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作者 | 王澤紅

代建行業(yè)的最新變化，“代建第一股”的財報如同一面鏡子。

8月25日上午，綠城管理（09979.HK）召開2025年中期業(yè)績發(fā)布會，董事會聯(lián)席主席郭佳峰、董事會聯(lián)席主席耿忠強、執(zhí)行董事兼行政總裁王俊峰、執(zhí)行董事聶煥新等高管出席。

財報顯示，這家代建龍頭上半年收入約13.74億元，同比下降17.7%；歸母凈利潤2.56 億元，同比降低48.9%；毛利率約為40%，較去年同期下降11.5個百分點。

上半年新拓代建面積約1989萬平方米，同比增長13.9%；新拓代建費約50億元，同比增長19.1%。當中，商業(yè)代建占到新拓總建筑面積的81%左右；來自金融機構、私營企業(yè)、國有企業(yè)委托方的業(yè)務量均較去年同期也有所增長。

“私企委托方的活躍度明顯提升，同比上漲8個百分點，達到了37%。這部分業(yè)務的亮點在于：一方面，商務條件相對更優(yōu)；另一方面，民企的活躍將帶來廣闊的增量市場空間，我們預估這個板塊未來還將迎來更多機會?！?王俊峰解釋道。

由此，綠城管理上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入1.12億元，較去年同期增長45%；銀行結余及現(xiàn)金16.44億元，較2024年末上升8%；董事會宣派中期股息每股0.076元。

這也是其今年首次進行中期分紅，郭佳峰稱自IPO以來，綠城管理累計分紅已近30億港元，尤其在2022至2023年間，連續(xù)兩年實行高比例分紅，將每年盈利幾乎全部用于分配。

“今年以來，綠城管理新拓業(yè)務成績和經(jīng)營性現(xiàn)金流均穩(wěn)步提升，賬面資金充裕，董事會審慎決策實施首次中期分紅，既是對經(jīng)營成果的信心體現(xiàn)，也是對股東持續(xù)回報承諾的落實。” 郭佳峰指出。

城投紅利減弱，代建行業(yè)面臨回調(diào)壓力

回顧上半年的發(fā)展，王俊峰稱2025年房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓，城投紅利的減弱，加上部分委托方開工意愿薄弱，讓代建業(yè)務拓展面臨一定挑戰(zhàn)。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，占代建行業(yè)規(guī)模近半數(shù)的城投大客戶，近兩年拿地量銳減；今年上半年度城投拿地僅2200萬方，比去年同期再降5%。

代建行業(yè)從前兩年的高速增長，到如今開始面臨一些回調(diào)壓力。在此背景下，綠城管理也受到影響，王俊峰稱從兩個方面進行了分析：

一是來自房地產(chǎn)市場波動的滯后性影響。前幾年綠城管理能保持50%左右的高毛利的項目，這些項目經(jīng)過這兩年陸續(xù)的交付，對當期的利潤率產(chǎn)生了一些影響，因為原來這些項目的毛利相對比較高。

“我個人認為現(xiàn)在這樣的利潤區(qū)間還是一個相對合理的區(qū)間，后續(xù)隨著政府救市措施的陸續(xù)開展，以及市場結構性機遇的加速顯現(xiàn)，綠城管理的新拓在保持規(guī)模的同時，商務條件和利潤也在不斷優(yōu)化，所以對接下來的利潤預期，我們還是保持相對樂觀的?！?/p>

二是這幾年代建行業(yè)內(nèi)部競爭非常強，所以很多項目的收費費率被壓低，加上部分委托方對成本控制更嚴格，導致整體利潤空間被壓縮。

“雖然數(shù)字上看同比下滑，但綠城管理的核心利潤率指標依然處于相對來說比較前列、比較健康的水平，毛利率40%、歸母凈利率約20%。而且，我們從現(xiàn)有存量及未來新增經(jīng)過仔細測算，今年利潤的數(shù)據(jù)可能是現(xiàn)在及未來幾年當中壓力最大的一年?！?王俊峰強調(diào)道。

據(jù)他所說，綠城管理未來將從三個方面努力，推動利潤回歸合理向好的水平：

一是把握政策和市場的機會，提升新拓項目質量，篩選“高毛利+高確定性”的優(yōu)質項目；同時精準對接委托方需求，提高簽約轉化率和重復委托率，這樣也能帶來更穩(wěn)定的利潤來源。

二是運營方面要進一步提升管理能效和經(jīng)營兌現(xiàn)度，提升項目轉化和兌現(xiàn)；

三是財務方面做到后端保收，該收的錢要盡快收回來，落袋為安。

背靠中交，探索“海外代建”

中交集團作為綠城中國的一大股東，未來是否與綠城管理展開合作，成為此次業(yè)績會的一大關注點。

已加入中交集團30年的耿忠強，今年4月被委任為綠城管理董事會聯(lián)席主席，進入董事會成為非執(zhí)行董事?！跋Ｍ転榫G城管理導入更多外部資源，尤其是嫁接中交的資源體系。”

“來到綠城管理集團以后，我也希望能作為一道橋梁，在中交進駐的國家當中，尋找與綠城管理相匹配的市場，探索‘海外代建’的可能性，在國內(nèi)代建競爭越發(fā)激烈的背景下，能夠尋找到海外的業(yè)務增量?！?耿忠強透露道。

除此之外，中交的不少二級子公司，在國內(nèi)也有不少城市更新項目以及片區(qū)開發(fā)項目。在這些項目當中，中交的強項是基礎設施的施工，但是在房地產(chǎn)代建開發(fā)這方面，則是綠城管理的強項。

“未來，我們可以通過持續(xù)輸出綠城管理在品牌、品質、效率等方面的優(yōu)勢，探索更多合作的可能。從2024年至今，我們和中交已經(jīng)合作了7個項目，我相信這塊會有更多合作空間?！?耿忠強補充道。

而在談及當下市場時，王俊峰分析稱，隨著規(guī)模房企布局代建業(yè)務基本完成，2025年上半年，已經(jīng)不再有新的規(guī)模房企進入代建賽道。頭部代建企業(yè)的市場份額繼續(xù)擴大，集中度進一步提升，Top30以后的企業(yè)逐步出清，“頭部集中、尾部出清”的行業(yè)馬太效應凸顯。

“從政策層面看，今年存量收儲和地方化債政策加速落地，對行業(yè)來講蘊含著一定的機遇。” 王俊峰強調(diào)道。

截至6月底，綠城管理在手訂單總建筑面積為1.265億平方米，其中環(huán)渤海京津冀、長三角、珠三角、成渝四大城市群占比達77%；待啟動開發(fā)面積占比38.4%，比2024年底基礎上進一步降低5個百分點。