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問答439期

問：開發(fā)商大搞降價，特價房，后期有沒有降標的可能？

答：世界上沒有無緣無故的愛，只有媽媽的愛，羊毛永遠出在羊身上，豬不會買單，特價房不僅是撿漏，也是風(fēng)險。

我記得以前市場好，房子不愁賣的時候，不少人替開發(fā)商考慮，心想業(yè)績這么好，蓋得房子肯定倍兒棒，最好能住100年，結(jié)果呢，蘿卜快了不洗泥，降標簡配的，延期交房的，變相加價的，房價漲了房子品質(zhì)沒漲。

現(xiàn)在都知道房子不好賣了，開發(fā)商降價，特價房，有同行競爭，自己資金壓力，跑步離場等因素。

為了更好賣，甚至還有增加配置，會所，外立面，大門升級的，會給人一種錯覺，房子不好賣了，房價低了，房子反而越蓋越好了。

但別忘了，這是期房，就那么多利潤，中介要分，工程要分，營銷要分，夠分嗎？是好好蓋售樓部，還是好好蓋房子，這是兩回事。

明面上的降標不會是個例，但暗地里的降標，重災(zāi)區(qū)的景觀部分，原本30厘米胸徑的樹，現(xiàn)在小一圈，原本鋁板，現(xiàn)在鋁板線條，原本石材，現(xiàn)在真石漆等等，這里面很多是沒法在合同里約定那么細的，最終交房啥樣，完全開盲盒了。

會不會降標，看看過往交付的小區(qū)實景，甚至某些都可以等現(xiàn)房再買，來得及，完全來得及，如果現(xiàn)房還價格低，那是真撿漏。

問：西安給城北這么多資源，為什么沒有城南發(fā)展好？

答：我小時候就生活在城北，印象很深，08年前后，過了北二環(huán)，周邊就很荒了，11年前后，張家堡周邊還有不少空地，當年市府北遷，2號線通車，北客站運營三件大事后，城北才開始了大發(fā)展。

再到今天，過去不到15年，城北的變化可謂翻天覆地，三環(huán)內(nèi)范圍除漢長安城遺址區(qū)外，基本沒有農(nóng)村，城鎮(zhèn)化率接近100%，龍首村，鳳城二路，鳳城五路，十路也形成了商業(yè)中心。

經(jīng)開區(qū)沒地，需要繼續(xù)向北開發(fā)高鐵新城，未央?yún)^(qū)沒地，需要拆遷徐家灣團結(jié)村，西安甚至需要工業(yè)北跨，千億元打造出了港務(wù)區(qū)奧體，誰要說北郊發(fā)展慢，我第一個不服。

從支持力度上，西安的資源明顯向北傾向，2號、4號、8號、10號、14號線，陜汽，吉利，隆基，長慶等大企業(yè)，西安當時最好的西安中學(xué)，西安高級中學(xué)，包括市屬的眾多城投公司等等，資源一直在向北傾斜，再看城東，城西，包括城南，從沒有這么大的力度。

但城市的變遷，不止是高樓和人口，更包括收入，產(chǎn)業(yè)，以及市民的生活習(xí)慣，消費方式，能力，城北多年農(nóng)村，這短短15年時間，能改變的更多是硬件，軟件需要幾代人。

城南高校，國企，央企，科研單位，市場云集，收入，產(chǎn)業(yè)更強，一直定位科教文衛(wèi)區(qū)，強了幾十年，城北超越城南，還需要幾代人的努力。

問：高鐵新城白樺林曉首開，挨著三環(huán)，后期公婆住，有必要沖嗎？

答：從實際首開的業(yè)績看，賣的挺好，13000+的門檻，經(jīng)發(fā)的品牌， 四代住宅高贈送 ，外加傳聞落地的鐵一中賣點，首開剩下的主要是12號樓高層，臨三環(huán)比較近，露臺又不能封，后期的噪音問題會突出。

高鐵新城今年，從翰林府到白樺林曉，再到后期的白樺林書香，賣的都不會差，一方面4號線地鐵口，雖然隔著三環(huán)，但距離經(jīng)開主城區(qū)很近，沒有新區(qū)的陌生感。

