排版 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

編者按

增速放緩，結(jié)構(gòu)生變，中國租住市場正告別野蠻生長，步入“品質(zhì)租住元年”。增速從41%驟降至9%，保障房成為供應(yīng)主力，局部市場出現(xiàn)供應(yīng)過剩。規(guī)模至上的舊邏輯正在退場，“產(chǎn)品力”與“運營力”的新賽道已經(jīng)開啟。如何精耕細(xì)作、穿越周期，成為行業(yè)核心命題。

(本文首發(fā)于新京報貝殼財經(jīng))在日前舉行的“中國好租?。寒a(chǎn)品力鑄就資管力——2025全國品質(zhì)租住大會”上，睿和智庫創(chuàng)始人兼首席研究員韓瑋燁表示，住房租賃市場規(guī)模持續(xù)擴張，但增速明顯放緩，結(jié)構(gòu)性矛盾顯現(xiàn)。

在供給端，據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，截至2025年6月，全國新開業(yè)長租公寓項目達416個，其中340個披露開業(yè)房間數(shù)，新開業(yè)規(guī)模達20.1萬間。按此趨勢推算，2025年全年全國新開業(yè)長租公寓項目預(yù)計達800個，新增供應(yīng)量約40.2萬間。而對比近年新增供應(yīng)數(shù)據(jù)可以看出，新開業(yè)規(guī)模雖保持增長，但環(huán)比增速已從2024年的41%顯著下滑至9%，反映市場正從粗放的高速增長逐步進入平穩(wěn)發(fā)展期，增量空間收窄。

在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，保障性租賃住房已成為絕對主力。新開業(yè)房源中，有71%（11.2萬間）已納入保障性租賃住房；中低端白領(lǐng)公寓項目仍是主流產(chǎn)品，差異化產(chǎn)品供給不足，尚未滿足多元化需求。此外，大型租賃社區(qū)（房源量超過1000間）集中入市，其供應(yīng)房源量占比大幅提升17個百分點。短期內(nèi)大量房源集中釋放，導(dǎo)致部分城市局部區(qū)域出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，非理性競爭加劇。為維持出租率，不少項目不得不調(diào)低租金，項目回報周期進一步延長。

從需求層面來看，剛需型產(chǎn)品（如青年公寓、小戶型）受益于供應(yīng)增加，租金漲幅趨緩甚至有所下降；改善型需求（如家庭式、高端服務(wù)式公寓）目前占比仍較小，不足10%，需依賴市場化產(chǎn)品予以補充；定制化需求（如企業(yè)集體宿舍、人才公寓）雖有望成為新增長點，但目前規(guī)模有限。

“2025年對租住行業(yè)而言具有劃時代的意義，因此我們將2025年稱為‘中國品質(zhì)租住元年’?！表n瑋燁分析指出，在監(jiān)管日益清晰、政策逐步完善、需求持續(xù)升級的推動下，市場邏輯正發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變——從追求“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“慢規(guī)模、強產(chǎn)品、精運營”的高質(zhì)量發(fā)展模式。