01

深圳松綁，誰是贏家？

繼北京、上海之后，一線城市的“壓軸大戲”終于上演。

9月5日深夜，深圳發(fā)布重磅新政，為樓市松綁再添一把火。

簡單歸納為4點：

1、羅湖、龍華、龍崗、寶安（不含新安街道）、光明、坪山這六個區(qū)，對深戶及有1年社保的購房者，徹底取消限購；即便是無社保的非戶籍人口，也可以購買兩套。鹽田、大鵬更是徹底取消限購。

2、僅保留福田、南山、寶安新安街道為核心限購區(qū)。

3、不再區(qū)分首套和二套房的利率定價，利好二套改善客戶，為市場注入更多流動性。

4、支持提取公積金用于支付購房首付款，首套房可全額提取公積金賬戶余額，二套房可提取公積金賬戶余額的60%，減輕購房負擔。

整體來看，深圳此次松綁的尺度，已然超過了京滬。最新限購地圖如下圖所示：

如何評價這次新政？

第一、深圳“金九銀十”傳統(tǒng)旺季行情更穩(wěn)了，政策的加持將有力保障成交熱度，讓旺季更旺。

第二、“全國買深圳”的大門開得更大了，松綁范圍的擴大將吸引更多全國性的資金和購買力。

第三、二套房貸利率不再有差別，意味著改善客群置換成本顯著降低，對于追求更好居住品質的家庭而言，現在無疑是入場的好時機。

更重要的是，深圳樓市早已不單純依靠政策刺激，自發(fā)性回暖勢頭已然成型。

數據顯示，今年上半年，在一線城市中，深圳是極少數實現一二手房成交量與成交額“雙正增”的城市。

今年前7個月，深圳一二手房成交面積同比增幅約27%，比同為正增長的北京還高出11個百分點，而上海、杭州的新房市場則仍處于負增長。

更關鍵的指標是，深圳新房去化周期已降至8.4個月的歷史低點。這意味著市場的真實需求極為旺盛，供給已略顯緊張。

政策的東風，吹向的本就是一片正在復蘇的春江。

而在深圳此輪復蘇中，表現最好的、真實購買力最強的片區(qū)，就是龍華區(qū)。

今年上半年，龍華區(qū)以4977套一手住宅的成交量，力壓寶安、龍崗等傳統(tǒng)供應大區(qū)，歷史性地登頂全市新房銷冠。

價格的走勢更耐人尋味。今年1月，龍華新房均價還在55155元/㎡徘徊，到了4月，已悄然攀升至58920元/㎡，比去年四季度還漲了5%。

為什么龍華可以量價齊升？在龍華區(qū)，真正的價值高地又在哪里？

02

未來十年的核心資產

要回答“為什么是龍華”，就必須跳出傳統(tǒng)樓市的框架，從“核心資產”的時代變遷中尋找答案。

每個時代都有其獨特的“國運資產”。從計劃經濟的農業(yè)用地，到世界工廠的勞力產線，再到房地產時代的城市房產。如今進入4.0科創(chuàng)時代，核心資產已轉變?yōu)榘l(fā)明專利、數據資源和上市公司。

放眼中國，4.0時代的核心資產密集分布在哪個城市？

答案幾乎沒有爭議：深圳。在今年最新的全球創(chuàng)新集群中，深圳首次奪冠。

在深圳內部，當下的機遇又在哪里？

大多數人首先想到的可能是南山粵海、前海寶中、深圳灣這些核心地段。然而，深圳的創(chuàng)新版圖遠不止于此，新的增長極亦在持續(xù)涌現。

聚焦上市公司密度這一關鍵指標，觀瀾高新園脫穎而出，平均每平方公里擁有3.3家上市企業(yè)，超過南山高新園的1.1家，是當下深圳上市公司密度最高的高新園。

為什么是觀瀾高新園？

一方面，相對溫和的營商成本更能孕育創(chuàng)新，正如刷屏全網的國產光刻機希望“新凱來”，也誕生于附近。

另一方面，觀瀾高新園的崛起，依托于鷺湖中心城的規(guī)劃。

這并非普通規(guī)劃，而是龍華乃至深圳的戰(zhàn)略落子。2024年以來，高層密集調研與頂級專家的共識，清晰地指向一點：鷺湖中心城已從區(qū)級重點躍升為市級戰(zhàn)略焦點。

