同志們，8月28日國家隊(duì)關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展，有了最新的意見指示。

　　這份意見其實(shí)是對7月15日中央城市工作會議有關(guān)內(nèi)容的細(xì)化和落實(shí)。

　　里面的內(nèi)容有很多，基本上都是直接影響到咱們每個家庭未來10年-20年的生活、工作、教育的大事兒。

　　咱們今天單拎出來分分鐘沖上熱搜的事兒重點(diǎn)說——

　　穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

　　其中的核心關(guān)鍵就是“自主更新，原拆原建”八個大字，你還真別不當(dāng)回事兒，本著“字越少，事越大”的原則，我建議你重視起來。

　　這相當(dāng)于，國家出文件一錘定音：

　　以后你家的老房子，想更新國家支持，想原拆原建國家也支持，只要大伙兒意見統(tǒng)一就行，但錢（至少是大頭兒）您得自己出，不要再指望國家隊(duì)下場兒幫你拆遷了。

　　橫空出臺的文件把這個事兒徹底敲死之后，好些個手上有老破小、老破大、危舊房以及非成套住房的老鐵原地就懵der了——

　　“咋說不拆就不拆了呢？我還指著你再來把貨幣化安置2.0，我再富一下子呢，上一波沒趕上…”

　　實(shí)話實(shí)話，上一波無論趕沒趕上，大概率都沒有下一波了！

　　實(shí)話實(shí)說，這段時間越多地方政府都在推進(jìn)城市更新，咱們有目共睹，這其中城中村改造也好，危舊房改造也罷是重中之重。

　　但問題是巧婦難為無米之炊，許多城市受限于地方財(cái)政，要么進(jìn)展緩慢，要么拆遷補(bǔ)償這塊讓居民沒那么滿意。

　　所以用我的話說，當(dāng)下大規(guī)模拆遷安置的根本矛盾，是“不斷吃緊的地方財(cái)政與人民群眾日益增長的拆遷補(bǔ)償需求之間的矛盾”。

　　這次高層重磅文件提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，本質(zhì)上就是針對這組矛盾對癥下藥、一針見血。

　　如此一來，城市更新加快了，改善居住條件的需求也能得到滿足，唯一美中不足的可能就是“指望拆遷富一下子”的癡人說夢基本就算壽終正寢了。

　　其實(shí)這個也說理，國家的政策初衷是要滿足最廣大人民群眾的訴求，不是為了讓一小撮人原地起飛。

　　道理大伙兒都懂，可就算沒法“搏一搏，單車變摩托”了，那拆遷的錢從哪兒來呢？

　　關(guān)于這個事兒，政策也明確了“居民自籌資金為主，政府補(bǔ)貼為輔，市場參與補(bǔ)充的多元化機(jī)制”。

　　居民自籌資金，主要包括直接出資（比如小區(qū)居民眾籌）、使用住宅專項(xiàng)維修資金以及讓渡小區(qū)公共收益等方式搞定；

　　政府補(bǔ)貼，主要體現(xiàn)為通過補(bǔ)貼審批的項(xiàng)目（比如納入保障性安居工程的）可享受資金補(bǔ)助及稅費(fèi)減免；

　　市場參與是啥？按照咱們的理解，一方面包括銀行信貸通過低息貸款繼續(xù)支持，另一方面則是鼓勵社會資本通過REITs等金融工具介入。

　　主打一個“誰花錢誰受益，可循環(huán)可持續(xù)”。

　　高層關(guān)于拆遷安置的一錘定音，本質(zhì)上是打破了傳統(tǒng)“大拆大建”的路徑依賴；

　　這也意味著著我國城市更新從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向居民主體、市場參與的協(xié)同治理模式轉(zhuǎn)型。

　　說句更簡單粗暴的，國家隊(duì)大包大攬不存在了，以后想改善居住條件，得自己動手、豐衣足食。

　　國家隊(duì)選擇這么干，是經(jīng)過了深思熟慮的——

　　首先，是要化解地方債務(wù)風(fēng)險，為財(cái)政松綁。

　　前文咱們提到說“財(cái)政吃緊”，那其實(shí)是推動落實(shí)自主更新、原拆原建的最直接原因。

　　從地方的視角來看，更深層次的需求在于“化解風(fēng)險”。

　　在此前大拆大建的模式下，確實(shí)有相當(dāng)一部分家庭通過這條“富翁生產(chǎn)流水線”實(shí)現(xiàn)平地一聲雷，陡然富家翁；

　　但站在宏觀視角看，拆遷補(bǔ)償和安置是地方政府的巨額隱性負(fù)債。

　　說兩個數(shù)據(jù)大伙兒直觀體會一下——

　　2016-2019年，抵押補(bǔ)充貸款（PSL）提供的資金分別約為9750億、6350億、6920億和2670億。

　　同一時期全國地方債規(guī)模大伙兒可以直接參考下圖：

　　舊模式之下，這筆隱性負(fù)債可以通過更加高效且受益更大的土地出讓金收入及其它房地產(chǎn)相關(guān)的受益輕松cover，現(xiàn)在很明顯舊有模式cover不住了。

