目之所及，皆是一言難盡。

四個原因，福州城市商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”決定好好嘮一嘮綠城。

一即，頭部房企綠城中國2025年中期業(yè)績新近披露。公司上半年營收、盈利雙雙下滑，盈利端的表現(xiàn)尤為嚴(yán)峻，股東應(yīng)占利潤僅2.1億元，同比暴跌89.7%，創(chuàng)下近兩年來同期最差盈利表現(xiàn)。與之形成鮮明對比的是，在行業(yè)普遍收縮拿地的背景下，上半年斥資362億元新增35個項目，以“逆市擴張”姿態(tài)將全口徑銷售排名推升至全國第二，負(fù)債水平也隨之升至高點。

二即，福建綠城高層大換血。前陣子，不大不小的福州地產(chǎn)圈有個不大不小的瓜，名為“千億GQ一年二度換帥”。企查查提示，福建綠城三年歷經(jīng)三任董事長（法定代表人），其中一任任期甚至還不足10個月，其高層變動之頻繁，絲毫不遜于這家GQ。

三即，各平臺不斷刷到月餅的視頻，讓人恍惚：中秋即至，應(yīng)景文不可缺。綠城正是那個與月亮“杠上”的KFS，瞧瞧它在福州參與開發(fā)的樓盤名：榕心映月、海棠映月、桂語映月、文瀾明月、芝蘭月華，哪一個不帶“月”？！入榕首作綠城·柳岸曉風(fēng)，也取自宋詞四大家之一的福建人柳永《雨霖鈴·寒蟬凄切》，“楊柳岸，曉風(fēng)殘月”，意境非但不美，反而甚是凄涼，竟無語凝噎。

四即，2025年以來，官方認(rèn)證公眾號“福建綠城”把“綠城·華林府”所涉推文悉數(shù)刪除。如此這般，華林府在“福建綠城”上“消失”得干干凈凈。這是嫡庶之爭？眾所周知，綠城·華林府所在地塊由宜福置業(yè)競得，最終項目拉來了綠城代建。與前述一眾項目相比，綠城·華林府最大的不同即在于：項目雖冠有綠城的名號，但綠城并無股份占比，可謂綠城“庶子”。

閩系大本營凡人歌，見識各方勢力的你來我往。沒有功成名就，沒有花團錦簇，只有迎來送往。這一期：綠城。

NO.1|綠城給福建公司下“雙保險”

公眾號“福建綠城”的認(rèn)證主體為福州綠閩置業(yè)有限公司。企查查提示“說商道市”，福州綠閩置業(yè)高管又雙叒叕變動了。

根據(jù)企查查，最近三年，福州綠閩置業(yè)董監(jiān)高備案變動五次，董事長、董事、財務(wù)負(fù)責(zé)人等變動頻繁。同樣的時間跨度里，董事長（法定代表人）歷經(jīng)張立進(jìn)、葉恒、吳金秋三任，其中，葉恒的任期甚至還不到10個月（2023年6月25日備案新進(jìn)，2024年4月17日備案退出）。

葉恒之后即是吳金秋。吳曾在華潤置地江蘇區(qū)域任職過，后跳槽陽光城，曾任陽光城福州公司總經(jīng)理，于2023年加入綠城浙江區(qū)域，最新頭銜為綠城浙江區(qū)域集團常務(wù)副總經(jīng)理、浙江區(qū)域集團首席品牌官、福州城市品牌官。

福州綠閩置業(yè)最近一次董監(jiān)事高管備案所涉人員中，與“說商道市”交換過名片的財務(wù)負(fù)責(zé)人、董事、經(jīng)理已在2025年6月徹底出局。其深耕福建多年，根據(jù)公開報道，其頭銜當(dāng)時為綠城中國福建公司負(fù)責(zé)人、綠城中國福州公司總經(jīng)理。

接替者為高巍。身為龍湖仕官生，高在龍湖集團效力了約13年之久，歷任福州公司總經(jīng)理及重慶公司總經(jīng)理等關(guān)鍵職務(wù)。尤值得稱道的是，在福州任職期間，高成功引領(lǐng)福州龍湖在兩年內(nèi)實現(xiàn)了業(yè)績的百億突破，從而將福州從新進(jìn)城市晉升為獨立公司。