這里被稱為“北部硅谷”。

以觀瀾高新園為創(chuàng)新之“芯”，西聯湖西產業(yè)園發(fā)展尖端研發(fā)總部，東翼則依托深圳國際醫(yī)療器械城打造全國規(guī)模最大、世界一流的千億級“BT+IT”（生物技術+信息技術）產業(yè)集群。

從匯川技術的人形機器人，到翰宇藥業(yè)創(chuàng)新藥，再到捷順科技的智慧園區(qū)，一批科技巨頭與新興獨角獸正加速向此集結。

這里是軌道上的都市核心。

建設中的鷺湖樞紐，將匯聚地鐵22號線（在建），橫向貫穿深圳南北產業(yè)中軸；18號線（規(guī)劃）緊密串聯空港新城、光明科學城、鷺湖中心城。

更令人期待的是，深廣中軸城際線將從這里出發(fā)，北上廣州知識城，南下河套深港合作區(qū)，真正實現深港莞穗創(chuàng)新資源的暢通流轉。

這里將比肩深圳灣，成為深圳的下一個“城市封面”。

鷺湖中心城正從傳統(tǒng)CBD（中央商務區(qū)）、CAZ（中央活動區(qū)）向更高級的CID（中央創(chuàng)新區(qū)）進化，是深圳首個以全新、系統(tǒng)性布局的CID標桿。

這里的獨特氣質，首先體現在世界級的休閑配套。亞洲最大的觀瀾湖高爾夫球場，本身就是一張頂級的社交名片，也是深圳著名的“鵬城十景”之一。

同時，片區(qū)擁有深厚的文化積淀。既有觀瀾老墟、上圍藝術村這樣的歷史文脈，也迎來了“鷺湖四館”等市級文化新地標的落地，預計年底就將亮相。

此外，區(qū)域內還規(guī)劃了約15公里的“鷺湖慢谷”山水游徑，并引入了“雙實驗”教育配套解決人才的后顧之憂。

普通人或許很難直接投身于前沿科技研發(fā)，但卻可以選擇在科創(chuàng)核心區(qū)置業(yè)來分享時代紅利。

而龍華區(qū)房地產市場的量價齊升數據，已經說明市場上的資金和購房者，已經用行動投票給了像鷺湖中心城這樣高新產業(yè)集中的地方。

03

與遠見者同行

在當前的市場環(huán)境下，如何選擇能夠穿越周期的核心資產，是所有高凈值人群的共同課題。

市場的答案，正清晰地指向一個方向：大戶型豪宅。

2025年上半年，重點20城千萬級豪宅成交量同比增長高達21%，遠超普通住宅5%的增幅；其中核心區(qū)域的豪宅因其出色的保值增值屬性而備受青睞，尤其面積在180㎡以上的大戶型，成交占比中高達46%，是當之無愧的成交主力。

然而，這類“硬通貨”資產在深圳卻極度稀缺。

數據顯示，近5年來深圳200㎡以上的大戶型供應僅占市場的1.15%。

稀缺的背后，是極高的開發(fā)門檻——打造真正的大戶型豪宅，考驗的不僅是資金實力，更是對城市未來的前瞻判斷和對頂尖圈層生活需求的深刻洞察，這并非所有開發(fā)商都能駕馭的領域。

當話題聚焦于“頂豪”和“大平層專家”，就繞不開一個名字——鵬瑞。

回顧其履歷，無論是匯聚了超300位頂尖企業(yè)家的深圳灣1號，還是持續(xù)刷新全國房價紀錄（單價56萬/㎡）的廣州鵬瑞1號，鵬瑞早已將“大戶型豪宅”的打造手法磨礪到極致，其作品也超越了“豪宅”的范疇，成為一個城市頂級財富與影響力的風向標。

