二十年前，嶗山大麥島、徐家麥島和王家麥島三個村，陸續(xù)拆遷。

誰能想到，20年后，會誕生青島知名的豪宅聚集區(qū)。

最近，有讀者咨詢房師傅，嶗山麥島板塊，房價情況和出手機會。

今天，咱們展開聊聊這個話題。

1

現(xiàn)在，大家口中的麥島板塊，大致就是當年大麥島、徐家麥島和王家麥島三個村。還有一些單位自建房，老小區(qū)等。

麥島路西側(cè)，弘信花園、錦園南區(qū)、北區(qū)，這仨小區(qū)，房齡都是超過20年的。

弘信花園，嶗山區(qū)麥島路9號，臨近市南與嶗山交界處。小區(qū)共有6棟樓，300多戶，容積率1.5，小高層。

該小區(qū)往南的幾個老小區(qū)，多是多層。所以，弘信花園部分房源觀海效果還不錯。

當年的戶型面積以110套二、160平左右的套三為主，通透性還可以。所以成交價一直還可以。

看海效果好的，能超3萬，樓層差一些的，不到三萬。

錦園占據(jù)了麥島路1號這個門牌。分北區(qū)和南區(qū)，都是由青島崇杰集團開發(fā)的，本地老牌房企。

北區(qū)2001年建成，多層為主，半封閉管理，物業(yè)費比較低，服務一般。而且戶型還有60平的，落伍了。

小區(qū)老業(yè)主較多，年輕人少，現(xiàn)在房價兩萬出頭。

南區(qū)稍好一些，且離海更近，看海效果更好，價格也更高一些。

三萬左右，好房源也有三萬四成交的。

和以上三個小區(qū)一路之隔，麥島路東側(cè)，分別是麥島家園和麥島金岸。

雖然都帶“麥島”二字，兩者可是天壤之別。

麥島家園，分為南北兩個區(qū)，承接了大麥島、徐家麥島、王家麥島2000多戶老居民。

說幾個竟然數(shù)據(jù)。物業(yè)費每平0.45元；每層7、8戶，戶型不好，60、80平套一，100平套二。

人車不分流，管理混亂，小區(qū)租戶比例比較高。地下停車場，有居民私自公共部位占為己有；地上部分，也有居民私搭亂建……

該小區(qū)房齡目前是15年左右，但是時至今日，麥島家園二手房單價已經(jīng)跌破兩萬大關(guān)。這基本是麥島板塊房價低點所在了。

但是，這個小區(qū)成交速率卻很低，短板太明顯了。

有時候，低價并非能帶來銷量。

2

西至麥島路，東至海江路，北側(cè)海口路，南側(cè)東海東路，這個范圍內(nèi)，就是大家說的麥島豪宅聚集區(qū)，基本都是海信地產(chǎn)打造的。

上文提到的麥島金岸，就是片區(qū)內(nèi)第一個高端小區(qū)。

麥島金岸的門牌是：東海東路1號。2009年—2010年竣工，和麥島家園幾乎是同期的。

麥島金岸產(chǎn)品非常豐富，多層、小高層、高層、別墅都有。

麥島金岸從西往東，前排和后排看海效果差別很大，所以房源之間的價格區(qū)間確實比較分裂。

有五萬、六萬的，也有四萬左右的?；旧?，價格是麥島家園的兩三倍。

緊挨著麥島金岸，是海信打造的又一個高端項目，天璽。

海信天璽，緊鄰東海路、?？诼泛秃Ｅd路，容積率2.6，總戶數(shù)336戶。包括一棟17層小高層，3棟39—43層的超高層。

其中，36號樓高度為約140米，是片區(qū)最高住宅。

天璽在很多方面做的在當時都是領(lǐng)先的。比如，配有雙層安防大堂、新風系統(tǒng)、水源熱泵系統(tǒng)等。

項目2012年竣工。唯一遺憾是135平套二，有點拖后腿。

220至300平的套四大平層，價格比較穩(wěn)定，大約5—6萬。

過了天璽，再往東北方向走一個路口，緊挨著海興路，是君匯。

海信君匯，容積率只有0.55，全部是別墅，獨棟、雙拼，2015前后竣工。

