文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)

導(dǎo)讀

當(dāng)前中國房地產(chǎn)進(jìn)入后房地產(chǎn)時(shí)代，從“普漲時(shí)代”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性分化”，房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發(fā)時(shí)代落幕，樓市價(jià)值正在重塑。

過去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地?cái)U(kuò)張的粗放模式逐漸失效。未來核心城市因人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集聚和政策精準(zhǔn)調(diào)控，展現(xiàn)出超預(yù)期的抗跌韌性，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。

“分化”是后房地產(chǎn)時(shí)代主要的特點(diǎn)，那么在本輪周期中，重點(diǎn)城市房產(chǎn)保值率幾何？哪里的房子最保值？呈現(xiàn)出哪些規(guī)律？

由于新房市場普遍實(shí)行限價(jià)政策，價(jià)格波動(dòng)幅度較小，市場表現(xiàn)更為平穩(wěn)，所以我們以各城市二手房月度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，比較自2017年以來的房價(jià)峰值與2025年8月最新房價(jià)進(jìn)而計(jì)算保值率。在317個(gè)城市中，我們排名并重點(diǎn)分析了36座一二線樣本城市的本輪周期房產(chǎn)保值率，以展示各城樓市的相對(duì)韌性，此榜單結(jié)果有很強(qiáng)的參考價(jià)值。（但因數(shù)據(jù)源的統(tǒng)計(jì)方法等原因，具體的保值率數(shù)值與真實(shí)情況可能存在誤差，不宜被絕對(duì)化解讀為精確的漲跌幅）

榜單概覽：截至2025年8月，保值率TOP10城市分別是：烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州、西安、廣州、昆明、重慶、南京。這些城市房產(chǎn)保值率水平普遍在80%以上，每座城市都共同構(gòu)建各具特色的“經(jīng)濟(jì)密度-人口質(zhì)量-城市稟賦-政策效能”四維保值體系。

從排名前列的重點(diǎn)城市看，他們分別有哪些獨(dú)特的樓市保值范式？

1）烏魯木齊：基本支撐在于，作為“一帶一路”核心節(jié)點(diǎn)城市的戰(zhàn)略樞紐地位與產(chǎn)業(yè)升級(jí)動(dòng)能的深度協(xié)同；保值率的核心物理基礎(chǔ)源于其科學(xué)的土地供應(yīng)彈性與歷史形成的“低泡沫”屬性雙重保障。

2）上海：核心資產(chǎn)具有終極保值力，體現(xiàn)了全球資本聚集與城市宅地稀缺性的共同作用；不可復(fù)制的經(jīng)濟(jì)基底與人口結(jié)構(gòu)的“量質(zhì)雙優(yōu)”，為上海房價(jià)提供深層托底。

3）北京：自帶首都稟賦，其中樞地位催生“總部”效應(yīng)，引發(fā)中高端需求；高質(zhì)量人口集聚，學(xué)區(qū)、醫(yī)療、創(chuàng)新等稀缺資源不可替代，配合政策精準(zhǔn)調(diào)控展現(xiàn)強(qiáng)勁保值能力。

4）成都：政府卓越的頂層設(shè)計(jì)，以經(jīng)濟(jì)政策中心與消費(fèi)中心為雙輪驅(qū)動(dòng)，深度融入成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)；冠絕西南的商業(yè)能級(jí)、“最具幸福感城市”標(biāo)簽，帶來人口虹吸與城市的文化溢價(jià)。

5）杭州：數(shù)字經(jīng)濟(jì)、民營經(jīng)濟(jì)帶來的充沛產(chǎn)業(yè)動(dòng)力是杭州樓市最強(qiáng)勁的引擎；西湖為首的自然與人文資源通過資本化過程帶來了杭州房產(chǎn)的稀缺性溢價(jià)，形成“景城共生”價(jià)值邏輯。

按照達(dá)利歐的債務(wù)大周期理論和辜朝明的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，日本之所以會(huì)落入失去的三十年和低欲望社會(huì)，是因?yàn)樽尵用窈推髽I(yè)部門獨(dú)自化解房地產(chǎn)大泡沫破裂以后的債務(wù)。

根據(jù)日本和美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務(wù)大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨(dú)自化解債務(wù)，將導(dǎo)致債務(wù)通縮循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表衰退和低欲望社會(huì)。由政府和央行擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表來減輕居民和企業(yè)債務(wù)壓力，就有望恢復(fù)消費(fèi)和投資的活力。

風(fēng)險(xiǎn)提示：部分城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。

目錄

1 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)保值率幾何？

1.1 榜單概覽：烏魯木齊、上海、北京居前三

1.2 榜單特點(diǎn)：長三角、珠三角領(lǐng)先，東北落后

2 重點(diǎn)保值城市深度解碼

2.1 烏魯木齊：歷史房價(jià)穩(wěn)增“低泡沫”，絲路樞紐優(yōu)化需求

2.2 上海：稀缺屬性鑄錨點(diǎn)、全球資本固價(jià)值

2.3 北京：首都稟賦加持，核心資源自帶高保值邏輯

2.4 成都：政策的“西部中心”，人口匯聚“最具幸福感城市”

