2017年，恒大在人民大會(huì)堂開(kāi)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，許家印胸脯拍得震天響：“2020年規(guī)模過(guò)萬(wàn)億，利潤(rùn)過(guò)千億。”

2021年，碧桂園在財(cái)報(bào)里宣布自己成為“宇宙第一房企”，拿著6000億銷售額，喊出“高周轉(zhuǎn)就是王道”。

那時(shí)候，民營(yíng)房企是地產(chǎn)江湖的絕對(duì)王者。

恒大、碧桂園、新城、融創(chuàng)、綠地、世茂……

每一家都在規(guī)模的賽道上拼命狂奔。

彼時(shí)的濱江集團(tuán)，在杭州的地界里低調(diào)做著“改善房之王”。

全國(guó)榜單上，它的名字并不顯眼。

但2025年了，你再翻排行榜：

恒大退市，碧桂園跌出前十，融創(chuàng)還在重組。

前十的名單上，能站穩(wěn)的民營(yíng)房企，只剩下一個(gè)——濱江集團(tuán)。

8月26日晚上，濱江集團(tuán)發(fā)布了它的2025年中期業(yè)績(jī)。

01

說(shuō)實(shí)話，炸天團(tuán)在看到業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)時(shí)，愣了一下：

• 營(yíng)業(yè)收入454.49億元，同比增長(zhǎng)87.8%；

• 歸母凈利潤(rùn)18.53億元，同比增長(zhǎng)58.9%；

• 扣非歸母凈利潤(rùn)18.36億元，同比增長(zhǎng)62.4%。

別忘了，這不是央企、不是城投，而是一家民營(yíng)房企。

當(dāng)然，有細(xì)心的投資者在財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)細(xì)節(jié)：

濱江在這份中報(bào)里計(jì)提減值了4.5億。

如果不考慮減值，濱江集團(tuán)的實(shí)際利潤(rùn)超過(guò)23億元。

顯然， 在中報(bào)里計(jì)提，濱江集團(tuán)不想自己的數(shù)據(jù)太過(guò)于耀眼。

在一片虧損、減值、退市的哀嚎聲里，濱江的這份中報(bào)宛如一張“期中逆襲卷”。

那么，作為 全國(guó)前十的房企里，唯一一家還在奔跑的民營(yíng)房企，濱江集團(tuán)是怎么做到的？

02

房地產(chǎn)的殘酷之處在于：

你在哪，就決定了你是誰(shuí)。

恒大生在廣州，靠的是金融杠桿，最后死在杠桿里；

碧桂園生在順德，靠的是高周轉(zhuǎn)，最后也被高周轉(zhuǎn)反噬；

融創(chuàng)生在天津，走的是并購(gòu)擴(kuò)張，最后淹死在并購(gòu)里。

而濱江，生在杭州。

杭州是什么？

是互聯(lián)網(wǎng)之城，是人口凈流入的洼地，是長(zhǎng)三角最年輕的都市。

在這里，錢從阿里、螞蟻的錢包里流出來(lái)，變成了豪宅的首付款。

在這里，程序員加班的夜，支撐起濱江豪宅的燈火通明。

所以，濱江的方法論，歸根結(jié)底只有八個(gè)字：

守住杭州，吃透杭州。

別人鋪開(kāi)全國(guó)，攤大餅；

它縮回半徑，死守一城。

這像不像圍棋？

別人拼命搶邊搶角，最后全盤皆輸；

濱江卻只死死控住一個(gè)大角，等到對(duì)手全部崩盤時(shí)，它的角就是全局的勝勢(shì)。

有人說(shuō)它保守，有人說(shuō)它賭性大。

可歷史會(huì)證明：

保守也好，賭也罷，站在正確的城里，就是最大的主動(dòng)。

杭州，是濱江的護(hù)城河，也是它的唯一戰(zhàn)場(chǎng)。

更是它的宿命。

03

當(dāng)然，在濱江集團(tuán)發(fā)布的這份中報(bào)里，并不是所有指標(biāo)都在向好。

炸天團(tuán)注意到一個(gè)數(shù)字：

濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-89.65億元，同比下降95.52%。

這不是小問(wèn)題。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流就是命門。

現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，意味著血液流失，意味著風(fēng)險(xiǎn)積壓。

是的，濱江的負(fù)現(xiàn)金流就是因?yàn)槟玫?/strong>拿得太猛了！

今年以來(lái)，濱江全口徑拿地金額422億，權(quán)益拿地金額163億，新增貨值超688億。

在克而瑞新增貨值榜單中位居全國(guó)房企第8，民營(yíng)企業(yè)里又是排名第1。

不過(guò)，正如我們上述提到的，杭州是濱江的護(hù)城河，也是它的唯一戰(zhàn)場(chǎng)。

今年濱江拿的19宗土地，其中的17宗都在杭州。

濱江不僅重倉(cāng)，而且在杭州創(chuàng)造了多項(xiàng)地王紀(jì)錄，比如濱江水電新村地塊和拱墅區(qū)的湖墅地塊。

一個(gè)比一個(gè)貴，一個(gè)比一個(gè)狠。

別人看到“地王”兩個(gè)字就躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，生怕重蹈恒大的覆轍；

濱江卻硬生生把最貴的地塊攬?jiān)趹牙铩?/strong>

其實(shí)，讀到這里，基本就能明白， 與其他房企不同，濱江的負(fù)現(xiàn)金流是一種主動(dòng)選擇。

如果沒(méi)有這些地塊，濱江的現(xiàn)金流早就轉(zhuǎn)正了。

當(dāng)然，無(wú)論我們?cè)僭趺疵阑?現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)對(duì)于房企而言就是風(fēng)險(xiǎn)。

但濱江似乎甘愿冒 “先投地，再等未來(lái)回款”的市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)。

換句話說(shuō)：

它的現(xiàn)金流，被自己“綁架”了。

這是一種豪賭。

賭的是杭州樓市的確定性，賭的是客戶對(duì)濱江品牌的信任， 賭濱江的交付節(jié)奏跟上銷售回款。

這種賭，別人玩不起，它敢！

結(jié)語(yǔ)

這幾年，房企的活法大概分三類：

有人退場(chǎng)，名字從牌桌上消失；

有人茍活，縮表、降薪、躺平，不敢動(dòng)彈；

還有人，像濱江這樣，選擇在可控半徑里繼續(xù)進(jìn)攻。

然后，在房地產(chǎn)的廢墟上，開(kāi)出花來(lái)。

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