8.8五環(huán)外解除限購(gòu)，撼動(dòng)了北京樓市。

去年北京宸園開(kāi)盤(pán)時(shí)候，有些購(gòu)房者是在旁邊訂了酒店來(lái)。除了地產(chǎn)博主說(shuō)的“想先機(jī)“，除此之外還有個(gè)最直接的因素，是他們不常住北京。

這里面有兩種人非常值得注意，

一是地方高凈值家庭子女在京工作多年，需要穩(wěn)定置業(yè)/置換的。

二是在16年以后來(lái)的北京，長(zhǎng)年在北京居住多年，資產(chǎn)配置玩的6的很，趁著9月新政落定購(gòu)房的。

這證明了一件事——

北京在悄悄放低姿態(tài)迎接華北/東北的高凈值客戶，虹吸效應(yīng)在加強(qiáng)。

這不是夸大，實(shí)際上自從五環(huán)外不限購(gòu)，拆哥也打聽(tīng)了一番，非京戶的到訪比例在增高，二手房和新房，都在升高。

北京的虹吸效應(yīng)可不只是資源，也是高凈值人群。

海淀區(qū)樾望雲(yún)，不到4個(gè)月，網(wǎng)簽630套，金額87.2億，朝陽(yáng)區(qū)北京宸園，上半年網(wǎng)簽278套，50.03億。這其中有不少是環(huán)京人群的選擇，甚至是華北高凈值的選擇。

這個(gè)有趣的現(xiàn)象，拆哥會(huì)繼續(xù)出文章解讀，不論是他們操盤(pán)的邏輯，還是背后選擇北京的原因，一一講明，有一部分操作也甚至是地產(chǎn)博主的付費(fèi)咨詢！

當(dāng)然，我們也會(huì)安排一篇文章，專門(mén)分析，現(xiàn)在那一撥北京/上海人，他們都怎配置了地產(chǎn)資產(chǎn)。

來(lái)北京置業(yè)的背后，是另一撥人慘痛的教訓(xùn)

燕郊，十年前憑借著北京發(fā)展的敘事，在18年300萬(wàn)的房?jī)r(jià)，那個(gè)時(shí)候憑著發(fā)展的泡沫，所有人都在說(shuō)“以后會(huì)劃到北京”“22號(hào)線會(huì)通到北京”。21年4萬(wàn)+到25年1.8萬(wàn)甚至更低，這是環(huán)京踩踏最嚴(yán)重的地區(qū)。

最可怕的是，那一撥還有一樣的在唐山，在張家口買房的人。這不是個(gè)例。

還有另外一群人，選了天津武清，30分鐘高鐵直達(dá)，為了孩子高考拿著天津戶口?？忌弦粋€(gè)211，985后，套現(xiàn)走了。17年12月武清均價(jià)13k, 25年居然還11K，2K的跌幅，換一個(gè)孩子高考更簡(jiǎn)單，學(xué)歷更高，沒(méi)什么比這個(gè)更賺了。

這套路，現(xiàn)在也在繼續(xù)。要以事實(shí)投資，不要以觀點(diǎn)投資。

事實(shí)是，當(dāng)人們以為以后北京會(huì)變成長(zhǎng)三角一樣的輻射形城市群時(shí)候，房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)給了市場(chǎng)沉重一擊。而這個(gè)邏輯的相反，就是投資北京市區(qū)的稀缺地產(chǎn)。

在朝陽(yáng)，能夠看到朝陽(yáng)公園正景的只有那幾套，海淀萬(wàn)柳也永遠(yuǎn)是萬(wàn)柳，北京永遠(yuǎn)是北京，且一直會(huì)虹吸下去。

那為什么，他們來(lái)北京了。

拆哥總結(jié)出三點(diǎn)，這三點(diǎn)下有更多不同的分支，單一個(gè)教育就可以講一篇文章，但無(wú)外乎：

政策松綁窗口期

最近五環(huán)外不限購(gòu)，其實(shí)有一部分原因是把部分非京戶留在北京。23年人口流動(dòng)統(tǒng)計(jì)中，浙江常住人口增加50萬(wàn)，海南16萬(wàn)，一個(gè)憑借杭州，一個(gè)憑借封關(guān)。上海11.6萬(wàn)，而北京只有1.5萬(wàn)。

圖片來(lái)源：同策研究院

北京的資源虹吸和人口虹吸一直都需要有一個(gè)合適的平衡，此刻這個(gè)平衡被打破了，隨著逃離一線的敘事加強(qiáng)，北京需要一個(gè)能留住人的方法。