2.5 杭州：數(shù)字經(jīng)濟(jì)催生硬核購買力、“景城共生”鑄稀缺溢價(jià)

3 中長期房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間

4 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購

正文

在經(jīng)歷三年深度調(diào)整后，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷前所未有的分化重構(gòu)。

后房地產(chǎn)時(shí)代，從“普漲時(shí)代”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性分化”，房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發(fā)時(shí)代落幕，市場大分化，多重因素正在重塑樓市價(jià)值坐標(biāo)。

過去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地?cái)U(kuò)張的粗放模式逐漸失效。未來核心城市因人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集聚和政策精準(zhǔn)調(diào)控，展現(xiàn)出超預(yù)期的抗跌韌性，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。

從“普漲時(shí)代”到“區(qū)域分化”，中國房地產(chǎn)市場的黃金20年，本質(zhì)上是人口紅利與城市化加速的雙重紅利釋放。1962-1976年出生的2.4億人口，既是住房剛需的主力軍，也是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的核心推動(dòng)力。然而，隨著這一群體步入中老年，20-50歲購房主力人口占比從2010年的58%降至2025年的43%，疊加出生率持續(xù)走低（2024年新生兒僅788萬），人口紅利的漸行漸遠(yuǎn)，就是增速換擋的原因之一。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融，隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點(diǎn)的出現(xiàn)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代的落幕、存量房主導(dǎo)時(shí)代的到來。

1 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)保值率幾何？

1.1 榜單概覽：烏魯木齊、上海、北京居前三

分化是后房地產(chǎn)時(shí)代主要的特點(diǎn)，那么在本輪周期中，重點(diǎn)城市房產(chǎn)保值率幾何？哪里的房子最保值？呈現(xiàn)出哪些規(guī)律？

由于新房市場因普遍實(shí)行限價(jià)政策，價(jià)格波動(dòng)幅度較小，市場表現(xiàn)更為平穩(wěn)，所以我們以各地二手房月度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，比較317個(gè)城市自2017年以來的房價(jià)峰值，與2025年8月最新房價(jià)進(jìn)而計(jì)算保值率，以展示各城樓市的相對(duì)韌性并進(jìn)行排名，此排名揭示的城市梯隊(duì)與區(qū)域格局分化是清晰且值得重視的。但具體到各城市的“保值率值”，因數(shù)據(jù)源本身或統(tǒng)計(jì)方法因素（如“房價(jià)行情網(wǎng)”二手房掛牌價(jià)在樓市低迷時(shí)期明顯高于實(shí)際成交價(jià)、官方統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽價(jià)格因“避稅”等原因低于實(shí)際成交價(jià)等），具體的保值率數(shù)值與真實(shí)情況可能存在誤差，不宜被絕對(duì)化解讀為精確的漲跌幅。

2025年8月數(shù)據(jù)顯示，全國城市房價(jià)保值率（當(dāng)前均價(jià)/歷史峰值）呈現(xiàn)顯著梯度分化：烏魯木齊以90.2%位居榜首，上海、北京緊隨其后，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊、溫州已跌破60%關(guān)口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經(jīng)濟(jì)韌性、人口吸附力與政策響應(yīng)效率的綜合較量。

在317個(gè)城市中，我們排名并重點(diǎn)分析36座一二線樣本城市的本輪周期房產(chǎn)保值率。保值率TOP10重點(diǎn)城市分別是：烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州、西安、廣州、昆明、重慶、南京。我們發(fā)現(xiàn)保值率TOP10的城市，其房產(chǎn)保值率水平在80%以上，且每座城市都共同構(gòu)建各具特色的“經(jīng)濟(jì)密度-人口質(zhì)量-城市稟賦-政策效能”四維保值體系。以上海為例，其89.4%的保值率源于陸家嘴金融產(chǎn)業(yè)集群對(duì)高凈值人群的吸附力，以及公積金新政釋放的300億級(jí)改善需求；而烏魯木齊的異軍突起，則得益于“一帶一路”節(jié)點(diǎn)城市政策紅利下，基建投資12%的高增長對(duì)市場預(yù)期的強(qiáng)力托舉。這種分化格局揭示出在后房地產(chǎn)時(shí)代，城市競爭力正在經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”到“質(zhì)量深耕”的根本性轉(zhuǎn)變。

1.2 榜單特點(diǎn)：東中西部城市內(nèi)部分化

從地區(qū)差異看，長三角與粵港澳城市群整體保值表現(xiàn)領(lǐng)先，中部及東北表現(xiàn)稍弱。2024年全國36重點(diǎn)城市房價(jià)保值率數(shù)據(jù)顯示，東部、中部、西部及東北地區(qū)納入36城樣本的城市數(shù)量分別為17、6、9、4個(gè)，占各地區(qū)城市總量的20.0%、7.3%、6.9%、11.1%；從都市圈城市群看，長三角、粵港澳、成渝、長江中游及京津冀城市群分別有6、4、2、2、3個(gè)上榜，其中長三角與粵港澳城市群整體保值表現(xiàn)領(lǐng)先，均值普遍超過80%。

