wù)，調(diào)任海南開發(fā)投資公司擔(dān)任總經(jīng)理，并依舊負責(zé)招商蛇口總部的投資工作。

經(jīng)過幾年發(fā)展，招商局海南開發(fā)投資公司已經(jīng)形成了一個總部平臺和多個產(chǎn)業(yè)新城及園區(qū)的業(yè)務(wù)布局。朱文凱在資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)方面同樣有不俗的成績。

朱文凱再次回到招商蛇口擔(dān)任總經(jīng)理，體現(xiàn)出招商集團領(lǐng)導(dǎo)對其能力和在海南任期期間業(yè)績的充分肯定。此次接任董事長，他將面臨引領(lǐng)招商蛇口繼續(xù)轉(zhuǎn)型的新使命，也面臨著嚴峻挑戰(zhàn)。

2025年上半年，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-20.06億元，同比降幅高達255.77%。資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)的表現(xiàn)也不盡人意，2025年上半年該項業(yè)務(wù)毛利率為-0.9%，較去年同期大幅下滑，表明公司在非開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的盈利能力尚未形成。

上半年，招商蛇口總營收為514.85億元。其中開發(fā)業(yè)務(wù)收入為399.21億元，占總營收的77.54%。如何平衡傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與新興業(yè)務(wù)的發(fā)展，仍是擺在朱文凱面前的難題。

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