這是需要的持續(xù)刺激的，放在現(xiàn)在可能只是五環(huán)外啥的，把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，還真不一定只有這一次的松綁。

這也給了外地高凈值一個(gè)機(jī)會(huì)，好入局北京地產(chǎn)。

帝都稀缺資產(chǎn)

“超一線城市5%的土地聚集著全國(guó)80%的頂層資源“這并不是威嚴(yán)聳聽(tīng)。

海淀作為北京中的北京，是除了東城西城，政策最不容易松綁的地區(qū)。

為什么？因?yàn)楫?dāng)出現(xiàn)了比萬(wàn)柳書(shū)院還好的產(chǎn)品，勢(shì)必會(huì)危及到萬(wàn)柳書(shū)院的價(jià)格，而住在萬(wàn)柳書(shū)院的人，不希望自己家房?jī)r(jià)跌。

而海淀可不止一個(gè)“萬(wàn)柳書(shū)院”。階層避險(xiǎn)，塔尖圈層固化是必然的，

這個(gè)抗跌的背書(shū)比任何規(guī)劃都有效，比一條地鐵線，一塊大學(xué)區(qū)有用多了！

首都的豪宅資產(chǎn)，不僅是單純的數(shù)字，租售比，更是圈層，更是認(rèn)知。這些無(wú)形的資產(chǎn)也是資產(chǎn)。

另外一個(gè)原因是，當(dāng)家鄉(xiāng)資產(chǎn)不再升值甚至貶值時(shí)，不得不尋找替代品。當(dāng)然在前兩個(gè)月前還有可能是港股或者美股，但很遺憾這條路也給封死了。于是豪宅有了資金避險(xiǎn)的屬性。

圖源：房天下

北京壹號(hào)院17年15萬(wàn)/平，19年13萬(wàn)/平，22年能源危機(jī)和美元灌水時(shí)候順勢(shì)增長(zhǎng)到16萬(wàn)/平，2025年現(xiàn)在17萬(wàn)/平。17到到現(xiàn)在反而還升值了2萬(wàn)/平。而對(duì)應(yīng)的，今年煤炭產(chǎn)業(yè)的擁擠度過(guò)高，這也是山河四省資源型資產(chǎn)貶值的一個(gè)縮影。

不論是政策避險(xiǎn)，海淀的保守政策，還是京戶的稀缺性。還是通脹避險(xiǎn)（RMB超發(fā)蓄水池），還有一群人和資源在加入這場(chǎng)「虹吸永動(dòng)機(jī)」。

北京能是人才黑洞，各大大廠和國(guó)企央企的常年在職人員，催生出頂級(jí)學(xué)區(qū)房永續(xù)需求和高端消費(fèi)需求。

北京也能使財(cái)富泵體，北交所擴(kuò)容吸引43家山河四省企業(yè)遷址北京，迸發(fā)新貴購(gòu)買力。

而空間終局是北京“東西城”依然嚴(yán)格執(zhí)行“限住政策”。25年，69塊土地當(dāng)中，“五環(huán)內(nèi)”僅有19塊，而五環(huán)外50塊。意味著五環(huán)內(nèi)的存量豪宅正在變?yōu)榻^版容器。

跨代際資源占有

華北+東北的00后，如果不去南方，現(xiàn)在只有兩個(gè)出路。

要么回老家繼承家業(yè)/找班上，要么來(lái)北京。

尤其是體制內(nèi)，國(guó)央企的家庭，不遠(yuǎn)走的執(zhí)念更深。也能通過(guò)北京的人脈，比普通人更容易留在北京，尤其河北，天津體制內(nèi)家庭。（路徑各有不同）

一邊是被虹吸走下坡路的家鄉(xiāng)，一邊是華北唯一的北京。

非常建議讀到這里的非北京本地讀者，細(xì)細(xì)琢磨上面的價(jià)值公式。

這是25年在京置業(yè)的根本邏輯。為了家族，也為了孩子，是個(gè)人資產(chǎn)的大棋與博弈，在山河四省，東北三省，九河下梢的高凈值家庭中開(kāi)展，是入局還是不如，下半年的地產(chǎn)，市場(chǎng)漸漸拂曉。

關(guān)注拆哥，最懂北京的房產(chǎn)博主。加menglin_2019備注“北京買房”，一手消息優(yōu)先獲得。