從保值率看，西部、東部、中部、東北平均保值率分別為80.3%、78.4%、75.0%、74.7%，西部地區(qū)因樓市繁榮期房價(jià)增長整體穩(wěn)健，市場低迷期也因此獲得了較高的保值率，東部地區(qū)均值受弱市拖累，中、東北地區(qū)仍處于調(diào)整階段。具體來看，東部地區(qū)呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者承壓”的雙重特征，既有上海、北京這類高價(jià)值標(biāo)桿，也有石家莊、天津等表現(xiàn)較弱的市場，區(qū)域內(nèi)部差異為全國最大；西部地區(qū)表現(xiàn)最為亮眼，烏魯木齊、成都、西安、昆明、重慶等核心城市保值率普遍居前，顯示出在“一帶一路”等國家戰(zhàn)略支撐下，西部房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的韌性與潛力；中部與東北地區(qū)除太原、合肥等個(gè)別城市外，普遍面臨較大壓力，鄭州、哈爾濱、長春、沈陽等城市保值率偏低，反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)與人口流出對(duì)房地產(chǎn)市場的深遠(yuǎn)影響。

從城市能級(jí)看，一線城市保值表現(xiàn)呈現(xiàn)分化：北京和上海穩(wěn)居前列，保值率均超85%，但廣州（82%）和深圳（78%）相對(duì)較低。尤其深圳在一線城市中排名靠后，與其前期漲幅過大、調(diào)控政策嚴(yán)格以及市場調(diào)整較深有關(guān)。與此同時(shí)，強(qiáng)二線城市展現(xiàn)出充足韌性，成都、杭州、西安等城市保值率均超84%，甚至超過部分一線城市，顯示出強(qiáng)大的市場基本面和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從房價(jià)歷史峰值出現(xiàn)的時(shí)間看，城市房價(jià)歷史峰值越晚出現(xiàn)保值能力越強(qiáng)。峰值出現(xiàn)在2021年及之前的城市，平均保值率為77.3%，而峰值出現(xiàn)在2022–2023年的城市，平均保值率達(dá)81.2%，表明市場回調(diào)時(shí)間越長，房價(jià)壓力通常越大。尤其石家莊、鄭州、濟(jì)南、太原等2019年及以前見頂?shù)某鞘校毡榻?jīng)歷超三年以上下行周期，房價(jià)調(diào)整幅度更深；反之，峰值出現(xiàn)在2022-2023年的城市，如上海、北京、成都、東莞、長沙，其市場熱度維持時(shí)間更長，保值率相對(duì)更高，調(diào)整周期開始較晚，抗跌性顯著更優(yōu)。

總結(jié)來看，當(dāng)前中國城市房價(jià)保值能力不再單一依賴傳統(tǒng)城市等級(jí)，而與區(qū)域戰(zhàn)略地位、產(chǎn)業(yè)活力、人口趨勢及市場周期位置深度綁定。西部重點(diǎn)城市價(jià)值韌性凸顯，東部高能級(jí)城市核心資產(chǎn)仍占優(yōu)勢，而部分中部、東北城市則仍需應(yīng)對(duì)調(diào)整壓力。未來市場分化仍將持續(xù)，城市基本面對(duì)房價(jià)的支撐作用愈發(fā)關(guān)鍵。

2 重點(diǎn)保值城市深度解碼

2.1 烏魯木齊：歷史房價(jià)穩(wěn)增“低泡沫”，絲路樞紐優(yōu)化需求

烏魯木齊房產(chǎn)保值率位居重點(diǎn)城市榜首，從宏觀經(jīng)濟(jì)看，其核心支撐在于作為“一帶一路”核心節(jié)點(diǎn)城市的戰(zhàn)略樞紐地位與產(chǎn)業(yè)升級(jí)動(dòng)能的深度協(xié)同。依托亞歐大陸腹地的地理優(yōu)勢，烏魯木齊成為中歐班列西通道的核心樞紐，根據(jù)烏魯木齊海關(guān)數(shù)據(jù)，2023年國際陸港開行21條中歐班列線路，覆蓋中亞、歐洲19國26城，跨境貿(mào)易額突破2800億元，其中對(duì)哈薩克斯坦機(jī)電出口激增52%，直接拉動(dòng)物流、貿(mào)易及配套產(chǎn)業(yè)集聚。其中，經(jīng)開區(qū)新增企業(yè)中63%為外地投資，催生技術(shù)人才定居需求，2024年相關(guān)從業(yè)者購房需求顯著增長。