現在，鵬瑞再次出手，將“深圳灣1號”之后回歸深圳的首個住宅作品“鵬瑞鷺璟府”，落子在深圳下一個科創(chuàng)引擎——鷺湖中心城。

這是鵬瑞對深圳未來十年科創(chuàng)主戰(zhàn)場的一次戰(zhàn)略占位。

鵬瑞鷺璟府特邀原深圳灣1號的設計團隊傾力打造，其最新推售的8棟樓王，全樓棟建面約163-213㎡的闊境產品，一梯一戶設計，豪宅配置拉滿。

實景圖

建面約163㎡戶型：超13米的南向瞰景面，陽光穿透軒敞玻璃，將溫暖均勻地灑滿客廳、臥室等重要空間。

超7米寬的南向巨幕陽臺，與約4.2米開間的客廳無界相連，形成了一個宏大的社交場域，空間的想象力完全交由居者定義。

“雙龍抱珠”式雙套房，賦予了家庭核心成員同等級別的舒適；主臥的空間尺度堪比“五星級酒店豪華套房”，不僅配備了衣帽間，更擁有一扇超大南向景觀窗，將主人的休憩空間提升至極致私享的觀景領地。

建面約163㎡戶型樣板間實景圖，僅供參考

建面約213㎡戶型：南北通透大宅設計，陽光和清風自由穿行，奠定了空間舒適基調。

約18米南向巨幕，成就了震撼人心的270°環(huán)幕視野。在此視野統(tǒng)領下，客廳、餐廳、家庭廳構成的“三廳”體系，清晰地將正式的待客社交與家人的私密起居兩大場景完美分離，賦予生活足夠的禮序和從容。

中西雙廚設計，將功能性的中式爆炒與社交性的西廚島臺分開，既保留了烹飪的煙火氣，又守護了廳堂的優(yōu)雅。近40㎡全景主臥套房+獨立衣帽間，賦予“世家生活”的豐富內涵。

這類南北通透的大平層產品，在寸土寸金的深圳是極為稀缺的，如果放在深圳灣沿線，同品質的新房單價至少20萬+。

除了樓王單位，還有7棟建面約88-144㎡的臻裝空間，尤其是建面約88㎡戶型極為熱銷，在有限的總價內做到了功能強大的三房兩衛(wèi)，足以滿足三代同堂或二孩家庭的需求。

其最大亮點是打造了近6米寬的闊景陽臺，將客廳與次臥連通，創(chuàng)造出遠超同面積段產品的空間感與視野，戶型得房率最高可達92%，即便是在新規(guī)產品中也頗具競爭力。

除了戶型本身的精雕細琢，外部的園林環(huán)境同樣傾注了匠心。

在鵬瑞·鷺璟府，歸家的路被演繹為一場穿行于森居逸境的游園。它更是深圳灣1號美學理念的呈現，由AUBE歐博設計等原班團隊，投入常規(guī)小區(qū)2倍的成本打造。

其匠心首先體現在“硬景”的考究上：景墻全面升級為葡萄牙金米黃真石，入口處標志性的雙重疊水與“魚”系列雕塑，共同奠定了空間的奢華基調。

實景圖

園林的“軟景”則在于生機：項目臻選了超50種名貴花木，更不惜重金對數十年樹齡的羅漢松、香樟等大樹進行全冠移植。這確保了居者入住即享濃蔭森茂的“森系”生活。

園林的價值最終體現在生活方式的延伸。為此，項目將常規(guī)的架空層大幅升維，打造為涵蓋藝術、頤養(yǎng)、兒童游樂等6大主題的“家庭第二客廳”。

最重要的是，以上所有場景皆為項目實景。這種“所見即所得”的現樓交付，不僅是鵬瑞對品質的自信，更讓業(yè)主能夠即刻享受生活，無需等待。

從過去的深圳灣1號，到現在的鵬瑞鷺璟府，鵬瑞用事實證明了自己總能選對城市發(fā)展的方向。

當深圳樓市迎來新一輪政策窗口期，選擇龍華這樣的領漲板塊、入手抗跌的大戶型豪宅、并跟隨像鵬瑞這樣的“遠見者”，就是當下清晰的投資邏輯。

據悉，鵬瑞鷺璟府全新的大戶型展示區(qū)即將開放，這無疑是親身體驗鵬瑞產品力的好機會，感興趣的朋友不要錯過。