文：蔡壘磊

在9月15日開始實(shí)施的《住房租賃條例》里，大家關(guān)注最多的就是“房東稅”。房東稅從廣義上來說，可以是跟房主有關(guān)的所有成本，那可太多了，物業(yè)費(fèi)也應(yīng)該計(jì)入，還包括以后要實(shí)施的房產(chǎn)稅也是其中之一；而從狹義上來說，人們?cè)谡務(wù)摰耐欠课莩鲎馐杖胍坏亩悺?/strong>

很多人說，房東稅這個(gè)名字就不對(duì)，應(yīng)該叫租客稅，因?yàn)榉繓|根本不怕這個(gè)稅，只要轉(zhuǎn)嫁給租客就行了。

這里有兩個(gè)誤區(qū)，第一個(gè)是這個(gè)稅一直都有，只是現(xiàn)實(shí)中交的人并不多，沒多少人去備案，房租也是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)個(gè)人轉(zhuǎn)賬——誰知道是什么往來款？所以就一直是一個(gè)真空地帶。現(xiàn)在不是要多征稅，只是要把原來漏網(wǎng)的地方補(bǔ)起來，該備案?jìng)浒?，不備案的該罰款罰款。

名義上就是如此，即原來是讓你漏掉了，你應(yīng)該為過去少交了稅而偷笑，而不能把現(xiàn)在“沒占成便宜”當(dāng)成是虧了。

第二個(gè)誤區(qū)是房東不能把租金轉(zhuǎn)嫁給租客，不是法律上不允許，而是事實(shí)上做不到。

舉個(gè)例子，比特幣挖礦難度增加，能不能導(dǎo)致幣價(jià)上漲？有人覺得比特幣挖得越來越難，挖一枚比特幣的成本越來越高，所以礦工就會(huì)惜售，不愿意低拋，于是幣價(jià)就會(huì)漲——錯(cuò)，全錯(cuò)，是市場(chǎng)供需導(dǎo)致比特幣供不應(yīng)求的時(shí)候，它會(huì)先漲，然后才有更多人加入挖礦隊(duì)伍，甚至原先已經(jīng)扛不下去，能耗巨高的破礦機(jī)，也能重新開機(jī)開挖有利潤(rùn)可賺，這時(shí)候難度才會(huì)飆升——它的邏輯是反過來的。

同理，不是拿地成本貴，所以房子必須賣得更高——興許你只是一個(gè)冤大頭呢？同等面積/用途/規(guī)劃下，你買一塊爛地花了10個(gè)億，人家比你好的地只花了5個(gè)億，你說你的房子就一定要比人家賣得貴，便宜了不賣？這不是自己找死嗎？是房?jī)r(jià)先因?yàn)楣┬枋Ш獗怀瓷先チ?，你才愿意用更貴的價(jià)格去買地，因?yàn)檫€有利潤(rùn)剩下——邏輯也是反過來的，成本決定不了價(jià)格，供需才決定價(jià)格，最后再傳導(dǎo)到成本。如果供大于求了，那么誰該虧本就虧本，該倒閉就倒閉，誰也轉(zhuǎn)嫁不了。

租金也一樣，租金取決于要租房子的人的承受能力，也就是一座城市有多少人能在這塊區(qū)域邊上賺到多少錢的能力，而不是房東自己的意愿——如果漲租也有人租，那不交房東稅之前，為什么不漲？房東在做慈善？如果這座城市的平均收入下降，你這塊區(qū)域附近的人的平均收入下降，那你這個(gè)片區(qū)的租金就一定下降，不是你想不降就不降的。租金也好，房?jī)r(jià)也罷，最終取決于什么？取決于你這個(gè)房子周圍，有沒有人能賺到大錢，以及是不是非得住在這兒才能賺到大錢——這才是重點(diǎn)，也是曼哈頓和硅谷的房?jī)r(jià)如此堅(jiān)挺的本質(zhì)原因。要是有一天那些賺大錢的機(jī)會(huì)全部一窩蜂落戶在別的地方了，那原先的房?jī)r(jià)就是個(gè)屁，新的地方的房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲。

所以房東能不能漲租，取決于周邊的機(jī)會(huì)到底有多值錢，而不是房東自己交更多錢，租客就得承擔(dān)——租客可以搬走啊，總有愿意不漲租的。就算所有人都漲租，只要這座城市的賺錢能力不足以應(yīng)對(duì)租房成本，那租客就會(huì)搬離這座城市，到時(shí)候就剩凈支出了，房東一樣要虧本降租甚至虧本賣房——你說你有錢，你不賣，你爛在手里？可以，但你們那片的價(jià)值，你說了不算。

當(dāng)然落實(shí)到個(gè)體，肯定也會(huì)有一些核心區(qū)域漲租成功的，但這不是稅的問題導(dǎo)致的成本轉(zhuǎn)嫁，而是原先這一片就可以租得更貴，只是很多房東自己沒有發(fā)現(xiàn)而已。

房子有消費(fèi)和生產(chǎn)兩種屬性，在經(jīng)濟(jì)下行期，消費(fèi)屬性會(huì)被削弱，房子的價(jià)值會(huì)由生產(chǎn)屬性主導(dǎo)。如果你真的把它當(dāng)成是資產(chǎn)，那就得按它作為生產(chǎn)資料能產(chǎn)出多少實(shí)際money來衡量它的價(jià)值，它跟你個(gè)人的成本毫無關(guān)系。

這是正確的思考邏輯。

（完）

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