在不動(dòng)產(chǎn)拍賣過程中，競買人在競買成功后，發(fā)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)存在某種未披露的瑕疵，遂向執(zhí)行法院提出撤銷拍賣、“退貨退保證金”的情況較多。對(duì)于何種條件下能夠撤銷拍賣，存在較大爭議，有必要進(jìn)行分析研究。

一、不動(dòng)產(chǎn)瑕疵未披露的表現(xiàn)及成因

不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵情形非常多，除常見的面積不符、存在租賃等瑕疵外，有的瑕疵雖不普遍但對(duì)拍賣程序影響較大，例如：不動(dòng)產(chǎn)存在違章建筑，買受人競買后，城管部門要求拆除，否則無法辦理過戶；不動(dòng)產(chǎn)交付后，經(jīng)鑒定系危房，有關(guān)部門通知買受人立即搬離；競得工業(yè)土地廠房后，發(fā)現(xiàn)所在區(qū)域被控制規(guī)劃，既不得新建也不能加蓋，其他改造措施也受到很大限制；競得“學(xué)區(qū)房”后，發(fā)現(xiàn)學(xué)位已被占用，且在6年內(nèi)無法重新利用學(xué)位；不動(dòng)產(chǎn)被案外人非法占據(jù)，長期無法騰退等。此外，有的雖不構(gòu)成法律上的瑕疵，但也會(huì)對(duì)交易價(jià)格產(chǎn)生影響，如該房屋曾發(fā)生兇殺或者自殺事件，即所謂“兇宅”，買受人也強(qiáng)烈要求撤銷拍賣。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)瑕疵的查明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》）第六條的規(guī)定，法院實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，應(yīng)當(dāng)查明拍賣財(cái)產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負(fù)擔(dān)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等內(nèi)容，并予以說明。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵狀況，并在拍賣公告中予以載明，這符合經(jīng)濟(jì)性的原則，也契合陽光司法的要求。但要求執(zhí)行法院窮盡調(diào)查所有瑕疵客觀上比較困難。

首先，我國不動(dòng)產(chǎn)交易市場比較復(fù)雜，土地性質(zhì)多樣，各類行政管理規(guī)定層出不窮。若全面披露不動(dòng)產(chǎn)的所有瑕疵，執(zhí)行法院至少需要提供類似“房產(chǎn)中介”式的服務(wù)，司法資源投入很大。另外，拍賣的不動(dòng)產(chǎn)也不局限于本轄區(qū)，執(zhí)行法官赴異地處置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要花費(fèi)更多的精力。要求執(zhí)行法官化身“房產(chǎn)中介”，準(zhǔn)確調(diào)查并披露不動(dòng)產(chǎn)的所有瑕疵信息，存在實(shí)際困難。

其次，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人不配合。不動(dòng)產(chǎn)瑕疵狀況，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是最清楚的。如果是正常的買賣，所有權(quán)人主動(dòng)提供不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵信息、買受人或者中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí)，信息獲取成本是最低的。但在強(qiáng)制執(zhí)行程序，所有權(quán)人成為被執(zhí)行人，往往不愿意提供該不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵信息，有的甚至利用不動(dòng)產(chǎn)瑕疵阻礙執(zhí)行。被執(zhí)行人不配合，造成信息調(diào)查難度大增。

最后，近年來，強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)踐朝著簡化中間程序、提升執(zhí)行效率方向發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣全面取代傳統(tǒng)拍賣機(jī)構(gòu)拍賣，定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)逐步取代評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。拍賣機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)逐步從強(qiáng)制執(zhí)行程序退出。在拍賣機(jī)構(gòu)退出后，執(zhí)行法官相當(dāng)于直接“從事”拍賣工作，在拍賣經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)性方面與拍賣機(jī)構(gòu)相比有一定差距；評(píng)估機(jī)構(gòu)退出后，使得一些原本記載在評(píng)估報(bào)告上的信息缺失。而不動(dòng)產(chǎn)交易牽涉很多問題，缺乏專業(yè)支持，容易造成執(zhí)行法院調(diào)查瑕疵情況不全。

綜上，執(zhí)行工作追求窮盡調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)的所有瑕疵并予以披露，但在實(shí)踐中并不能完全實(shí)現(xiàn)。一些重要瑕疵未披露，容易造成買受人不滿，并向執(zhí)行法院申請撤銷拍賣。

二、買受人申請撤銷拍賣的相關(guān)規(guī)定

撤銷司法拍賣，涉及執(zhí)行程序效力、法律秩序穩(wěn)定及當(dāng)事人權(quán)利保障等多重利益平衡。在我國，司法拍賣通常被認(rèn)為是公法行為，在一定程度上代表了人民法院的司法公信力，因此買受人申請撤銷拍賣的門檻較高。

