上海的老標桿，為啥跌得那么狠？是不是要被拋棄了？

上海樓市中，每個區(qū)域都有屬于自己的“老標桿”：

房齡在10年以上，曾代表區(qū)域“老錢”圈層改善居住的標桿小區(qū)。

這些老標桿，相對2021-2022年的高點已經跌慘了！

郊區(qū)和市區(qū)的新老標桿跌幅，數據對比很懸殊。

如松江新城的老標桿保利西子灣從6.1萬元/m2跌到4萬元/m2左右，跌幅34%，比較大：

但是松江新城的新標桿譽品谷水灣從7.45萬元/m2跌到6萬元/m2，只跌了20%不到。

嘉定新城的老標桿龍湖酈城（二期）從6萬元/m2跌到了4.5萬元/m2，跌幅也大：

但是新標桿西郊金茂府從7.86萬元/m2跌到現在的7萬元/m2，只跌了幾千塊。

大虹橋的老標桿仁恒西郊花園從9.1萬元/m2跌到6萬元/m2，跌了34%，也較大：

市區(qū)的老標桿也逃不過，都跌了，但是沒有郊區(qū)老標桿跌幅那么大。

如老靜安的國際麗都城從16.5萬元/m2跌到13萬元/m2，跌了21%；

中凱城市之光（靜安）從18萬元/m2跌到14.7萬元/m2，跌了18.3%。

為啥郊區(qū)老標桿跌得那么狠？為啥老標桿一般沒有新標桿抗跌呢？以后老標桿還能買嗎？

老標桿跌幅普遍比新標桿大，而且郊區(qū)的老標桿跌得比市區(qū)老標桿多，這里面有很多種原因。

第一個是老標桿產品被取代了，新標桿的出現形成了替代，稀缺性被降低了。

以松江新城為例，以前好房子很少，保利西子灣是第一代中產居住老標桿。

后來更加高端的改善新標桿譽品谷水灣出現后，搶走了保利西子灣的地位。

新標桿產品裝修更高端，在戶型設計、公區(qū)配套方面更符合新時代居住理念。

比如保利西子灣戶型最大僅141m2，而譽品谷水灣做到了200m2以上，更符合改善需求。

嘉定新城的標桿產品，從龍湖酈城到西郊金茂府、金地世家，產品力也在不斷提升。

市區(qū)也是一樣的道理，老標桿存在很多問題：

國際麗都城、中凱城市之光（靜安）房齡20幾年了，僅一兩三塊的物業(yè)服務也早已跟不上了；

而且容積率都偏高，車位配比都偏低（分別是1：0.71、1：0.3）：

國際麗都城、中凱城市之光（靜安）的車位配比

這些問題在新標桿豪宅中都會得到解決，在密度、戶型設計和社區(qū)規(guī)劃方面更為合理。

第二個原因是郊區(qū)市場比較內生，富人購買力本身就有限，新標桿造出來后吸走了老標桿的購買力，購買力轉移后讓老標桿跌幅較大。

松江新城是一個離心發(fā)展的新城，區(qū)域市場偏內生，標桿豪宅的吸引力很有局限性。

只有松江本地的企業(yè)老板、教師、公務員和事業(yè)單位等老錢會買在本地。

對于市區(qū)客來說，不會跑到松江新城來買標桿豪宅，市區(qū)和郊區(qū)購買力體系不同。

隨著譽品谷水灣和一些新房豪宅的開發(fā)，吸引了松江這部分有限的購買力轉移。

老標桿失去購買力支撐，跌幅自然比新標桿大，也比市區(qū)的老標桿大。

市區(qū)老標桿不一樣，面對的是全市的購買力，支撐力度大，因而表現出更加抗跌的屬性。

市區(qū)豪宅標桿對全市乃至全國都有吸引力，客群覆蓋面更廣。

