對(duì)于嬰兒來(lái)說(shuō)，1歲才是牙牙學(xué)語(yǔ)的階段；而對(duì)于龍湖資管航道“龍智資管”，1歲已經(jīng)有了近300億元的資產(chǎn)管理規(guī)模。

近日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2025年中報(bào)。上半年，龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為587.5億元，同比增長(zhǎng)25.4%。歸母凈利潤(rùn)約32.2億元。

其中，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)成績(jī)亮眼。由資產(chǎn)管理與商業(yè)投資航道組成的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，是龍湖集團(tuán)三大業(yè)務(wù)板塊之一。今年上半年，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入70.1億元，為龍湖帶來(lái)了穩(wěn)定現(xiàn)金流及利潤(rùn)貢獻(xiàn)。

“堅(jiān)定圍繞著開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，尤其是運(yùn)營(yíng)+服務(wù)的四個(gè)航道構(gòu)成一個(gè)增長(zhǎng)盤(pán)，共同幫助集團(tuán)進(jìn)行增長(zhǎng)，穿越周期?！痹跇I(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平如是說(shuō)。

憑借著在不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域的前瞻布局，如今的龍湖集團(tuán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變。

存量資產(chǎn)的“價(jià)值重構(gòu)”

城鎮(zhèn)化加速發(fā)展期，我國(guó)形成了規(guī)模巨大的存量資產(chǎn)。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅在寫(xiě)字樓領(lǐng)域，截至去年底，成渝、長(zhǎng)江中游城市群以及其余城市的寫(xiě)字樓平均空置率已升至33%，京津冀、長(zhǎng)三角和大灣區(qū)城市群的平均空置率也達(dá)到約26%。

對(duì)于業(yè)主方而言，空置的資產(chǎn)，意味著低回報(bào)及巨額資金難流動(dòng)，事關(guān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和負(fù)債水平，甚至生死。

2010年開(kāi)業(yè)的龍湖成都三千集，曾是成都城東的區(qū)域購(gòu)物中心天花板。然而，營(yíng)業(yè)十年間，板塊內(nèi)大批購(gòu)物中心項(xiàng)目亮相，到2023年底，周邊商業(yè)密度達(dá)到了全市平均水平的近4倍。

這座購(gòu)物中心面臨著兩個(gè)選擇：對(duì)入駐品牌進(jìn)行大升級(jí)，繼續(xù)內(nèi)卷；或是對(duì)所在板塊存量資產(chǎn)進(jìn)行再解構(gòu)，尋找一條新的解題思路。

龍湖決定跳出局限于商場(chǎng)范疇的“修修補(bǔ)補(bǔ)式”改造思維，從空間、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)等因素綜合考量，對(duì)三千集的空間業(yè)態(tài)進(jìn)行顛覆性重構(gòu)。

2024年，龍湖成都三千集項(xiàng)目正式改造動(dòng)工，將傳統(tǒng)商場(chǎng)業(yè)態(tài)中對(duì)客流吸引力最弱、導(dǎo)流成本最高的樓層，調(diào)整為辦公業(yè)態(tài)，引入龍湖產(chǎn)業(yè)辦公資產(chǎn)管理品牌“藍(lán)海引擎”，形成了“商業(yè)+辦公”的復(fù)合化功能空間。

這場(chǎng)“空間重構(gòu)”的結(jié)果令人驚喜。隨著改造后辦公人群的入駐，藍(lán)海引擎為商業(yè)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的客流，商業(yè)則為藍(lán)海引擎提供了便捷的公共配套。

改造后，商業(yè)體實(shí)現(xiàn)租金溢價(jià)60%、辦公區(qū)域出租率100%，通過(guò)空間重構(gòu)，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了客流與收益的雙提升。

從“冠寓”出發(fā)的資管業(yè)務(wù)

2024年，龍湖長(zhǎng)租航道正式進(jìn)化升級(jí)為“龍智資管”品牌，定位為“全周期全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)商"，已成為龍湖集團(tuán)資管旗艦品牌。

龍湖資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的雛形是2016年創(chuàng)立的長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”。針對(duì)存量房屋、園區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，從而釋放更大的市場(chǎng)空間。“資產(chǎn)管理原本是冠寓業(yè)務(wù)，現(xiàn)拓展到資管航道，主要打法是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化和調(diào)整。”在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼表示。

“從冠寓1.0到4.0產(chǎn)品，我們一直在進(jìn)行租戶(hù)需求的收集，也在不斷的擴(kuò)大服務(wù)的外延，我們更希望提供的不單單是一個(gè)租住空間，而是跟隨著年輕人一起成長(zhǎng)的家?！饼埡谠⒌南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