同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從傳統(tǒng)能源向高附加值產(chǎn)業(yè)躍遷。2024年烏魯木齊新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比達(dá)35%，高新技術(shù)園區(qū)聚集生物醫(yī)藥企業(yè)47家，光伏裝備制造產(chǎn)能占全國8%；經(jīng)開區(qū)技術(shù)崗平均月薪1.2萬元，高于全市均值的30%，形成“高收入-強(qiáng)購買力”閉環(huán)；當(dāng)內(nèi)地出口承壓時(shí)，中亞市場貢獻(xiàn)烏魯木齊38%的GDP增量，形成與東部經(jīng)濟(jì)周期的“錯(cuò)位抗風(fēng)險(xiǎn)”機(jī)制。疊加GDP增速常年高于全國均值（2025年預(yù)計(jì)6%以上）及“自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)容”“中吉烏鐵路規(guī)劃”等政策紅利，烏魯木齊通過“物流通道變現(xiàn)+產(chǎn)業(yè)升級(jí)造血”將地理戰(zhàn)略優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的就業(yè)與住房需求，構(gòu)筑了樓市抗周期的核心支柱。

從人口看，烏魯木齊房價(jià)保值率的核心人口支撐在于其獨(dú)特的人口虹吸效應(yīng)與區(qū)域協(xié)同機(jī)制的雙重保障。根據(jù)新疆統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年全疆人口凈增長24.8萬人的背景下，烏魯木齊憑借"高考加分政策+新興產(chǎn)業(yè)機(jī)遇"成為核心遷入地，青壯年占比高達(dá)60%，形成強(qiáng)大購房主力。同時(shí)，昌吉市的"衛(wèi)星城分流"效應(yīng)構(gòu)成關(guān)鍵緩沖，2017年其新房均價(jià)僅3000元/平，約為烏魯木齊主城區(qū)1/3。根據(jù)烏魯木齊城投集團(tuán)，2024年城際高速免費(fèi)后日均通勤量達(dá)12萬人次，昌吉分流主城區(qū)約30%基礎(chǔ)剛需。這種分流機(jī)制使烏魯木齊主城需求結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化：一方面，2023年烏魯木齊新增戶籍人口中18歲以下占比41%，推升學(xué)區(qū)房交易；另一方面，未來科技城30歲以下數(shù)字經(jīng)濟(jì)從業(yè)者占比63%，推動(dòng)高端住宅去化率超80%。疊加主城區(qū)小區(qū)的改善需求釋放，形成"昌吉承接基礎(chǔ)居住+主城聚焦改善升級(jí)"的梯次消費(fèi)格局，既避免需求過度集中催生泡沫，又通過持續(xù)增量托底市場，使房價(jià)穩(wěn)定性顯著優(yōu)于東部老齡化城市。

烏魯木齊房價(jià)保值率的基礎(chǔ)源于其科學(xué)的土地供應(yīng)彈性與歷史形成的“低泡沫”屬性雙重保障。土地供應(yīng)方面，烏魯木齊市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017-2023年住宅用地年均供應(yīng)500公頃，可建面積相當(dāng)于主城存量房的1.5倍，從源頭避免供需失衡。開發(fā)策略上采用"多中心組團(tuán)式"布局精準(zhǔn)調(diào)控：烏魯木齊市通過科學(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃與“多中心組團(tuán)式”空間布局，依托“地塊落圖”實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)配置和差異化開發(fā)。其容積率管理精細(xì)靈活，并非簡單分區(qū)限定，而是結(jié)合項(xiàng)目定位（如“好房子”政策）及無償移交公服設(shè)施可不計(jì)容等規(guī)則綜合確定，這種管控在房價(jià)異動(dòng)期尤為關(guān)鍵。歷史低泡沫屬性則構(gòu)成了烏魯木齊樓市的深層韌性：2017年主城區(qū)均價(jià)僅7000-10000元/平，遠(yuǎn)低于同期東部省會(huì)3萬+水平；2017-2023年全市均價(jià)年均漲幅3.2%，顯著低于居民收入8.5%的年增速，使房價(jià)收入比維持在7.8（2023年全國平均13.2）。當(dāng)2024年全國樓市普跌時(shí)，烏魯木齊因"無泡沫可擠"成為避險(xiǎn)資金首選，根據(jù)我們測算其房價(jià)波動(dòng)率僅為滬深房產(chǎn)的1/3，進(jìn)一步夯實(shí)價(jià)格底盤。

