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昨天，備受西安人討論的U23亞洲杯預(yù)選賽在灃東落幕，作為一個也曾奔跑在綠茵場的少年，還是很激動的，2:1小勝東帝汶，10:0大勝北馬里亞納群島，0:0打平澳大利亞，成功出線……

作為對國足不抱希望的人，如今也看到了中國足球崛起的希望，首先要感謝的是西安國際足球中心的，草皮?。?！

作為舉辦地的灃東，也是收獲了久違的討論與熱度，三場比賽，球場上座高達87806人，十年了，沒見過灃東來了這么多的人。

U23的成功舉辦，對球迷來說是歡呼，對灃東來說，是另一層的區(qū)域重啟，淪陷在綠地498蓋蓋停停的討論里多年，靠著球場福地，灃東爭氣了一回。

尤其是第二場10:0的大勝，提氣，相當(dāng)提氣，讓不少很久不再關(guān)注灃東的西安人，朋友圈頻頻轟炸，三場球賽，能讓西安人再愛一次灃東嗎？

冷暖灃東

關(guān)于灃東的爭論，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)已有十年，曾經(jīng)五年看浐灞，十年看灃東的聲音，在諸多二手房普跌后，幾乎消失，你聽到更多的是高新， 是奧體，是曲江，少有灃東的聲音。

作為西咸五大新城里，發(fā)展最早的區(qū)域，灃東是有天然優(yōu)勢的，下轄的五個街道里，四個都是西安的地接，未央的三橋，建章路，長安的王寺，斗門，外加咸陽的上林街道。

上述區(qū)域雖然過往西安的農(nóng)村或城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，但地利上緊貼主城，是利于人口，產(chǎn)業(yè)，配套，資源的導(dǎo)入的。

比如開發(fā)最早的三橋，和城西無縫銜接，管理權(quán)屬于灃東，但周邊居民的生活方式，完全就是老西安人。

王寺， 斗門一直都是農(nóng)村區(qū)域，想要開發(fā)，首先要解決拆遷，但這個片區(qū)內(nèi)不止有村子，還有市場，遺址保護區(qū)，農(nóng)田，想要按照自然的人口外溢方式，一步步發(fā)展，非常困難，時間久不說，也拆不起。

于是灃東跳過這些中間地帶，跨過繞城高速，重建新城，以綠地498為圓心，布局住宅，商業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，辦公樓，地鐵。

又向南跨過連霍高速，以五號線為圓心，結(jié)合昆明池，開發(fā)斗門周邊。

三橋新街之外，又繞過巨大的西部車城，開發(fā)自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園。

由此，灃東成了三塊相互連接，又相互獨立的陣地，呈現(xiàn)處處都是新城，處處都有新房的處境，在2018年-2021年，西安房價狂飆，主城土地，新房斷供時期，灃東迎來最佳機會。

彼時，大家迷信規(guī)劃，完全不在于地理距離，堅信西安的未來在西咸，西咸的中心在灃東，紛紛投資置業(yè)，誕生了保利和光塵樾，綠地新里城，碧桂園國湖，灃華熙城等諸多熱門社區(qū)。

這種繁榮背后，有幾個前提，分別是規(guī)劃不能停，房價不能降，主城不能搶人，投資不能退場，諸多軟硬件利好簇擁下，房價上漲成為帶動灃東置業(yè)的最大動力。

但新城道路， 地鐵，商業(yè)建設(shè)慢，兌現(xiàn)入住需要時間，以及灃東和主城之間，村子，遺址的割裂問題，并沒有根本解決，這些也為后期的快長快跌埋下隱患。

后面的故事，大家都清楚了，主城區(qū)放開限購，高新，港務(wù)，曲江輪番供地，到處都是新房，投資退場，配套兌現(xiàn)緩慢，尤其是498的停工，諸多利空讓原本信心滿滿買灃東投資的人坐不住了。

不是灃東建的不好，也不是房價降的不低，而是西安人的生活圈子又回到主城，土門有房了，幸福度林帶有房了，大慶路有房了，團結(jié)村有房的，原本買不到主城，被迫外溢的，沒有了住在灃東的動力。

見證區(qū)域發(fā)展每個瞬間的豪言壯語，也變成了降價立場的真實行動，灃東的二手房降出了性價比，但卻很難吸引西安人。

尤其帶來的直接現(xiàn)狀就是灃東的關(guān)注，話題，討論度下降，尤其是作為區(qū)域精神地標(biāo)的綠地498建建停停，也消磨了太多人的等待信心，灃東還在發(fā)展，需要一次熱度重啟，這個機會就是西安國際足球中心的投用。