據(jù)悉，冠寓4.0對(duì)公共社交空間、裝修顏值美學(xué)、戶(hù)內(nèi)生活場(chǎng)景三個(gè)方面進(jìn)行了更為精細(xì)的打磨，真正實(shí)現(xiàn)以“好產(chǎn)品”、“好服務(wù)”，創(chuàng)造“家外之家的居住場(chǎng)景”。

作為龍湖資產(chǎn)管理航道的基本盤(pán)，截至2025年6月30日，冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)12.7萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超300家門(mén)店，通過(guò)精耕產(chǎn)品和服務(wù)不斷升級(jí)租住體驗(yàn)，整體出租率95.6%，租金收入約12.4億元，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

六大業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力

在冠寓基本盤(pán)之上，龍湖正在苦練盤(pán)活存量項(xiàng)目的“內(nèi)功”，積極尋找資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理型業(yè)態(tài)增量，豐富航道產(chǎn)品線。

對(duì)于存量項(xiàng)目的盤(pán)活，2025年政府工作報(bào)告也明確提出“盤(pán)活存量用地和商辦用房”，推動(dòng)城市更新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)協(xié)同發(fā)展。

依循人生命周期的軌跡，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的資管業(yè)務(wù)能力，龍智資管構(gòu)建出一條以“住”、“職”、“娛”、“醫(yī)”、“養(yǎng)”等空間資產(chǎn)組成的鏈條，涵蓋長(zhǎng)租公寓-冠寓、產(chǎn)業(yè)辦公-藍(lán)海引擎、服務(wù)式公寓-霞菲公館、活力街區(qū)-歡肆、婦兒醫(yī)院-佑佑寶貝及健康養(yǎng)老-椿山萬(wàn)樹(shù)六大業(yè)務(wù)單元。

今年上半年，龍湖集團(tuán)在這六大業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)力，2025年上半年實(shí)現(xiàn)收入約15.1億元，通過(guò)優(yōu)化資產(chǎn)配置與運(yùn)營(yíng)效能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量與盈利能力的雙提升。

其中，龍湖霞菲公館，是龍智資管旗下服務(wù)式公寓品牌。目前，霞菲公館已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)上海虹橋店、杭州濱江店兩家標(biāo)桿門(mén)店。截至2024年，龍湖霞菲公館已累計(jì)為超49萬(wàn)都市精英提供酒店和家之外的舒適與從容。

“藍(lán)海引擎”是龍智資管旗下的產(chǎn)業(yè)辦公品牌。目前，管理面積超27萬(wàn)平方米，服務(wù)企業(yè)約400家。包括位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎產(chǎn)業(yè)園、上海閔行區(qū)的龍湖藍(lán)海引擎淡水河畔科創(chuàng)園等，均成為所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)煥新發(fā)展的樞紐。

除此之外，“歡肆”是龍湖集團(tuán)全新打造的城市創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品，通常由2-3萬(wàn)平方米的品質(zhì)公寓，疊加上1-3萬(wàn)平方米的街區(qū)式商業(yè)混合而成。有別傳統(tǒng)的城市綜合體，“歡肆”面向的是更細(xì)分的消費(fèi)群體，強(qiáng)調(diào)依循在地文化因地制宜和去中心化，其構(gòu)成更加開(kāi)放和多元，是龍湖集團(tuán)面對(duì)不斷變化的商業(yè)市場(chǎng)的創(chuàng)新之舉。

2025年3月，“歡肆”合肥、成都項(xiàng)目同期亮相，均成為板塊內(nèi)的商業(yè)代表。

為了滿(mǎn)足“一小一老”日趨提升的醫(yī)養(yǎng)需求，龍湖龍智資管將空間服務(wù)的對(duì)象進(jìn)一步延伸。佑佑寶貝婦兒醫(yī)院如今已累計(jì)服務(wù)超100萬(wàn)+人次；健康養(yǎng)老品牌“椿山萬(wàn)樹(shù)”已布局北京、重慶、成都等城市，管理近1000個(gè)床位，客戶(hù)滿(mǎn)意度高達(dá)97%。

在這六大業(yè)態(tài)之下，龍湖龍智資管得以擁有靈活組合的優(yōu)勢(shì)，基于精準(zhǔn)的投資研策，將“物理空間”升級(jí)為“價(jià)值空間”。在“一個(gè)龍湖”的背書(shū)之下，龍智資管已經(jīng)成為市場(chǎng)上為數(shù)不多擁有多業(yè)態(tài)、全鏈條、自帶導(dǎo)流能力的企業(yè)之一。