根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，由于拍賣財(cái)產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實(shí)，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，法院應(yīng)當(dāng)支持。從文義上看，該條款所規(guī)定的撤銷拍賣的構(gòu)成要件不夠明確。買受人申請撤銷拍賣，需要符合“嚴(yán)重失實(shí)”“重大誤解”和“購買目的無法實(shí)現(xiàn)”三個(gè)要件。但能否構(gòu)成該要件，需要進(jìn)一步解釋。比如，拍賣公告披露的信息本身是真實(shí)的，但有一些瑕疵信息沒有披露，是否構(gòu)成“嚴(yán)重失實(shí)”。

此外，實(shí)踐中，很多法院在拍賣公告載明：“標(biāo)的物以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。特別提醒：有意競買者請實(shí)地勘察，參加競拍的競買人視為對(duì)標(biāo)的現(xiàn)狀充分了解和確認(rèn)，責(zé)任自負(fù)。”能否就此認(rèn)定執(zhí)行法院已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明，進(jìn)而對(duì)買受人撤銷拍賣的申請一律不予支持，也存在爭議。

不同法院在面對(duì)前述問題時(shí)觀點(diǎn)迥異。除前述條款外，現(xiàn)行司法解釋和規(guī)范性文件沒有作更細(xì)化的規(guī)定。

三、不動(dòng)產(chǎn)撤銷拍賣案件的審理重點(diǎn)

執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在保障司法拍賣法律關(guān)系穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，平衡雙方當(dāng)事人的利益，正確適用前述司法解釋規(guī)定，以維護(hù)社會(huì)公平正義。為此，筆者認(rèn)為，應(yīng)重點(diǎn)審理以下幾個(gè)方面：

1.執(zhí)行法院是否披露基本信息

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，不得以“現(xiàn)狀拍賣”為由免除調(diào)查職責(zé)；同時(shí)在拍賣公告中公示不動(dòng)產(chǎn)占有使用情況，不得在拍賣公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。雖然該意見未規(guī)定不披露基本信息的后果，但基本權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明，已經(jīng)影響到拍賣行為的效力；讓競買人“猜盲盒”，亦與強(qiáng)制執(zhí)行公平公正的原則相悖。因此，買受人對(duì)此提出異議，通常應(yīng)撤銷拍賣。至于執(zhí)行法院的免責(zé)聲明能否成為其一律不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的依據(jù)，筆者認(rèn)為，參照拍賣法第十八條、第二十七條、第六十一條的規(guī)定，未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償，即免除拍賣人瑕疵擔(dān)保責(zé)任的前提是要向競買人說明其知道或者應(yīng)當(dāng)知道的瑕疵。司法拍賣與民事拍賣雖然有所不同，但也應(yīng)當(dāng)遵循拍賣的基本要求，不能將調(diào)查拍賣物瑕疵的義務(wù)都推給競買人。

2.未披露的瑕疵信息是否對(duì)成交價(jià)產(chǎn)生較大影響

如果未披露的瑕疵對(duì)成交價(jià)影響不大，并未造成利益失衡，則不應(yīng)當(dāng)作為撤銷拍賣的理由。比如，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)司法拍賣成交并交付后，經(jīng)有關(guān)部門鑒定為危房，有關(guān)部門通知買受人搬離。如果該不動(dòng)產(chǎn)的主要價(jià)值是土地，其上房屋在總體估價(jià)中占比甚少，就不宜以此為由撤銷拍賣，以保持司法拍賣的穩(wěn)定性；反之，如果房屋在總體估價(jià)中占比相當(dāng)高，不撤銷將造成顯著不公，則對(duì)于買受人提出的撤銷拍賣的訴求可予支持。

3.未披露的信息能否從公開渠道獲得

如前所述，執(zhí)行法院很難做到披露執(zhí)行標(biāo)的的所有瑕疵。競買人去參與司法拍賣，也應(yīng)當(dāng)有心理預(yù)期，即執(zhí)行法院不可能提供“房產(chǎn)中介”式的細(xì)致服務(wù)，其也需要承擔(dān)一定的瑕疵注意義務(wù)，并做相應(yīng)的調(diào)查。對(duì)于不做任何調(diào)查，競買成功后又以執(zhí)行法院未予披露為由申請撤銷拍賣的，執(zhí)行法院不應(yīng)支持。除了向拍賣機(jī)構(gòu)咨詢外，競買人只能根據(jù)公開渠道去獲取信息。如果該信息是無法從公開渠道取得，而是所有權(quán)人或者司法機(jī)關(guān)才能調(diào)查的信息，苛求買受人掌握，對(duì)其顯然不公平。

來源：人民法院報(bào)、山東高法

編輯：芷清