更核心的是一直傳聞的鐵一中會落地經(jīng)開第八學(xué)校，結(jié)合鐵一曲江，鐵一陸港，鐵一金灣的熱度，依舊吸引了不少家長，但目前鐵一落不落，落到什么程度，多久開學(xué)，仍是未知，家長有點賭的意思。

最后更關(guān)鍵的還是價格，單價1.3-1.5萬/㎡的門檻，經(jīng)發(fā)國企交付也有保證，也是最新四代住宅小面積大贈送，對附近換房群體還是挺友好的。

最需要注意的是位置，林曉緊鄰北三環(huán)和繞城高速，和鐵路間接的噪音不同，公路的噪音是持續(xù)且不斷的，且林曉還是南向臨路，南向是房子的客廳，臥室生活區(qū)。

沒住過這種臨路房子的，單看工地可能沒感覺，旁邊中建商務(wù)廣場也是臨三環(huán)的，找個中介上去實地感受下，能接受再說。

問：請問房哥，租售同權(quán)接下來怎么影響樓市？

答：很多政策出發(fā)點很好，是趨勢，但當下落地困難重重，比如現(xiàn)房銷售，比如租售同權(quán)，九月要實施的住房租賃條例里有如下規(guī)定。

首先，租房合同期限將延長至最短3年，且到期后租客享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

其次，租金上漲幅度將受到嚴格限制，年漲幅不得超過5%。

第三，未經(jīng)租客同意，房東不得隨意解約或進入房屋。

第四，租客子女可在租住地就近入學(xué)，享有與購房者子女同等的教育權(quán)利。

第五，長期租約將納入個人信用記錄，有助于租客建立良好的信用檔案。

但房子是房東的，擁有絕對的主動權(quán)，比如年漲幅不超過5%，這是協(xié)商不是強制，房東不同意，怎么辦？再比如同等教育權(quán)利，更多是有學(xué)上，但好學(xué)校，一般學(xué)校兩說。

以西安目前現(xiàn)狀為例，房產(chǎn)綁定教育，新房主要賣的就是名校+學(xué)區(qū)房，如果在中海學(xué)仕里租房就能上高新31小，11初，誰還買房，沒人買房誰來買地，這個鏈條一直在，租售不可能完全同權(quán)。

更多的還是趨勢，參考歐美，日本等國家，由于房價高昂，年輕人無力購買，租房是多數(shù)，且對于房東而言，房價上漲無望，開始尋求租金收益，外加法律各種保證，最終租售同權(quán)。

至少在我們這一代，要上好學(xué)校，依舊需要先買房，租房也有學(xué)上，前提是統(tǒng)籌的學(xué)校你愿意去。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

問：西安人前幾年借首付買房，如今壓力大賣房踩踏，一言難盡？

答：因為大家買得不是房，而是房價上漲的套利機會，如果一個普通人，辛苦一個月掙5000。

如果現(xiàn)在有人告訴你，買套房吧，交房賣了以后，至少賺50萬，他還有心思打工么，17-21年，西安不少人抱著就是這樣的心態(tài)。

沒有自住需求，只有投資意向，但投資有風(fēng)險，入場需謹慎，經(jīng)濟下行后，開始止跌回穩(wěn)，二手房頻頻破發(fā)，但對高價購入，且不住的房東，面臨的卻是高房價，高貸款，高利息，高交易成本，賣了賠錢，不賣空置，左右為難。

扛得住的，相信經(jīng)濟周期，安心自住，當作在西安的一個資產(chǎn)，同時見證周邊發(fā)展每個瞬間，一起做時間的朋友，熬不住的，就要及時止損，但人都是追漲殺跌，趁你病，要你命，越降買的人越小，陷入價格戰(zhàn)的內(nèi)卷。

有了這次大跟頭，現(xiàn)在大家都提房子是用來住的，應(yīng)該極少投資心態(tài)去買房了。

問：綠城潤百合怎么樣，和文昌臨江閱二選一？

答：都在奧體元朔大道上，相距只有一公里，但都有各自的優(yōu)勢和不足。對文昌而言，位置確實更好，隔壁高新一中陸港，長安樂藝術(shù)中心，灞河岸線，背靠水晶匯溪廣場商業(yè)，算得上奧體的門戶位置。

