文/十一弟

三年前，房企還困在高歌猛進(jìn)的慣性之中，龍湖集團(tuán)就開始踩剎車了——

降負(fù)債，通過經(jīng)營性現(xiàn)金流來壓降債務(wù)。

彼時(shí)，龍湖全年的銷售規(guī)模超過兩千億，背負(fù)著逾2000億的有息債務(wù)，均處于歷史高位。

今年上半年，龍湖的有息債務(wù)，已經(jīng)下降至1698億。

過去三年時(shí)間里，龍湖削減了426億有息債務(wù)。

按照龍湖的計(jì)劃，到年底之前，還要再降債200億。

它打算用三年半的時(shí)間，壓降600億的有息債務(wù)，渡過償債高峰期。

未雨綢繆，打好提前量，這是龍湖在債務(wù)管理上的一貫風(fēng)格。

在內(nèi)部，龍湖有句經(jīng)典的口頭禪——

“天晴補(bǔ)屋頂，雨夜趕長(zhǎng)路。”

龍湖身上具備一種審慎有度的氣質(zhì)——

不管行業(yè)漲跌起落，它總在尋找舒適的身位，平衡業(yè)務(wù)、規(guī)模、利潤(rùn)與安全。

即便在最好的行情里，也要做最壞的打算。

2021年，樓市最高漲的時(shí)候，也就是龍湖提出主動(dòng)降債的前一年，曾在內(nèi)部做過一次壓力測(cè)試——

如果整個(gè)公開市場(chǎng)融資對(duì)房企關(guān)閉，龍湖應(yīng)該怎樣活下去？

這是一次應(yīng)對(duì)極端市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)演練，它得出了答案——

以正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，去壓降有息債務(wù)，從而倒逼業(yè)務(wù)發(fā)展。

保持正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，也會(huì)克制住投資性和規(guī)模上的沖動(dòng)。

這輪房地產(chǎn)周期，從一開始，龍湖就已經(jīng)預(yù)判到了壓力。

于是，它提前踩了剎車，收縮規(guī)模，壓降債務(wù)，把更多的精力和資源，用來強(qiáng)化業(yè)務(wù)韌性。

這兩年，無論是民營房企，還是國央企開發(fā)商，都陷入了大面積虧損。

龍湖是行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家守住了正向盈利的房企之一。

今年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入587億。

其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)收入70億，增長(zhǎng)了2%；服務(wù)業(yè)務(wù)收入63億，同比微增。

龍湖的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)，收入體量將近133億，占整體營收規(guī)模將近23%。

上半年，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)是其利潤(rùn)的主要來源，并且繼續(xù)保持了增長(zhǎng)。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼作了解釋——

“我們對(duì)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)提出了更高要求，它們要成為整個(gè)集團(tuán)的增長(zhǎng)盤?！?/p>

“在開發(fā)業(yè)務(wù)之外，去年商業(yè)、資管、物業(yè)管理、智慧營造四個(gè)航道業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了80億利潤(rùn)，今年上半年也貢獻(xiàn)了40億利潤(rùn)?！?/p>

“我們期待今年會(huì)有所增長(zhǎng)，繼續(xù)為整個(gè)集團(tuán)的利潤(rùn)恢復(fù)和增長(zhǎng)保駕護(hù)航，形成一個(gè)穩(wěn)壓器?！?/p>

十一弟查了下，上半年，龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)的整體毛利超過50%。

其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率將近78%。

隨著樓市止跌回穩(wěn)，利潤(rùn)修復(fù)，債務(wù)壓力減輕，有人問龍湖管理層，接下來會(huì)否加大拿地力度。

龍湖很堅(jiān)定地作了表態(tài)——

“我們始終把財(cái)務(wù)安全放在首位，保債務(wù)安全、保交樓的重要性，是優(yōu)于新增投資的。”

“當(dāng)然，我們?cè)谕顿Y方面也沒有停滯。上半年已經(jīng)在上海、蘇州、重慶等核心城市，拍了4塊地，新增貨值50多億。”

