中海帶著核心區(qū)神盤，又殺回石景山了！

6月份在西黃村拿的地，這才短短2個(gè)月的時(shí)間，就已經(jīng)官宣了案名——中海瑞文里，戶型和價(jià)格基本上也有著落了，90-130平，預(yù)計(jì)單價(jià)5萬(wàn)+/平。意味著500萬(wàn)左右就可以上車城六區(qū)6號(hào)線地鐵盤！

比較適合海淀通勤的剛需黨和本地改善置換的老石景山人。

下面咱一塊來(lái)具體看看~

一、核心區(qū)神盤，優(yōu)勢(shì)短板都得認(rèn)

跟遠(yuǎn)郊那些配套還得等的新房比，中海瑞文里的現(xiàn)成配套確實(shí)能打：

1.項(xiàng)目距楊莊站、西黃村站均1km內(nèi)，出門就是底商，買個(gè)菜、吃個(gè)飯不用繞遠(yuǎn)，生活氛圍直接拉滿；；

2.上學(xué)也很方便，小區(qū)西側(cè)緊鄰首都師范大學(xué)附屬蘋果園中學(xué)，東北側(cè)西黃村地鐵東北角就是北師大附中石景山學(xué)校，在石景山算是名列前茅的好學(xué)校。

3.周邊商場(chǎng)京西大悅城、北京大學(xué)首鋼醫(yī)院、石景山體育場(chǎng)離得都不遠(yuǎn)，平時(shí)休閑娛樂(lè)，看病就醫(yī)都很方便。

地塊拿地樓面價(jià)低，2.75萬(wàn)/㎡，綜合建安成本、營(yíng)銷成本等按3萬(wàn)/平計(jì)算，小區(qū)未來(lái)開(kāi)盤價(jià)5.7萬(wàn)/平就有利潤(rùn)空間！

在城六區(qū)里，既能有這配套，又能有這性價(jià)比的盤，確實(shí)沒(méi)幾個(gè)。

不過(guò)，有一說(shuō)一，項(xiàng)目的位置有點(diǎn)尷尬，卡在石景山和海淀交界，往西直線1公里過(guò)了西五環(huán)就是海淀田村。

兩區(qū)交界的通病就是城市界面亂，這項(xiàng)目也沒(méi)逃掉，主要倆問(wèn)題：

地塊散得像 “拼圖”，戶型、房源還不一樣。

中海瑞文里項(xiàng)目實(shí)際上是由4個(gè)小地塊組成，其中648和650地塊是住宅地塊，649地塊是教育用地，北側(cè)640地塊是公建混合住宅用地，四個(gè)地塊相對(duì)比較分散，跨度大。

648地塊東西較窄，很難做出大面寬戶型，地塊面積也較小，房源不多；650地塊相對(duì)來(lái)講就面寬尺度更大，容易做出大面積園林。

649地塊面積很小，是一個(gè)幼兒園。

640地塊東側(cè)是大公園，北邊是永定河引水渠，區(qū)域內(nèi)主要也是次新房為主，城市界面還行，但因?yàn)槭枪ɑ旌希^(qū)純粹度就差了點(diǎn)。

部分住宅地塊界面太 “老”，想改善有點(diǎn)難

主要是648和650這兩個(gè)住宅地塊，南邊、西邊都是主干路，西邊、北邊還全是老破小，界面又舊又亂，以后想翻新改善也費(fèi)勁。

二、500萬(wàn)上車，剛需改善各有選項(xiàng)

產(chǎn)品方面，648和650地塊容積率分別為1.6和1.7，限高45米，8-15層洋房+小高層配置，在產(chǎn)品定位上也是主打剛需和剛改。

報(bào)規(guī)圖顯示，兩個(gè)地塊總共16棟樓，其中648地塊5棟，650地塊11棟。

目前正式的戶型還沒(méi)有出街，小道消息是90-130㎡的三居、四居，主力90-100平之間，帶內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)，得房率90%左右，而且小區(qū)里架空層、下沉庭院這些配套也都有，剛需盤里算能打的。

再看北側(cè)640地塊，公建混合用地，小區(qū)西側(cè)是17層的商辦用地（酒店），東側(cè)規(guī)劃5棟純洋房河景大平層，10~11層的洋房，梅花樁分布。

這個(gè)地塊城市界面不錯(cuò)，有石景山大悅城和山姆雙旗艦商業(yè)加持，北側(cè)臨著永定河引水渠，離八大處公園和西山別墅區(qū)也不遠(yuǎn)，有一些改善基因。

旁邊就是中關(guān)村科技園石景山園，上班方便。

主打大戶型，主力150-170㎡，少量190㎡戶型，據(jù)說(shuō)還有樓王300㎡戶型，對(duì)標(biāo)甚至高于中海玖章系。

得房率95%以上，南北雙陽(yáng)臺(tái)，外圍還有花池贈(zèng)送，對(duì)周邊想改善的或者在附近產(chǎn)業(yè)上班的人來(lái)說(shuō)，是個(gè)好選擇，主力戶型總價(jià)大概 1000-1200 萬(wàn)。

這個(gè)地塊的競(jìng)品，主要是東邊2公里左右的海淀寶山地塊，倆項(xiàng)目改善品質(zhì)都不會(huì)差，但一個(gè)在石景山，一個(gè)在海淀，單價(jià)至少差1萬(wàn)/平，而且大概率差不多時(shí)間入市，到時(shí)候可以好好比一比。

最后說(shuō)點(diǎn)實(shí)在的，中海瑞文里正式戶型圖還沒(méi)出，有消息我會(huì)第一時(shí)間更新。

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