　　因此，新模式不得不將支出主體從政府轉(zhuǎn)換為居民，從根本上遏制了地方政府在城市更新中新增債務(wù)，這是防范化解地方債務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵一環(huán)。

　　其次，打破房地產(chǎn)舊循環(huán)，倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上是從“增量”切換至到“存量”。

　　一方面，開發(fā)商下場兒參與拆遷確實(shí)沒啥油水。

　　拿杭州為例，市中心老舊房屋平均35000-40000/㎡，按一戶60平米計(jì)算，戶均補(bǔ)償款就能輕松干到200-250萬，再加上拆遷期間的安置成本，一戶追加30萬不過分吧？

　　這200大幾十萬的拆遷成本，如果平攤到新房建設(shè)上，那開發(fā)商必須得全蓋大平層才能收回顯性成本和債務(wù)成本。

　　可這里面還有個問題，全蓋大平層就很難兼顧原拆原建，因?yàn)槔掀菩〉淖舸蟾怕寿I不起，啥戶型都蓋，買大平層的罵街說你這玩意兒產(chǎn)品不純粹——兩頭兒堵。

　　在這種情況下，99%的開發(fā)商都只能選擇撂挑子、歇一邊坐等打農(nóng)藥…

　　而這實(shí)際上就是由增量時代轉(zhuǎn)向存量時代的必然。

　　另一方面，在這種增長方式發(fā)生根本性變化的同時，客觀事實(shí)也在倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　過去的模式可以概括為“拆遷-賣地-新房”，這套循環(huán)是推動房價上漲的基本預(yù)期模型。

　　現(xiàn)在要切斷通過拆遷創(chuàng)造新房需求的路徑，有效削弱投機(jī)屬性，倒逼開發(fā)商和地方政府從追逐增量土地開發(fā)轉(zhuǎn)向深耕存量房市場運(yùn)營、物業(yè)管理以及城市服務(wù)等新賽道。

　　與過去的大拆大建相比，這玩意兒明顯掙的是慢錢，要想撐住撐住嗷嗷撒錢的玩法，根本就不現(xiàn)實(shí)。

　　第三，精準(zhǔn)激發(fā)“存量”消費(fèi)，撬動萬億內(nèi)需。

　　與發(fā)放消費(fèi)券等普惠政策相比，原拆原建明顯是更加精準(zhǔn)的內(nèi)需刺激工具。

　　畢竟，豪華車可以不開、漂亮飯可以不吃、旅游可以不去、舔狗可以不當(dāng)、直播間打賞可以不跟…

　　但房子在那擺著您總不能不管吧？那玩意兒占咱們家家底60-70%呢！

　　從源頭來看，可以直接撬動建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、水泥建材、家居裝修、家電家紡等等這一整條產(chǎn)業(yè)鏈。

　　而且這里面都是家庭大宗消費(fèi)，而且這還不像換汽車、換手機(jī)、換家電，還有個以舊換新，以上咱們說的那這個圍繞著新房展開的消費(fèi)，那都純增量消費(fèi)??！

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的摸排結(jié)果顯示：全國2000年底前建成的老舊小區(qū)約22萬個，涉及居民上億人，帶動萬億級別內(nèi)需不在話下。

　　第四，盤活沉睡的信貸資源，為金融端尋找新的增長點(diǎn)。

　　在資產(chǎn)荒階段，銀行的傳統(tǒng)信貸路徑大概率會受到一些下行壓力。

　　在這種情況下，以大眾實(shí)際需求出發(fā)，通過發(fā)展模式與路徑更新創(chuàng)造了全新且優(yōu)質(zhì)的信貸需求就成為銀行業(yè)眼里力挽狂瀾的步驟。

　　站在銀行的角度看，為自主更新、原拆原建提供貸款，信貸規(guī)模和增量空間可觀，抵押物背書相當(dāng)OK，還能用于民生改善，違約風(fēng)險相對較低。