原本這個時間應(yīng)該是2023年的亞洲杯，但2022年5月，亞洲杯組委會發(fā)文，口罩原因，亞洲杯異地舉辦，灃東亮相機會，一拖又是兩年，直到這次的U23。

重啟案例

球賽之前，灃東的土地市場已提前重啟，既然隔空造城不現(xiàn)實，那就貼著西安搞開發(fā)，對方吃肉，我方喝湯總是有機會的。

2024年，灃東阿旁宮地鐵口，地建拿地約79畝，，容積率2.0-2.5，樓面地價6481元/㎡。

同期，高新灃東融合區(qū)，保利拿地約60畝，容積率2.5，樓面地價8102元/㎡。

這兩塊地分別誕生了今年灃東賣的最好的兩個網(wǎng)紅小區(qū)，分別是地建嘉信臻境和保利云谷和著。

時間進入今年四月，高科越秀灃東拿地，面積約94畝，容積率2.0-2. 5，樓面地價8102元/㎡。

今年五月，保利繼續(xù)拿地，二期地塊面積約75畝，容積率2,5，樓面地價8103元/㎡。

雖然灃東二手房仍在止跌會穩(wěn)，但新房，土地市場事實上已完成重啟，重啟的策略也很簡單粗暴，挨主城，降價，大贈送，名校+，刀刀切中剛需要害。

既然科通區(qū)、自貿(mào)園、昆明池三個傳統(tǒng)板塊轉(zhuǎn)化不佳，就先放著，撿好賣的地方先來，這個地方就是灃東高新融合區(qū)。

一方面 ，地價和房價低于隔壁軟件新城，另一方面把高新一中灃東中學(xué)的分校搬過來，同時產(chǎn)品上大搞贈送，升級超級露臺，做足性價比。

一套組合拳下來，原本介意這里的是灃東的剛需，也沒了脾氣，紛紛下場買單，根據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計，僅2015年1-4月份，灃東融合區(qū)的保利云谷和著就賣了10.14億。

保利的成功也了其他開發(fā)商信心，即將面世的高科越秀星匯云瀾更是把大贈送作為主要賣點，建面約104-143㎡的剛改定位，實得率最大約141%的四代住宅，3.15米層高，且所有戶型全員四室。

通過相似配套，更低價格，更大贈送，更新產(chǎn)品，把原本在大寨路，科技路買二手房的剛需，統(tǒng)統(tǒng)吸引過來，一起完成灃東新房的重啟。

雖然隔壁軟件新城二手房，也陸續(xù)破發(fā)，但灃東一側(cè)，新產(chǎn)品高舉高打，用四代沖擊三代，弱化灃東高新的地域差異，對于一些人，還是認可的。

這就是高新吃肉，灃東喝湯的道理，只要高新一側(cè)大戶型，高價格守得住，同樣品質(zhì)不降價，不內(nèi)卷，灃東一側(cè)就有機會。

從現(xiàn)狀看，這也是下行市場灃東樓市重啟的最佳機會，畢竟昆明池，科統(tǒng)區(qū)，自貿(mào)園最早一批的故事還沒有善終，灃東的機會，還得從近高新尋找。

相比新房的各項優(yōu)惠，政策幫扶，二手房則是如人飲水，冷暖自知，如果熬得住，見證灃東發(fā)展每個瞬間，則是十年起步做時間的朋友，如果熬不住，不在附近工作，也沒有生活圈子，立場則是大概率。

這不是灃東獨有的處境，而是2018年-2021年期間，以投資為目的，以房價上漲為需求，不自住群體的共同處境，高新CID在經(jīng)歷，軟件新城在經(jīng)歷，涇河在經(jīng)歷，灃西在經(jīng)歷，秦漢在經(jīng)歷，港務(wù)在經(jīng)歷，灃東也在經(jīng)歷。

很多人在問，外圍何止止跌回穩(wěn)，這個時間恐怕只有純投資客完全出清后，留下來的都是自住，地緣需求后，才有機會。

一場球賽于地產(chǎn)而言，可能是機會，比如國際足球中心周邊的土地陸續(xù)供應(yīng)，但更多的是曝光，如同所有新區(qū)一樣，灃東有高光，有落寞，但還在發(fā)展，需要更多關(guān)注討論的聲音。

