鏈家隱藏了成交記錄后，買(mǎi)賣(mài)雙方都很焦慮：到底房子能賣(mài)多少錢(qián)？

這段時(shí)間環(huán)線就接到很多咨詢，客戶直接發(fā)房源過(guò)來(lái)，問(wèn)能砍價(jià)多少。

具體砍價(jià)空間要看房東心態(tài)等等，但是大致會(huì)有一些范圍。

畢竟我們?cè)偬厥?，也是時(shí)代洪流的一份子，看宏觀也只是一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字。

環(huán)線聯(lián)合房見(jiàn)數(shù)據(jù)，幫大家徹底分析了一下上海二手的議價(jià)空間。

議價(jià)空間的定義非常簡(jiǎn)單，最后一次掛牌價(jià)到成交價(jià)，價(jià)差有多少。

我們整理了兩家頭部中介的所有成交記錄，基本可以說(shuō)明趨勢(shì)。

看宏觀，2025年上海平均議價(jià)空間是7.12%，比去年（7.15%）略低。

所以不要信網(wǎng)上的大刀砍、八折房源等等，實(shí)際上很多房子降價(jià)10%一兩天就賣(mài)掉，沒(méi)必要降太多。

誰(shuí)家的錢(qián)都不是大風(fēng)刮來(lái)的。

今年議價(jià)空間降低是去年929新政影響，那次救市力度很大，買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)都變了。