2.2 上海：稀缺屬性鑄錨點(diǎn)、全球資本固價(jià)值

上海經(jīng)濟(jì)韌性與產(chǎn)業(yè)能級(jí)構(gòu)筑核心資產(chǎn)的保值基石。上海在重點(diǎn)城市房地產(chǎn)保值率中高居第二，核心支撐在于其不可復(fù)制的經(jīng)濟(jì)基底與產(chǎn)業(yè)能級(jí)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年上海GDP突破5萬億元，成為全國首個(gè)跨越該門檻的城市，第三產(chǎn)業(yè)占比近80%，金融、科創(chuàng)與高端制造形成的“鐵三角”吸引全球高附加值產(chǎn)業(yè)集聚。根據(jù)上海2024年統(tǒng)計(jì)報(bào)告，張江科學(xué)城聚集半導(dǎo)體企業(yè)超2000家，臨港新片區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)值年均增長25%。高端產(chǎn)業(yè)催生高收入崗位,2023年上海市人社局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，上海非私營單位金融業(yè)平均年薪44.3萬元，為全國均值的2.4倍；科技服務(wù)業(yè)達(dá)28.1萬元，為全國均值的1.8倍。這種結(jié)構(gòu)賦予上?！翱怪芷凇蹦芰Γ褐苯油苿?dòng)核心區(qū)豪宅成交爆發(fā)，2024年上海房管局顯示上海總價(jià)3000萬以上新房成交1418套，同比激增300%。

人口結(jié)構(gòu)的“量質(zhì)雙優(yōu)”為上海房價(jià)提供深層托底。2024年上海常住人口規(guī)模達(dá)2480萬，近五年年均人口凈流入18.5萬人，其中本科以上學(xué)歷占比43%，顯著高于全國均值12%，20-45歲青壯年群體占比66.8%。高質(zhì)量人口持續(xù)轉(zhuǎn)化為住房需求：徐匯區(qū)人才服務(wù)中心2024年調(diào)研顯示，人才落戶者中82%在三年內(nèi)完成購房、徐匯濱江板塊新上海人購房占比達(dá)57%。2024年5月“滬九條”新政實(shí)施，該政策明確支持多子女家庭增購住房并降低購房門檻，新政后虹口區(qū)中介反饋，新政后半個(gè)月內(nèi)即有多個(gè)二孩家庭完成置換，目標(biāo)多為三房以上戶型；靜安區(qū)部分門店帶看量周增幅達(dá)250%，其中總價(jià)700-900萬元、配套成熟的大戶型成為關(guān)注焦點(diǎn)。

上海樓市整體分化但核心資產(chǎn)具有終極保值力，體現(xiàn)全球資本聚集與城市宅地稀缺性的共同作用。2020-2025年間，上海土地供應(yīng)呈現(xiàn)“總量收縮、核心稀缺”的鮮明特征，通過結(jié)構(gòu)性調(diào)控強(qiáng)化核心區(qū)資產(chǎn)保值力。根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，土地規(guī)劃建面從2020年的4693萬平降至2024年的1576萬平，四年降幅超六成，創(chuàng)近十年新低。核心資產(chǎn)的終極保值力首先源于土地稀缺性與資本避險(xiǎn)邏輯，2025年上海首場土拍4宗地塊159.26億成交，其中星獅地產(chǎn)、慶隆集團(tuán)等外資巨頭聯(lián)手搶地，外資參與土拍占比由2024年的不足10%提升至23%。另外，2025年4月，鐵獅門收購上海五角場酒店計(jì)劃改造300套長租公寓，外資投資方向外資從傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向長租公寓（REITs）和核心住宅。上海近年內(nèi)環(huán)內(nèi)新增宅地近乎枯竭，因此舊改成為主渠道，2025年徐匯區(qū)舊改供地占比89%，楊浦區(qū)達(dá)76%，且地塊容積率嚴(yán)控2.5以下（如靜安蘇河灣項(xiàng)目），通過低密開發(fā)提升土地價(jià)值。核心地塊樓板價(jià)屢破紀(jì)錄，如徐匯濱江地塊2024年拍出16.36萬元/平，虹口區(qū)2025年宅地溢價(jià)率近40%，從源頭鎖定核心區(qū)高價(jià)值性。

2.3 北京：首都稟賦加持，核心資源自帶高保值邏輯

北京樓市保值率的核心在于不可復(fù)制的經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年北京GDP增速達(dá)5.2%，以中關(guān)村科技創(chuàng)新和金融街金融業(yè)為雙引擎，第三產(chǎn)業(yè)占比超80%，形成高附加值產(chǎn)業(yè)、高收入崗位與高端住房需求的閉環(huán)鏈條。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年《分行業(yè)城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資》，北京市2024年月收入超過2萬元的多達(dá)5個(gè)行業(yè)，其中金融業(yè)平均年薪42萬元，達(dá)到全國同業(yè)水平的2.3倍；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)年薪34萬元，同樣顯著高于全國均值，直接催生核心區(qū)豪宅需求。這種結(jié)構(gòu)賦予北京抗周期能力，2024年全國出口承壓時(shí)，科技與金融出口逆勢增長，貢獻(xiàn)超三成GDP增量，支撐核心區(qū)房價(jià)韌性。根據(jù)房天下2025年4月市場監(jiān)測數(shù)據(jù)及北京市住建委網(wǎng)簽記錄，麗澤商務(wù)區(qū)高端住宅單價(jià)長期站穩(wěn)12萬元/平，科技從業(yè)者占買家比例居高不下。

