我是紫沐，這是我第465篇日記。

保利辰園湖景，也就是保利航天奇觀項目，這周六將同步開放售樓部和樣板間。

吹風價也出來了。

75-89㎡塔樓，吹風5.2-5.5萬，總價390萬起；

126-128㎡板樓，吹風6萬+，總價750萬起。

考慮到牛奶廠的地段，考慮到牛奶廠二手3.8萬的單價，保利辰園真不便宜。

當然，現(xiàn)在開發(fā)商都喜歡往高了吹，往低了賣。

實際開盤，預計會有驚喜。

75㎡三房，350萬起；89㎡三房，420萬起；126㎡四房，680萬起，更貼近真實價格。

這價格能不能沖？

老實說，保利的操盤和定價，是有東西的。

雖然單價不便宜，但折合到總價，竟然還能保持稀缺性。

整個天河東，或者說整個東部，在350-450萬預算段，還真沒有一個盤，比保利辰園環(huán)境好。

剛需預算，追求環(huán)境，保利辰園就是最優(yōu)選。

126㎡板樓，也是同樣的策略。

環(huán)境比它好的越秀觀樾，125㎡總價接近850萬。

其他的，不管是保利天奕、保利天曜還是保利天瑞，單純看環(huán)境，也沒法媲美保利辰園，而且總價更貴。

這就是保利辰園最大的稀缺性，能滿足低預算群體和性價比買家對居住環(huán)境的需求。

僅憑這一點，去化預計就不會差。

當然，保利辰園并不完美，交通硬傷非常明顯。

頂豪不需要地鐵，但保利辰園不是頂豪啊。

頂豪的出行習慣，和剛需剛改的出行習慣，本就差異巨大。

保利辰園既然定位剛需起步，就必須清楚，剛需對地鐵依賴度是比較高的。

而且匯悅臺和凱旋雖然沒地鐵，但開車通勤珠金琶也就幾分鐘的事，路網(wǎng)極其發(fā)達。

保利辰園所在的路網(wǎng)能做到嗎？

以目前的擁堵程度，可能10分鐘都走不出奧體。

房子周邊的配套，會直接影響生活方式。

便利的通勤，不管在什么地方，都是生活幸福感的基礎。

所以保利辰園的通勤硬傷，注定會勸退不少買家。

而這些被勸退的買家，就會被競品吸納，比如珠江天河都薈。

我一直覺得天河都薈和保利辰園，就是目前天河東最有競爭力的兩個樓盤。

一個環(huán)境好，一個配套好，就看你怎么選了。

而如果要買保利辰園，我建議抓住這波首推。

因為首推的1棟板樓和10棟塔樓，位置都非常好。

比如10棟，在塔樓里面屬于一線臨湖。

后續(xù)大部分塔樓，都不會再有這么好的湖景視野。

而1棟板樓，屬于2T2戶設計，有獨立電梯廳。

對比另外兩棟雙拼板樓，私密性會更好。

至于具體戶型，我們這兩天去看過，對比上半年頂級新規(guī)戶型，確實有差距。

設計沒啥問題，交標也是對標天瑞的高標準。

主要是飄窗這塊，回歸了80公分的大飄窗。

在經歷過窄飄窗和零飄窗沖擊后，落差在所難免。

不過據(jù)說交付飄窗會打3留5，如果能執(zhí)行，戶型實用性會高很多。

首開就是最好樓棟，疊加稀缺的環(huán)境資源和性價比，或許就是保利辰園吹風高的底氣。

作為下半年為數(shù)不多的亮點盤，熱度不會低的。

感興趣的朋友，這周末可以看起來了。