效果立即反映到數(shù)據(jù)上，去年10月份議價(jià)空間大幅下滑。

春節(jié)后疊加學(xué)區(qū)房高峰，上海二手房?jī)r(jià)格很難談。

今年6月份后政策效果消失了，天氣熱了起來(lái)，金三銀四沒(méi)賣(mài)掉的房東開(kāi)始甩賣(mài)。

8月份議價(jià)空間竟然創(chuàng)了歷史新高，首次達(dá)到8.36%。

掛牌1000萬(wàn)的房子，能談下去83.6萬(wàn)。

你談價(jià)能力及格了嗎？

當(dāng)然房子不同，談價(jià)空間肯定有區(qū)別。

最簡(jiǎn)單的，別墅談價(jià)空間更大。

2025年普通住宅只能談下去7%，別墅可以大刀砍下去9.62%。

尤其是最近三個(gè)月，別墅談價(jià)空間都超過(guò)10%。

意思是，你出價(jià)肯定不能超過(guò)85折。

掛牌1000萬(wàn)，房東心里底價(jià)950萬(wàn)，你出個(gè)850萬(wàn)，中介和稀泥：要不就900萬(wàn)吧。

好像誰(shuí)都不吃虧。

人家掛牌1000萬(wàn)，你直接出個(gè)900萬(wàn)，好了，估計(jì)成交價(jià)就950萬(wàn)了。

你就成了多花50萬(wàn)的冤大頭。

別墅談價(jià)非常有意思，大家可以多了解了解。

這兩年其實(shí)別墅賣(mài)的很火，口罩事件后很多中產(chǎn)家庭都硬上別墅。

那為什么別墅還能砍價(jià)這么多？

別墅都是非標(biāo)品，遇到合適客戶的概率太低了，好容易遇到一個(gè)出價(jià)的，房東肯定不想錯(cuò)過(guò)。

房東喜歡把自己裝修的錢(qián)都算入房?jī)r(jià)，但是客戶不一定喜歡你的裝修風(fēng)格，在他看來(lái)可能你的裝修一文不值。

那還不大刀砍。

所以投資客戶，盡量避開(kāi)別墅吧。

另一個(gè)被大刀砍的是四房、五房，跟別墅一個(gè)問(wèn)題：太小眾了。

大部分家庭三房就夠了，你家五個(gè)房間，很難遇到合適的客戶。

流通性最強(qiáng)的還是主流的兩房、三房。

另一個(gè)影響談價(jià)空間的是房齡，這個(gè)都懂，越老的房子越能大刀砍。

房齡5年內(nèi)的次新房2025年平均只談了5.68%，這你要大刀砍房東轉(zhuǎn)身就走。

為什么次新房這么難談？

因?yàn)榇蟛糠?年內(nèi)的房子都在限售期，2021年以來(lái)，好的新房基本都觸發(fā)了五年限售。

比如大虹橋那么多小區(qū)，能交易的次新房就中核錦悅府、虹廬灣、蟠龍?zhí)斓匾黄?、萬(wàn)科天空之城少數(shù)幾個(gè)。

其他的2026年才陸續(xù)解禁。

對(duì)手比較少，現(xiàn)在的房東就比較傲嬌。

房子不會(huì)買(mǎi)，價(jià)格不好談？

買(mǎi)房策略輕度咨詢

看到這很多人肯定不服：“能談多少下去不能只看房子，更要看區(qū)域。

越好的地方越保值，郊區(qū)的房子再新也可以大刀砍”。

然而數(shù)據(jù)卻不是這樣。

除了崇明區(qū)，其他區(qū)域砍價(jià)難度差別不大，也找不出什么規(guī)律。

市區(qū)的楊浦、黃浦議價(jià)空間很大，郊區(qū)的嘉定、寶山反而不好談。

所以不能簡(jiǎn)單的說(shuō)市區(qū)就堅(jiān)挺，郊區(qū)就不行。

實(shí)際上最難砍價(jià)是中外環(huán)間。

做了很多調(diào)研后環(huán)二才發(fā)現(xiàn)里面的奧秘：上海樓市是個(gè)微笑曲線。

400萬(wàn)以下的剛需供需失衡，砍價(jià)空間大。

1500萬(wàn)以上的高端產(chǎn)品砍價(jià)空間也不小。

反而是中間價(jià)位不好談。

內(nèi)環(huán)內(nèi)現(xiàn)在兩極化，次新房都是豪宅，談價(jià)空間大。要么就是老破小，也好談。

500-1000萬(wàn)的次新房最難談，基本都在中外環(huán)間。

所以內(nèi)環(huán)平均議價(jià)空間很大。

看單價(jià)也能看出來(lái)，9-12萬(wàn)的議價(jià)空間最小，不就是中外環(huán)次新房。

500-1000萬(wàn)總價(jià)，9-12萬(wàn)單價(jià)，意味著還是90平中小套型賣(mài)得好。

議價(jià)空間最小的就是90-100平。

如果你還有投資心態(tài)，至少要注意一點(diǎn)：流通性最強(qiáng)的還是好地段、90-100平的兩房或三房。

老破小的問(wèn)題都知道，供應(yīng)量太大，接盤(pán)人數(shù)崩掉，供需關(guān)系很差。

豪宅雖然保值，但是市場(chǎng)太小了，產(chǎn)品又非常個(gè)性化，流通性就差了很多。

二手房談價(jià)這個(gè)事情，學(xué)問(wèn)太大了。

如果你買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)次數(shù)不多，最好找環(huán)線的談價(jià)專家交流交流。

上面是簡(jiǎn)單講了一下框架，幫大家理清大方向。

受限于篇幅沒(méi)辦法全部展開(kāi)。

比如加入時(shí)間維度，虹口區(qū)2019年議價(jià)空間只有2.62%，到今年猛增至7.48%，這個(gè)變化遠(yuǎn)超上海。

說(shuō)明虹口樓市正在迅速惡化。

更重要的是，我們要根據(jù)供需關(guān)系對(duì)未來(lái)談價(jià)空間做預(yù)測(cè)，畢竟買(mǎi)入價(jià)重要，賣(mài)出價(jià)更重要。

這些動(dòng)態(tài)信息我們計(jì)劃加入周報(bào)，感興趣的朋友可以跟客服索取。

更歡迎大家找環(huán)線咨詢師/談價(jià)專家深度交流。