一家企業(yè)高管頻繁變動，核心動因往往在于業(yè)績增長的現(xiàn)實壓力。核心高管職位的變動，往往是企業(yè)面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或開展深化改革的關(guān)鍵信號。

大換血之下的福建綠城是不是也基于此？各有各的看法。

隨著新晉領(lǐng)導(dǎo)團隊?wèi)?zhàn)略調(diào)整逐步落地，綠城福建將在“收縮與聚焦”中完成新一輪的生態(tài)重構(gòu)。

綠城給福建安下的“吳高配”儼然就是“雙保險”，很大程度上是因為他倆此前在福建區(qū)域的亮眼業(yè)績表現(xiàn)以及積累的相關(guān)商業(yè)人脈資源，期冀助力綠城在福建市場的業(yè)績更上一層樓。

但，“說商道市”大膽猜測，這樣的“雙保險”越是多鄭重其事，越是反向印證福建綠城過往的業(yè)績有多凄苦。

NO.2|綠城福州項目挨個說 能打的有？

福建綠城過往業(yè)績之艱辛，不足為外人道也。

公元2018年伊始，福州四城區(qū)2017年度土拍收官戰(zhàn)中，赫赫有名的浙系房企綠城中國成功挺進(jìn)福州，以無限趨近于2萬/㎡的高企樓面價（注：貝殼找房顯示，該盤二手房現(xiàn)今掛牌均價1.6萬/㎡，成交均價1.2萬/㎡）拿下了位處三環(huán)外的泉頭地塊，北峰山腳下的農(nóng)田村莊。

浙系房企綠城首入閩系房企大本營，綠城·柳岸曉風(fēng)犄角旮旯高價拿地，進(jìn)場即套牢。

至今，還在清尾盤。

一個從樓市上行期賣到樓下震蕩下行期，直到現(xiàn)在也未能完全清盤的神盤，被業(yè)內(nèi)群嘲至今。如此這般，刻在了福州樓市恥辱柱上。

倒也印證了福建人柳永《雨霖鈴·寒蟬凄切》，“楊柳岸，曉風(fēng)殘月”，黎明拂曉時分凄涼的冷風(fēng)，天邊破碎的殘月，意境非但不美，反而甚是凄涼，竟無語凝噎。

最迷的是，綠城·柳岸曉風(fēng)的官宣一時是新五四北、一時是東二環(huán)北、一時又是鼓樓北。

榕心映月，多家房企聯(lián)發(fā)開發(fā)，樓市上行期住宅雖然搞出日光網(wǎng)紅盤，SOHO賣得卻也甚是一般，但是操盤的是陽光城，綠城是建設(shè)主體。最終交房時因減配等問題，業(yè)主投訴“高檔大門變雨棚，路面石材變?yōu)r青，學(xué)堂變廳房”，維權(quán)不斷。維權(quán)的時候市場記住了綠城。

也就是說，住宅日光網(wǎng)紅盤的榕心映月，市場記住的是操盤者陽光城；交房維權(quán)不斷的榕心映月，市場記住的是建設(shè)主體綠城。

運氣極佳拿下五四北的海棠映月地塊，由于面積太小，回血能力有限。

但不得不說，119企業(yè)（含馬甲）參與搖號也真是夠夠的。要知曉，該地塊23家房企報名。根據(jù)現(xiàn)場的房產(chǎn)媒體發(fā)回來的報道顯示，綠城、中海、聯(lián)發(fā)的馬甲數(shù)量較多，有十幾個至二十幾個。

從面上看，綠城的馬甲有幾多，其拿下此地塊的決心就有多強烈。

但這句話理應(yīng)還有下文，在“說商道市”看來，綠城在此戰(zhàn)的馬甲有幾多，當(dāng)年追高拿新五四北地塊柳岸曉風(fēng)的心就有多痛！

跟風(fēng)改善，進(jìn)入東區(qū)拿下桂語映月，開盤加價賣4W+，最后同期的建發(fā)養(yǎng)云、保利天悅二期，都做到清盤交房，項目依然還有不少庫存在賣。