如果一場球不夠，或許三場，五場，一百場，足球是運動，也是產(chǎn)業(yè)，綠地498蔫了，承載灃東重啟的地標(biāo)信心就落到了足球中心上。

回歸主城

而對于大多數(shù)西安人而言，買房的回歸還是首選主城，過去聽過太多聲音，說西安沒房是因為西安沒地，這是巨大的笑話，西安怎么可能沒地，不僅有，還很多。

最典型的四個區(qū)域，動輒都是千畝土地，城西的西電片區(qū)，城東的幸福林帶片區(qū)，城北的團結(jié)村片區(qū)，城南的杜城片區(qū)，到處都是空地。

（五大城市更新片區(qū)，來源：悅西安）

這還都是已完成拆遷的地方，沒有拆遷，且有拆遷機會的，主城區(qū)扒一扒，還有不少，城中村拆完了，還有老房子，老家屬院，按這個架勢，西安的三環(huán)內(nèi)都是能做大量住宅區(qū)的。

這些主城區(qū)，不僅土地多，且經(jīng)歷時間洗禮后，地價，房價也開始親民，主打一個你買就行，價格都好談。

比如團結(jié)村片區(qū)，緊鄰市政府區(qū)域，6月綠城拿地約46畝，容積率也是2.5，樓面地價6781元/㎡，隔壁保億拿地約44畝，容積率2.5，樓面地價6924元/㎡。

比如西電片區(qū)，城西二環(huán)內(nèi)的腹地，7月土拍，四塊地底價成交，都是2.5的容積率，樓面地價分別只有5671元/㎡，5190元/㎡，5805元/㎡，6743元/㎡。

同理，幸福林帶片區(qū)，城東老城核心，七月土拍，匠作拿地約68畝，2.8容積率，樓面地價只有6388 元/m2。

杜城片區(qū)還沒有大面積土拍，但根據(jù)已公布3.5容積率，千畝土地規(guī)模，外加周邊降價的現(xiàn)狀看，后期價格也很難上漲。

土地方賣地，開發(fā)商賣房，房東賣二手，現(xiàn)在都遵循降價換量，互相競爭，容積率都不高，都是主城腹地，配套齊全，周邊都有高新系，愛知系，師大系名校+，且都是大贈送的四代住宅。

（來源：新城區(qū)官微）

這種現(xiàn)狀持續(xù)下，外圍的灃東壓力怎能不大，雖然大家直到價格戰(zhàn)的最后沒有贏家，但沒有人想成為炮灰，先跑先贏。

對買房群體而言，房子失去金融屬性后，購房需求大大減少，疊加失業(yè)，貸款等諸多壓力，買房更加謹(jǐn)慎。

同樣價位，一邊是家門口的新房頻拋橄欖枝，一邊是三環(huán)外的新房產(chǎn)品升級，換你你會怎么選？

這種現(xiàn)狀下，留給灃東的機會，只有牢牢抱住高新大腿的同時，價格更低，產(chǎn)品更好，去和大寨路，科技路二手房東拼刺刀，以開發(fā)商的營銷功利，是能贏得。

金九不再

今天是九月十號，已入初秋，西安的天氣就如同樓市一般，陰晴不定，冷風(fēng)陣陣，金九銀十的夢肯定要醒了，降價，升標(biāo)，名校，主城區(qū)是今年的唯四機會。

曲江的邦泰觀宸曲江，升標(biāo)案例，賣的挺好，經(jīng)開的信達鳳棲云著，降價案例，賣的也挺好，經(jīng)開的白樺林曉，名校案例， 人氣也不差，曲江的金茂府，主城案例，也不愁客戶。

當(dāng)下房價的問題并不在房子本身，一個粗放發(fā)展的時代已經(jīng)過去，好好蓋房子，好好把人當(dāng)人，才能在這個極度萎縮的市場里，有生存機會。

不明白的是，87806人去國際足球中心看球，就沒見有一家樓盤的廣告露出，贊助一下也是機會，以后別天天給業(yè)主發(fā)米面油了，帶業(yè)主來看球，也是新思路。

你們自己都說，賣的不是房子，而是生活方式，這種為國足吶喊的球場，正能量匯聚，最能彰顯西安人的生活方式不是！

【樓盤點評】

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作者：晴明

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