學(xué)區(qū)房在政策調(diào)控下仍展現(xiàn)強(qiáng)勁保值能力，核心驅(qū)動(dòng)力在于教育資源的不可替代性。即便多校劃片政策導(dǎo)致德勝學(xué)區(qū)部分房源跌幅達(dá)20%，但金融街因疊加金融產(chǎn)業(yè)支撐，抗跌性仍居全市首位。根據(jù)鏈家二手房監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年一季度西城區(qū)金融街頂級(jí)學(xué)區(qū)房均價(jià)超15萬元/平，對(duì)口北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名校的房源溢價(jià)達(dá)20%；海淀區(qū)中關(guān)村學(xué)區(qū)依托人工智能、商業(yè)航天等高科技產(chǎn)業(yè)集群，吸引高收入人才購房，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，高端樓盤如海淀南路12號(hào)2025年4月單價(jià)達(dá)14.3萬元/平，五年漲幅領(lǐng)跑區(qū)域。東城區(qū)則通過教育資源均衡化策略降低政策風(fēng)險(xiǎn)，例如青年湖小學(xué)100%直升171中學(xué)，推動(dòng)和平里學(xué)區(qū)老舊小區(qū)均價(jià)穩(wěn)定在10-11萬元/平。

高質(zhì)量人口集聚與稀缺資源精準(zhǔn)調(diào)控。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年北京常住人口達(dá)2183.2萬人，其中本科以上學(xué)歷占比超40%，保持全國高等教育資源集聚高地地位。高素質(zhì)人群持續(xù)涌入推升購買力基底，根據(jù)北京市人社局《北京人才發(fā)展報(bào)告2024》，2019-2014年五年間人才引進(jìn)年均增長15.2%，其中八成的引進(jìn)人才在三年內(nèi)完成置業(yè)。土地供應(yīng)端凸顯核心區(qū)枯竭與遠(yuǎn)郊控量雙重特征，商品住宅用地供應(yīng)執(zhí)行"下限管理"機(jī)制，2019-2023年供應(yīng)下限穩(wěn)定在300公頃/年，2024年延續(xù)該機(jī)制。核心區(qū)更新高度依賴存量改造，導(dǎo)致核心區(qū)土地成交溢價(jià)率攀升，2024年海淀樹村地塊樓面價(jià)達(dá)10.23萬元/平，創(chuàng)北京土拍新高，2019年海淀永豐地塊成交價(jià)僅為5.8萬元/平，增幅79.8%。

自帶首都稟賦，其中樞地位催生總部效應(yīng)，引發(fā)中高端需求。根據(jù)國務(wù)院公示，全國約70%的國資委監(jiān)管央企總部（69家）聚集北京，疊加部分駐京機(jī)構(gòu)形成中高端需求持續(xù)釋放：北京金融街高端公寓單價(jià)2024年約15萬元/㎡，鏈家數(shù)據(jù)顯示此類房型2024年成交量同比上漲23%。北京在華北地區(qū)的單核地位引發(fā)“虹吸效應(yīng)”，河北、山西等省份高凈值人群置業(yè)首選北京。2024年北京的外地購房占比達(dá)38%，河北、山西、內(nèi)蒙古購房者合計(jì)貢獻(xiàn)超七成。且北京重視文化地緣因素，進(jìn)一步提升空間價(jià)值，海淀西北區(qū)域因“上風(fēng)上水”傳統(tǒng)認(rèn)知形成系統(tǒng)性溢價(jià)；南鑼鼓巷菊兒胡同8平房產(chǎn)掛牌價(jià)達(dá)198萬。這種融合政治賦能、文化旅游與單極虹吸的復(fù)雜系統(tǒng)，使北京部分房產(chǎn)成為兼具使用價(jià)值、符號(hào)價(jià)值等的特殊商品。

2.4 成都：政策的“西部中心”，人口匯聚“最具幸福感城市”

成都依托國家西部重要中心城市戰(zhàn)略定位，深度融入成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，政府卓越的頂層設(shè)計(jì)，以經(jīng)濟(jì)政策中心與消費(fèi)中心為雙輪驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)增值。2024年9月，國務(wù)院批復(fù)的《成都市國土空間總體規(guī)劃(2021—2035年)》進(jìn)一步細(xì)化了成都的城市性質(zhì)，將其定位為“四川省省會(huì)，西部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際性綜合交通樞紐城市”。這一規(guī)劃體現(xiàn)了國家對(duì)成都未來發(fā)展的高度重視的升級(jí)。區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展方面，成都都市圈位列國家批復(fù)的首批都市圈規(guī)劃，協(xié)同發(fā)展成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈，2025年川渝兩地共建重點(diǎn)項(xiàng)目從2020年的31個(gè)增至320個(gè)。