除此之外，房企在長樂也有項目，綠城大廣·文瀾明月，由綠城和福建大廣置業(yè)（于2023年9月變更為福建杰領(lǐng)置業(yè)）聯(lián)合開發(fā)。起初，綠城中國旗下福州綠恒投資發(fā)展持股占比51%，福建杰領(lǐng)置業(yè)持股49%，后福建杰領(lǐng)置業(yè)2025年8月26日退出，福州綠恒投資發(fā)展持股100%。

項目2023年8月交房時業(yè)主等來的是沒有大門、架空層來不及做、會所也是半成品的社區(qū)，還有綠化減配、車庫沒有減速設(shè)計等問題。同樣被維權(quán)減配投訴。

根據(jù)綠城中國2024年報，管理層討論與分析，提及“若干資產(chǎn)的減值虧損計提與撥回”稱，根據(jù)評估及減值測試結(jié)果，本年度計提非金融資產(chǎn)減值虧損人民幣40.39億元（2023年：人民幣13.91億元），主要是房地產(chǎn)市場整體下行，部分業(yè)態(tài)銷售價格不及預(yù)期，如武漢桂語朝陽、鹽城曉風(fēng)印月、泰州桂語聽瀾軒、福州文瀾明月等。

2024年福州四城首次土拍上，綠城拿下狀元境地塊，是為綠城·芝蘭月華。鼓臺城芯豪宅盤，甚至就連“說商道市”一度都以為綠城終于要揚眉吐氣一回。

怎料，生不逢時，建發(fā)房產(chǎn)城芯三盤圍堵：建發(fā)·紫宸，鼓樓頂豪，宋韻流長；建發(fā)·瑞云，臺江新貴，低密社區(qū)；建發(fā)·灝云，四代豪宅。

弈棋之道，講求“運”子取勢。從第三方機構(gòu)克而瑞的2024年度以及2025半年度福州主戰(zhàn)場（五區(qū)+閩侯）房企商品房銷售榜來看，在這場福州難得一見的豪宅盤大PK中，綠城·芝蘭月華失勢、不敵。

好不容易有個項目在2025年下半場還算有看點，綠城·華林府賣相不錯，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不錯，可惜，是“庶子”，項目雖冠有綠城的名號，但綠城并無股份占比。

浙系房企綠城在閩系大本營參與的項目挨個說了一遍。

總而言之，綠城在福州這幾年，給不在少數(shù)的福州人留下的主要記憶點：減配、不保值、虧本、賣得差。

這與宋衛(wèi)平時代的綠城相比，簡直一個天上一個地下。這對傾注心力當(dāng)下主推的綠城·芝蘭月華，不啻為巨大的傷害。

何至于此！

NO.3|對市場要有敬畏之心

這里，何地？福州。于地產(chǎn)圈，它是閩系房企大本營。閩系也曾是中國房地產(chǎn)市場里一支風(fēng)格鮮明的流派，他們攪動資本游刃有余、拿地毫不手軟，一時盛名。

作為外來者，同時也是后來者的大佬們，以何立身？何以立身？

有人說，基業(yè)長青的企業(yè)往往具備三個核心特質(zhì)：以敬畏之心洞察市場，以匠人之心雕琢產(chǎn)品，以利他之心構(gòu)建事業(yè)格局。

這三者相輔相成，既是企業(yè)立足之本，亦是突破競爭壁壘、贏得社會尊重的關(guān)鍵。做到了，就能宛若此地遍地的市樹榕樹一樣，枝繁葉茂、虬根曲繞；做不到，就會嘗到凄惶與苦澀。

舊閩系踩踏式退場，在閩系大本營見識各方勢力的你來我往。沒有功成名就，沒有花團錦簇，只有迎來送往。

福州城的商業(yè)、地產(chǎn)故事，“說商道市”持續(xù)說給你聽！這里，沒有黑神話，只有凡人歌。

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