房地產(chǎn)的上一個(gè)周期是從2015年的漲價(jià)去庫存開始的，2020年的三道紅線把熱過頭的房地產(chǎn)壓了一下子，周期在2022年口罩最后一年已經(jīng)有下滑的趨勢了，2023年3月短暫的抬了一下頭之后

一路向下，至今。

漲價(jià)去庫存，和從去年開始的收儲去庫存，目的一樣，都是“去庫存”

但是路徑和掏錢的主體，完全不一樣

漲價(jià)去庫存，是六個(gè)錢包的真金白銀，債務(wù)是買房站崗的背的

收儲去庫存，掏錢的是地方你懂的，白花花的銀子是要向銀行借的，有借有還，銀行才不會(huì)追債。

前幾天，上頭發(fā)了個(gè)文件，有條件的小區(qū)自行改造。

回溯到2015年，布遍神州的棚改貨幣化安置掀起了漲價(jià)去庫存的浪潮。

漲價(jià)去庫存的底層邏輯很清晰——

舉債-拆遷-凈地-出讓-還錢

這條邏輯線背后只有一個(gè)BUG，就是舉債的錢少，賣地的錢多，閉環(huán)才能一直不停地循環(huán)下去

一旦賣地的錢少了，閉環(huán)就瞬間坍塌。

地不可能一直不停地賣下去，房子終究有一天也會(huì)飽和，閉環(huán)坍塌是早晚的事，擊鼓傳花的游戲參與者誰都不希望自己手里的花束會(huì)成為燙手芋頭

不幸的是，這場游戲在2023年

戛然而止！

幾個(gè)月前，彭博社援引大摩的報(bào)告，說要解決庫存的問題，至少需要15000億資金

從去年3000億資金收購存量房專項(xiàng)貸款的風(fēng)聲出去，現(xiàn)在有據(jù)可查的用到存量房收儲專項(xiàng)資金的額度大約在500億左右

專項(xiàng)債收儲存量地的資金額度，大約在1000億上下

而達(dá)到供求平衡的合理庫存，這點(diǎn)錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

是上頭沒錢嗎？

應(yīng)該不是，是底下的平臺公司們不敢再借錢了

——借錢容易，還錢難！

專項(xiàng)債借款買存量房，和買二手房出租的房東，本質(zhì)上別無二致

底層邏輯也很清晰——

舉債-買房-出租-還錢

這條邏輯線條中，只要租金高于貸款利息，就算賺錢生意；租金要是低了，大概率就是賠本生意

有人會(huì)說，還有買下來的房子，物業(yè)也是不動(dòng)產(chǎn)

別忘了一個(gè)最簡單的事實(shí)，房子也是會(huì)貶值的，1995年的小區(qū)咋賣都賣不過2025年同區(qū)域同位置的四代房

房子貴，不是因?yàn)殇摻钏嗪蛻粜脱b修；房子貴，是因?yàn)榉孔酉旅婺菈K地皮

所以，要是把折舊給算進(jìn)去，租金得更高點(diǎn)才不會(huì)賠錢。

前不久，我認(rèn)識的一個(gè)平臺公司老大退休回家安全到站

我問他投的項(xiàng)目有沒有賺錢的；他說，白露的天氣很好，秋高氣爽。