成都憑借著極高的商業(yè)輻射力，商業(yè)能級(jí)獨(dú)冠我國西南部，形成了消費(fèi)型城市獨(dú)有的不動(dòng)產(chǎn)增值邏輯。2024年成都春熙路—太古里商圈日均客流量約60萬人次，約為北京三里屯的5-6倍，奢侈品門店密度居全國第三，直接帶動(dòng)周邊豪宅溢價(jià)%。另外，成都交子公園商圈集聚西南超80%外資金融機(jī)構(gòu)，高收入群體驅(qū)動(dòng)的金融城三期住宅去化率100%，印證產(chǎn)商融合對(duì)高端居住的深度賦能。這種“商業(yè)吸附—產(chǎn)業(yè)集聚—居住升級(jí)”鏈條，使成都核心區(qū)成為西部唯一能與京滬高端市場對(duì)話的板塊。

萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑房價(jià)抗周期硬基石。長期以來，萬億產(chǎn)業(yè)俱樂部一直被東部城市所壟斷。近十多年，成都作為中西部制造強(qiáng)市的崛起，以電子信息產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展改寫了此格局。根據(jù)工信部先后發(fā)布的三批先進(jìn)制造業(yè)優(yōu)勝者名單，成都共有3大集群躋身其中——成都軟件和信息服務(wù)集群、成德高端能源裝備集群、成渝電子信息先進(jìn)制造業(yè)集群，總量與上海、廣州并列，僅次于深圳。2020年，成都電子信息產(chǎn)業(yè)率先突破萬億大關(guān)，達(dá)到10065.7億元。2023年，產(chǎn)業(yè)規(guī)模持續(xù)增長至1.3萬億元，不僅成為成都和四川省第一個(gè)萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)，也打破了中西部地區(qū)萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)長期缺位的尷尬。如今，成都聚集了規(guī)模以上電子信息企業(yè)2000多家，匯聚華為、華虹、京東方等鏈主企業(yè)50余家，培育衛(wèi)士通、極米科技等本土上市企業(yè)30多家。2024年成都市城鎮(zhèn)非私營單位年平均工資突破12.5萬元，遠(yuǎn)高于西部地區(qū)11.0萬元的平均水平。華潤錦宸府作為成都金融城三期首個(gè)公開銷售住宅，2024年開盤首批82套千萬級(jí)房源開盤當(dāng)日全部售罄，二次取證房源中簽率僅6.02%，同樣快速清盤，去化率100%，其購房者中金融高管、企業(yè)主占比超80%，主要來自交子商務(wù)區(qū)的外資機(jī)構(gòu)總部及科技企業(yè)。“產(chǎn)業(yè)鏈-高收入-改善需求”傳導(dǎo)鏈的形成，目前全國樓市價(jià)格仍處于下行期，2025年7月成都新房價(jià)格同比+0.1%，顯著跑贏70大中城市新房價(jià)格同比-3.4%均值。

憑借“最具幸福感城市”標(biāo)簽及單極省會(huì)地位，實(shí)現(xiàn)了樓市保值率基于人口質(zhì)量與文化溢價(jià)的雙重穩(wěn)定。成都在四川省內(nèi)的城市人口首位度極高。四川常住人口規(guī)模2011年以來常住人口持續(xù)回升，這些回流人口絕大部分來到了成都，2011-2021年間成都常住人口每年保持著超50萬的增長幅度。這種高增長支撐著成都向超大城市邁進(jìn)，使其成為全國第四個(gè)常住人口超2000萬的城市。目前成都人口規(guī)模排名全國第四，僅次于重慶、上海、北京，未來有可能成為新的“人口第三城”。成都“蓉漂計(jì)劃”年均吸引20萬高校畢業(yè)生落戶，天府新區(qū)直管區(qū)6年吸納19.1萬青年人才。2024年抖音文旅報(bào)告顯示，成都位列全國熱門旅游目的地前三，帶動(dòng)文旅消費(fèi)與旅居需求。2024年都江堰青城山民宿市場的高效項(xiàng)目、資源性項(xiàng)目收益顯著，年化回報(bào)可達(dá)15%-20%。麓湖生態(tài)城因因公園城市定位、稀缺湖島資源，鏈家數(shù)據(jù)顯示2025年別墅掛牌價(jià)達(dá)7.4萬-8.5萬元/㎡，資產(chǎn)保值能力突出。

2.5 杭州：數(shù)字經(jīng)濟(jì)催生硬核購買力、“景城共生”鑄稀缺溢價(jià)

產(chǎn)業(yè)動(dòng)力是杭州樓市最強(qiáng)勁的引擎，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與民營經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的“雙螺旋”結(jié)構(gòu)催生了持續(xù)的高收入購買力和高質(zhì)量人口導(dǎo)入。根據(jù)全國工商聯(lián)數(shù)據(jù)，杭州連續(xù)23年蟬聯(lián)中國民營企業(yè)500強(qiáng)上榜數(shù)量全國城市首位，2025年有38家企業(yè)入圍。數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)28.8%，44家獨(dú)角獸企業(yè)（如宇樹科技、DeepSeek等）占全?。?5家）總量的80%，形成“巨頭引領(lǐng)+獨(dú)角獸裂變”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。這種產(chǎn)業(yè)架構(gòu)直接轉(zhuǎn)化為人口競爭力與購買力，杭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，高新區(qū)從業(yè)者平均年薪達(dá)18.6萬元。強(qiáng)勁的購買力在高端樓市得到集中體現(xiàn)，濱江區(qū)阿里網(wǎng)易輻射圈內(nèi)學(xué)區(qū)房成交價(jià)穩(wěn)居7萬+，錢江新城頂級(jí)豪宅近三年年均漲幅超8%，這種“產(chǎn)業(yè)升級(jí)—人口提質(zhì)—購買力躍遷”的傳導(dǎo)鏈?zhǔn)购贾莺诵膮^(qū)樓市在2024年全國調(diào)整期中跌幅僅1.2%，遠(yuǎn)優(yōu)于6.5%的全國均值。