開發(fā)商陜北系資金雄厚，封頂了才開放，小區(qū)純小高層，建面約134-198㎡，戶型也是現(xiàn)在四代住宅最新的端廳大贈送，目前價格未知。

很多人看這里，還是看重奧體位置+高新一中的組合，開發(fā)商在當?shù)乜诒诲e，發(fā)布會也在是榆林開的，有不少老業(yè)主基數(shù)。

文昌在西安暫無交付項目，無法評判產(chǎn)品能力，類似的案例在奧體挺多，鼎誠，龍翔，山東健康都是，賣地段為主。

潤百合是綠城5月拿的約83畝地，產(chǎn)品也是建面約125-190㎡區(qū)間，地段比文昌弱一些，南側(cè)有華南城市場，東側(cè)有地鐵三號線高架，實際體驗參考丹桂苑。

但綠城的優(yōu)勢是產(chǎn)品更強，奧體業(yè)主基數(shù)多，小區(qū)顏值高，比文昌多了地鐵口的便利，地塊大，樓間距，景觀面積也有發(fā)揮空間，同樣是奧體城建面貌，高新一中陸港中學(xué)，就看綠城的價格怎么定了。

按照當下的市場，靜觀其變，都先不選，等綠城出來再看文昌！

問：如何看待高新實驗掛牌高新二十一小，是換湯不換藥嗎？

答：作為高新最早一批的名校，高新一小，高新二小，高新實驗的含金量還是很高的，一小各種名校+，實驗比較克制，學(xué)區(qū)房一直穩(wěn)定在西灃路的紫薇田園都市和逸翠園。

再看高新21小，2020年9月新建的學(xué)校，在西太路東，學(xué)校硬件也挺好， 游泳館、圖書館、安全體驗館及多個特色工坊一應(yīng)俱全，此前是高新六小的名校+，但六小本身的名氣也有限，因此21小的關(guān)注度更有限。

如今納入高新實驗的名校+后， 教學(xué)進度同步、教研活動同步、教師培訓(xùn)同步、學(xué)生活動同步；學(xué)校管理、教學(xué)常規(guī)、教育科研、考核評價、校園文化統(tǒng)一。

期待21小越來越好，成為與31小相當?shù)?，家長認可的好學(xué)校，但目前現(xiàn)狀看，西太路以東、以西，學(xué)校和房價仍有較大差距。

21小學(xué)區(qū)內(nèi)包括中?！の醴謇?、招商·臻境、華宇·御璟天宸、新希望·錦麟天璽等商品房，也包括附近 大仁東村、鄧南村、鄧北村、甫張村 和老社區(qū)。

過去六小名校+不夠吸引人，如今高新實驗名校+，起碼路東的業(yè)主心態(tài)會好一些，對房價也更有盼頭。

問：買了招商云山間年底交房，會不會繼續(xù)優(yōu)秀？

答：從大眾直接觀感看，目前西安一梯隊交房穩(wěn)定發(fā)揮，口碑較好的開發(fā)商里，就包括招商和金茂，尤其是前陣子招商云蘭交房，也是區(qū)域天花板的存在。

截至目前，招商城市主場、央畔、盛會、西安序、央璽、臻觀府、臻境、云蘭、雍瀾灣、雍景灣等都已交房入住，產(chǎn)品涵蓋剛需高層，小高層，改善洋房，大平層，疊拼等，價格有貴的，有便宜的，但業(yè)主反饋，交房都還不錯。

不僅提前交房，小區(qū)交房的公區(qū)用料，景觀密度，室內(nèi)精裝都是好評不斷，交房好已經(jīng)是招商在西安的標簽。

云山間本身，雖是期房，但入戶，景觀，活動區(qū)，主體，裝修等都已經(jīng)兌現(xiàn)了，也是實景，招商的房子賣的不便宜，但一分錢一分貨，蓋得都是不錯的。

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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