　　咱們剛才也說了，房屋更新對于老百姓來說無異于創(chuàng)造了新的消費(fèi)場景，而在銀行眼里，新的裝修貸、消費(fèi)貸這不就有了嗎？

　　好家伙！資產(chǎn)荒搞定了，信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化了、金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的KPI也完成了。

　　您這屬于一箭三雕啊！

　　把錢兒雕來了，把名兒雕來了，把KPI雕進(jìn)去了…

　　坦白來說，這是現(xiàn)階段城市更新的合理選項(xiàng)，充分尊重了當(dāng)前的行業(yè)階段、城市化階段、增長動能與信貸需求。

　　但你要問，這項(xiàng)新政未來在執(zhí)行階段有沒有啥問題？那毫無疑問！

　　首先，按照目前情況來，原拆原建的門檻其實(shí)并不低。

　　根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，要100%居民同意才能原拆原建，這事兒是符合《民法典》有關(guān)精神的。

　　100%同意，就意味著有一戶say no都不好使，現(xiàn)實(shí)生活中遇到的阻力很可能比我們想象的要猛——

　　譬如說，高層業(yè)主和低層業(yè)主，想的不一樣。

　　一部分老小區(qū)是一層有院子、頂層帶閣樓，我們老家住的房子就這，你說咋整？

　　譬如說，有錢和沒錢的業(yè)主，想的不一樣。

　　在面對需要另外籌錢搞拆舊蓋新，經(jīng)濟(jì)條件不同，掏錢共識如何能夠100%達(dá)成？

　　譬如說，歲數(shù)大的和歲數(shù)小的業(yè)主，想的不一樣。

　　年輕人住新房，100個人有100個愿意，但老破小居民樓住著大量離退休老年人，讓他們掏錢原拆原建，怎么調(diào)動老頭老太太意愿？

　　譬如說，買的早的和買的晚的業(yè)主，想的不一樣。

　　同樣是一二線城市老破小，有人是單位分房、有人花百十萬買的還有人花300-400萬買的，大家對成本的概念不可能一樣。

　　挨家挨戶去解決這些現(xiàn)實(shí)問題，工作量可想而知，而且一拖不知道要拖多久，時間一長，原本主張拆遷的，心氣兒也會起化學(xué)反應(yīng)。

　　此外，會不會帶來新增債務(wù)負(fù)擔(dān)，也是個問題。

　　即便大家都愿意拆遷，如何平衡因自主拆遷、原拆原建的新增債務(wù)與有效刺激相關(guān)人群消費(fèi)，也是個現(xiàn)實(shí)問題。

　　個人出資主要分為兩部分原面積重建成本和擴(kuò)建成本兩部分，目前，全國各地原拆原建開銷上下有差異，戶均支出整體在20-50萬之間。

　　對于拆舊蓋新之后不打算賣房走人的家庭來說，那是實(shí)打?qū)嵉南M(fèi)；

　　雖然能帶來圍繞新房展開的一系列消費(fèi)，但對其它類別消費(fèi)形成抑制，有待觀察。

　　如果想拿到新房后套現(xiàn)走人，算算賬或許賬面上絕對值，但會否造成存量房掛牌規(guī)模新的積壓，同樣有待觀察。

　　我們的財(cái)政端和信貸端如果能對上述擔(dān)憂作切實(shí)的針對性制度設(shè)計(jì)，那當(dāng)然是再好不過的。

　　能否擴(kuò)大財(cái)政端的補(bǔ)貼與稅收專項(xiàng)減免？

　　能否針對相關(guān)的新增信貸適當(dāng)降低利率？

　　能否針對消費(fèi)層面給予更大力度的補(bǔ)貼？

　　以上，都是值得深入探討的東西。

　　看到了沒？通過咱們今天這一番梳理，其實(shí)不難看出——

　　關(guān)于老舊小區(qū)拆遷這個事兒，不算賬不知道，一算賬全是細(xì)節(jié)。

　　對于手上已經(jīng)持有老舊小區(qū)的老鐵來說，當(dāng)原拆原建的機(jī)會來了，根據(jù)自家的經(jīng)濟(jì)條件和實(shí)際需求來確定是否愿意花錢拆舊蓋新就好。

　　從改善居住條件來說，這個事兒絕對是利大于弊，哪怕說少花點(diǎn)兒成本也是值得的。

　　如果是家里有老人，對拆遷這個事兒也不難理解，既讓自己改善生活，也能優(yōu)化子女的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，何樂而不為？

　　如果你現(xiàn)在手里沒有老舊小區(qū)，那墻裂建議不要湊這個熱鬧了——

　　“拆字一噴，喜提大奔，房子一扒，帕拉梅拉”的躺贏路子，真的走不了一點(diǎn)兒。