不可復(fù)制的自然與人文資源通過資本化過程帶來了杭州房產(chǎn)的稀缺性溢價(jià)，形成了獨(dú)特的“景城共生”價(jià)值邏輯。西湖作為超級(jí)IP顯著帶動(dòng)旅游業(yè)，其一線湖景住宅溢價(jià)顯著。從土地市場側(cè)面印證，2025年5月的杭州土拍中西湖區(qū)三墩單元地塊經(jīng)過54輪競價(jià)后，由保利競得，成交樓面價(jià)21965元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)51.38%。京杭大運(yùn)河的文化再生工程同樣效果顯著，杭州貝殼研究院2025年分析指出，橋西板塊十年老盤綠城宸園因運(yùn)河景觀及文化底蘊(yùn)，其二手房成交溢價(jià)較同地段非景觀房高25個(gè)百分點(diǎn)。新房方面，杭州的新房產(chǎn)品成功將自然美學(xué)深度融入城市肌理與住宅設(shè)計(jì)，如新房項(xiàng)目設(shè)計(jì)“宋風(fēng)重檐頂”復(fù)興東方建筑美學(xué)、采用青瓷色鋁板呼應(yīng)南宋官窯質(zhì)感等，普遍獲得了省外浙籍買家的審美與價(jià)值認(rèn)同。

政府的精準(zhǔn)規(guī)劃調(diào)控與基礎(chǔ)設(shè)施投入則提供了堅(jiān)實(shí)的市場韌性基石，與會(huì)展賽事經(jīng)濟(jì)共同催化了高端居住帶的形成。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年杭州土地出讓金達(dá)1198.8億元，位列全國首位，平均溢價(jià)率31.8%顯著領(lǐng)先京滬，反映出房企對(duì)城市價(jià)值的深度認(rèn)可。政府通過精細(xì)化土地供應(yīng)和需求端政策松綁構(gòu)建抗周期韌性，2024年10月取消限價(jià)釋放房企定價(jià)空間，拱墅區(qū)東新板塊某項(xiàng)目首開價(jià)較原限價(jià)跳漲20%。會(huì)展賽事經(jīng)濟(jì)也對(duì)杭州樓市起到了穩(wěn)定支撐，其中杭州基礎(chǔ)設(shè)施尤其是亞運(yùn)遺產(chǎn)的效能釋放至關(guān)重要，奧體博覽城周邊3公里范圍內(nèi)，近三年新房價(jià)格年均漲幅達(dá)8.7%，遠(yuǎn)超全市平均水平。以亞運(yùn)村為例，2022年首批房源均價(jià)4.7萬/㎡，目前二手房掛牌價(jià)普遍突破6萬，部分江景房源掛牌價(jià)超7萬/㎡。地鐵31號(hào)線（原機(jī)場快線）的貫通，使蕭山科技城到西湖文化廣場的通勤時(shí)間縮短至25分鐘，帶動(dòng)沿線樓盤價(jià)格環(huán)比上漲0.8%。

3 中長期房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間

2025年4月，國務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)定調(diào)“當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國房地產(chǎn)市場仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場潛力?！背浞挚隙朔康禺a(chǎn)行業(yè)的市場潛力，以及對(duì)我國內(nèi)需的帶動(dòng)效應(yīng)。

3月“好房子”首入政府工作報(bào)告，“好房子”建設(shè)將加速推進(jìn)?！墩ぷ鲌?bào)告》提到：優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，從中央到地方，一系列“好房子”政策出臺(tái)。

當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)化率67%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場還有較大空間。我們連續(xù)6年在系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。據(jù)我們測算，預(yù)計(jì)2025-2030年我國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，其中，剛性需求、改善性需求、更新需求分別為17.0億、22.2億、16.1億平，年均分別為2.8億、3.7億、2.7億平/年。

從結(jié)構(gòu)來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持小幅緩慢上升。

4 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購

短期看，三招可救地產(chǎn)。

1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。

利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；

期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長、回款期限長達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；

規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；

監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考）

同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。

2）降低利率和稅費(fèi)，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。

調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)；

3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上?？梢匀娣砰_限購。2025年8月，北京、上海相繼對(duì)五環(huán)外及外環(huán)外不再限購購房套數(shù)，以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。