“未來，我們?nèi)詫?yán)守投資刻度和紀(jì)律，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下，擇機(jī)獲取新土地。”

龍湖現(xiàn)在年輕的掌舵者、董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平，把債務(wù)結(jié)構(gòu)和正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，看作是公司的基本盤。

在現(xiàn)金流管理上，身處房地產(chǎn)行業(yè)的龍湖，借鑒了制造業(yè)。

制造業(yè)的核心指標(biāo)，是自由現(xiàn)金流。

過去幾年里，龍湖連續(xù)保持了正向的凈現(xiàn)金流，并且是含資本性支出的凈現(xiàn)金流。

在房地產(chǎn)行業(yè)，很多開發(fā)商的經(jīng)營性現(xiàn)金流口徑，其實(shí)不含資本性開支。

在行業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，房企通過負(fù)債增加、靠融資驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。

這三年時(shí)間，龍湖已經(jīng)告別了這種增長(zhǎng)模式。

2022年，龍湖提出通過經(jīng)營性現(xiàn)金流壓降債務(wù)；2023年，又提出用經(jīng)營性物業(yè)貸置換信用債。

這是龍湖在最近三年來進(jìn)行債務(wù)管理的兩大核心策略。

今年以來，龍湖已經(jīng)陸續(xù)兌付了101億境內(nèi)信用債、35億中債增信債券。

到年底之前，還有一筆85億海外銀團(tuán)貸款到期，目前已提前償還了10億，未來幾個(gè)月將進(jìn)行分期償付。

今年上半年，龍湖名下存續(xù)的1698億有息債務(wù)里，銀行融資占比提高到了87%，有872億屬于經(jīng)營性物業(yè)貸。

跟年初相比，它的債務(wù)規(guī)模，繼續(xù)削減了65億。

龍湖將在一年內(nèi)到期的短期債務(wù)256億，占比15%。

到上半年，它手上持有447億現(xiàn)金資源，足以覆蓋短期債務(wù)。

龍湖的平均融資成本，已經(jīng)降至3.58%，創(chuàng)下歷史新低；平均債務(wù)期限，則拉長(zhǎng)到了11年左右，創(chuàng)下歷史新高。

根據(jù)龍湖預(yù)計(jì)，年底之前再削減200億債務(wù)之后，它的有息債務(wù)規(guī)模，將壓降至1450億。

其中，有上千億融資是經(jīng)營性物業(yè)貸和長(zhǎng)租貸，債務(wù)期限更長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)更優(yōu)。

今年渡過償債高峰期，明年以后，龍湖每年需要償還的有息債務(wù)，將大幅減少。

龍湖首席財(cái)務(wù)官趙軼，很細(xì)致地作過計(jì)算——

“明年需要償還的債務(wù)，只有今年的四成左右，2027年之后還會(huì)繼續(xù)大幅減少?！?/p>

“今年壓降300億以上有息債務(wù)，未來每年還要削減100億，讓債務(wù)規(guī)模穩(wěn)定在1000億左右。”

為此，龍湖確定了三個(gè)融資和債務(wù)管理策略——

一是保持負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步有序下降，堅(jiān)決不展期、不逾期；

二是進(jìn)一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加大長(zhǎng)期債務(wù)，控制好短期債務(wù)，短債占比在15%的基礎(chǔ)上，逐年減少；

三是減少境外債，同時(shí)保持100%掉期，為公司穿越周期保駕護(hù)航。

完成了債務(wù)壓降與轉(zhuǎn)換，下一階段，龍湖還要尋求增長(zhǎng)。

陳序平說，商業(yè)、資管、物業(yè)管理、智慧營造等航道業(yè)務(wù)，是龍湖未來的增長(zhǎng)盤——

“這四個(gè)航道，我們要構(gòu)建自身在所處板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成能力的護(hù)城河，持續(xù)保持增長(zhǎng)?！?/p>