更重要的是，市區(qū)老標桿門檻降低后，還吸引了一部分郊區(qū)老錢購買力向市區(qū)轉移，提供了一個入住市區(qū)核心地段的機會。

比如老靜安、徐濱的大戶型老標桿比之前便宜了將近1000萬；

性價比變高后，一些郊區(qū)老錢發(fā)現突然能買得起了，于是就置換了過來。

第三個原因是原本的郊區(qū)地段犧牲了，融入市區(qū)后老標桿產品與地段形成了錯配，市場認可度變低。

仁恒西郊花園所在的徐涇、梅隴四大名園以前都是屬于上海郊區(qū)。

這些郊區(qū)產品吸引的都是區(qū)域的改善購買力。

但是隨著市區(qū)邊界的拓張，把這些郊區(qū)地段包了進去，與市區(qū)發(fā)生了融合。

融入市區(qū)后，這些老標桿高總價產品就與地段發(fā)生了錯配。

比如仁恒西郊花園最大戶型223m2，在以前高價時期賣2000萬，2000萬買在徐涇肯定是錯配。

同樣總價，市區(qū)有更好的地段和產品形成替代。

老標桿的跌幅都這么大，是不是意味著要被市場淘汰、不能買了呢？

以后哪些老標桿會被取代，哪些不會呢？

首先有些老標桿，還是值得買的。

這些老標桿處在區(qū)域市場的二梯隊，依然有自己的購買價值，處在置換鏈條的次頂端。

以松江新城的保利西子灣為例，再怎么跌，還是比一般的商品房如三湘四季花城貴。

保利西子灣定位中產改善產品，處在松江新城二梯隊的市場站位，持續(xù)受到改善買家的青睞。

而三湘四季花城是剛需小三房的主流配置，這兩類產品不同，走的市場路線也不同。

嘉定新城的龍湖酈城也沒有被拋棄，比中信泰富又一城、常發(fā)豪庭國際、好世皇馬苑等一般小區(qū)要高端得多。

龍湖酈城在嘉定新城算次頂豪，也是二梯隊市場站位，比上不足比下有余。

市區(qū)的很多老標桿也值得買，市區(qū)次新房稀缺、新房更貴，沒得選。

比如老靜安的國際麗都城、中凱城市之光就值得買。

老靜安老房子太多，次新房稀缺，而且開發(fā)的新房如康定壹拾玖在17萬元/m2，比老標桿貴好幾萬。

徐匯次新房也稀缺，老標桿尚海灣豪庭、百匯園也值得買。

徐濱新房同樣比老標桿貴很多，綠城潮鳴東方高達19萬元/m2。

但是有些老標桿不能買，就是那些地段被取代、總價和地段錯配的產品。

仁恒西郊花園的大戶型即使現在跌了價，也要1600萬左右：

這個預算已經能買進市區(qū)核心地段了。

市區(qū)一兩千萬的改善購買力會更加看重地段，而徐涇的地段很一般，高價產品是錯配的。

梅隴四大名園也不建議購買，戶型設計過時、沒有XQ，被帶XQ、品質更高的新房取代了。

綜合來看，上海樓市中老標桿的普遍下跌，反映的是產品迭代升級的過程和客群購買力的重新分配。

郊區(qū)老標桿跌幅較大，主要是因為產品力落后、新項目分流了有限的內生購買力和地段被取代；

市區(qū)老標桿相對抗跌，是因為擁有面向全市的客群基礎、次新房稀缺和具有更高的地段價值。

有些老標桿并未被市場徹底拋棄，而是在新的市場價值體系中被重新定了位，是一個二梯隊的站位。

老標桿比不上足，比下有余，雖不再是頂級購買力的首選，但對于升級改善的購房者來說，仍然是性價比不錯的選擇。

不過有些地段和產品錯配的老標桿要警惕，市區(qū)有很多可替代的方案。想了解具體置業(yè)方案、避免踩坑，進一步溝通歡迎咨詢環(huán)線。