十年后的今天，君匯依然是麥島房價天花板。青島別墅排行榜，君匯必須上榜。

在君匯，報價過億的獨棟莊園，你見過嗎？

獨棟，花園約1000平，地上三層、地下兩層，室內(nèi)泳池，車庫可停十幾輛車……

君匯二期的東北方向，是大名鼎鼎的海信天悅。

去極地海洋世界，停車的時候，向西北望去，你看到的那排小高層，就是天悅。

前排無遮擋海景；關(guān)鍵是海信吸取了麥島金岸和天璽的經(jīng)驗，在兩者基礎之上，做了顛覆性新品。

外立面金鉆麻天然大理石配合金屬干掛；中空LOW-E玻璃鍛造門窗。露天泳池，據(jù)說用了80萬塊拼磚。

聯(lián)排別墅、電梯洋房及高層住宅；主力戶型為179-421㎡的三居至五居大平層設計，配備智能家裝系統(tǒng)。

據(jù)說，好多房企老總，選擇安家在此……

天悅往外掛的房源不多，偶爾成交一套，單價六位數(shù)的也有，差一些的也要七八萬。

另外，加上海信君逸、海信君瀾兩個次新項目，一起構(gòu)成了嶗山麥島豪宅集群。

3

香港東路南側(cè)，還有一些零散小區(qū)。比如，東都花苑，2003年竣工，香港東路18號，6棟板樓結(jié)構(gòu)住宅。

香港東路10號院，某單位自建房。

過了天悅，往東北方向走，東海東路、海川路附近，又是一個住宅聚集區(qū)。

這個住宅區(qū)很有意思。算是二十年前的嶗山豪宅，略過氣了，房齡普遍比較老。

天林山莊、亞麥花園、雙龍園、東方之珠花園、海青花園等。

這里面，比較知名的是海川路1號的名仕花園。2000年竣工交付，容積率1.20，約300戶。

29棟4-6層住宅，別墅+多層。95-190㎡，主力四居占比52%，五居占比18%。

這個小區(qū)，曾獲評嶗山區(qū)'園林式居住區(qū)'。

唯一的遺憾，停車位比較緊張。還有，以今天的視角看，起步面積略小了，圈層不純粹。

今年，該小區(qū)成交價略有回落，單價四萬以內(nèi)的房源陸續(xù)也出來了，成交比較穩(wěn)定。

名仕花園的受認可程度高。

再往前，海青路、海龍路，沿海就是青島雕塑園了。雕塑園對面的別墅區(qū)，也是赫赫有名，本文就不展開介紹了。

其實，雕塑園板塊和麥島板塊是緊挨著的，都是嶗山前海一線的優(yōu)質(zhì)代表。

4

從單價不到兩萬，到單價十幾萬，兩公里范圍內(nèi)，房價差如此大。這就是泛麥島板塊樓市現(xiàn)狀。

依山面海，麥島網(wǎng)紅打卡地、海之戀公園、極地等，嶗山市南交界處，確實占據(jù)了先天山海資源。

十年前，除了青島本地富裕家庭，好多省內(nèi)高人，也在麥島板塊安營扎寨。

當然，沒有十全十美。麥島板塊的公辦教育，麥島小學、麥島中學，曾默默無聞，如今師資也在加強，勢頭還好。

但和市區(qū)頂級學區(qū)比，差距依然很大。

板塊內(nèi)生源很好，但好多學生并沒有在上述學校上學，他們有更好學校選擇。

所以，麥島樓市的現(xiàn)狀也是很獨特。高端改善，依舊往這里跑，買次新房或者新一點的品質(zhì)二手房。總價千萬左右，很正常。

普通改善，能承擔起500萬檔次的，反而在麥島，找不到最佳目標。

房齡20+年的，短板太多；豪宅，連門檻都夠不上；高，上不去，低，看不上。

其實，市南嶗山富豪聚集區(qū)，并非一成不變的。相反，從上世紀90年代至今，30年的時間，一直變遷。

從香港西路到香港中路，再到香港東路，沿著海岸線，隨著市政府搬遷，一路往東。

如今，好多新豪宅項目，已經(jīng)到了石老人區(qū)域了。再往東，就是沙子口了。

有大佬說，石老人區(qū)域就是豪宅極限了。

房師傅覺得，再過20年，說不定能突破這個極限。