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連放兩個(gè)大招!萬(wàn)億資金,正在尋找新出路!

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2025年,兩個(gè)關(guān)鍵政策變化,正在重塑資產(chǎn)配置邏輯。

第一,自8月8日起,對(duì)新發(fā)行的國(guó)債、地方政府債券的利息收入,恢復(fù)對(duì)機(jī)構(gòu)投資者征收增值稅。

第二,對(duì)港股、美股等境外投資收益的20%個(gè)人所得稅被嚴(yán)格執(zhí)行,資本出海的成本與門(mén)檻顯著提高。

坊間稱(chēng)其為“看空稅”——看空人民幣資產(chǎn)、躲在銀行里的錢(qián),收益將被懲罰。這將倒逼超過(guò)30萬(wàn)億的銀行理財(cái)資金和160多萬(wàn)億的居民存款去尋找新的出路。

8月9日,曾經(jīng)的鷹派代表,美聯(lián)儲(chǔ)副主席鮑曼突然轉(zhuǎn)向,支持年內(nèi)三次降息;高盛則預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將從9月份開(kāi)始連續(xù)三次降息25-50個(gè)基點(diǎn)。

美元快速降息的時(shí)代要來(lái)了,這將給中國(guó)騰出較大的貨幣政策空間,有利于股市和樓市。

因此,未來(lái)一段時(shí)間我們可以看到兩股重要資金的流動(dòng):

一方面是在銀行躺平的錢(qián),他們需要尋找新的投資標(biāo)的,以保值增值。

另一方面,是美聯(lián)儲(chǔ)降息引發(fā)的全球資金遷徙,以及中國(guó)貨幣政策“轟油門(mén)”后創(chuàng)造出的流動(dòng)性。

這些錢(qián)流向誰(shuí),誰(shuí)的價(jià)格就會(huì)被推高。

所以最關(guān)鍵的問(wèn)題是:錢(qián),到底會(huì)流向何處?

01

聰明的錢(qián),在搶什么?

市場(chǎng)的選擇已經(jīng)非常清晰:資金正在高速涌入一線城市的核心資產(chǎn)。

看成交數(shù)據(jù),今年上半年30個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬(wàn)元以上各價(jià)格段高端住宅成交中,無(wú)論是新房還是二手房,成交規(guī)模同比較去年上半年幾乎全線上漲。僅總價(jià)3000-5000萬(wàn)一手高端住宅受制于供應(yīng)下滑。

值得注意的是,一二手5000萬(wàn)以上高端住宅成交同比大增,一手過(guò)億豪宅成交了19套,同比上漲11.8%。

在不確定、大放水、資產(chǎn)荒的時(shí)代,富人對(duì)豪宅的購(gòu)買(mǎi)力度反而越來(lái)越強(qiáng)。



因?yàn)楹诵牡囟蔚捻敿?jí)房產(chǎn),是與黃金一樣能夠穿越周期、價(jià)值堅(jiān)挺的硬資產(chǎn)。

一個(gè)跨越近一個(gè)世紀(jì)的案例是:1935年,上海靜安一套211㎡別墅的交易價(jià)格為950兩黃金,折合每平米169克黃金;90年后的今天,這棟別墅成交價(jià)約12.9萬(wàn)元/㎡,按現(xiàn)在金價(jià)折算,其價(jià)值依然錨定在每平米163克黃金。

核心地段的大平層,是當(dāng)前市場(chǎng)最稀缺的品類(lèi)。

以深圳為例,近十年來(lái),深圳200㎡以上的新增供應(yīng),僅占總量的1.86%。如果把范圍縮小到福田南山核心區(qū),這個(gè)比例會(huì)驟降至0.28%。



在樓市上行時(shí),這類(lèi)資產(chǎn)漲幅速度最快;樓市下行時(shí),抗跌能力最強(qiáng)。

最典型的案例就是華僑城。

在過(guò)去幾年的市場(chǎng)深度調(diào)整中,當(dāng)多數(shù)板塊價(jià)格回調(diào)30%-40%時(shí),華僑城憑借其深厚的“老錢(qián)”底蘊(yùn)和純粹的自住屬性,整體跌幅僅在10%左右,是全深圳公認(rèn)的第一“抗跌王”。

而近期,華僑城一個(gè)標(biāo)桿作品正將資本對(duì)稀缺的占有,推向了新的高度。

02

一線城市罕見(jiàn)的“質(zhì)價(jià)比”

在當(dāng)前市場(chǎng),高凈值人群的置業(yè)邏輯正從“性?xún)r(jià)比”向“質(zhì)價(jià)比”轉(zhuǎn)移。

這兩者有本質(zhì)區(qū)別。追求“性?xún)r(jià)比”,關(guān)心的是花更少的錢(qián)買(mǎi)替代品,其邏輯重心在“價(jià)”,往往導(dǎo)致對(duì)品質(zhì)的妥協(xié)。

而“質(zhì)價(jià)比”的核心是“質(zhì)”,它要求在價(jià)格滿意的基礎(chǔ)上,獲得更高品質(zhì)的產(chǎn)品。它考量的不僅是地段、配套、產(chǎn)品等物理價(jià)值,更包含了服務(wù)、圈層、以及資產(chǎn)穿越周期的能力。

“質(zhì)價(jià)比”的最終目標(biāo),不是買(mǎi)到便宜的,而是要確?;ǔ鋈サ拿恳环皱X(qián),都能換回超越價(jià)格本身的價(jià)值與體驗(yàn)。

然而,在信息高度對(duì)稱(chēng)、市場(chǎng)足夠透明的時(shí)代,尋找到真正的“質(zhì)價(jià)比”標(biāo)的極為困難。因?yàn)楹诵馁Y產(chǎn)的價(jià)值早已被市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證和夯實(shí),其價(jià)格也往往高企。

放眼全國(guó)一線城市,頂級(jí)豪宅的成交紀(jì)錄正在不斷刷新天花板:

上海:黃浦翠湖天地六期大平層和復(fù)式產(chǎn)品,單價(jià)約20萬(wàn)元/㎡。

廣州:金融城鵬瑞1號(hào)大平層產(chǎn)品,備案均價(jià)達(dá)到34萬(wàn)元/。

香港:九龍站“天璽”,一套大平層帶露臺(tái)單位以約2.13億元人民幣成交,折合單價(jià)高達(dá)約127.7萬(wàn)元人民幣/㎡,創(chuàng)下九龍一手住宅價(jià)格的歷史新高。

最令人吃驚的是深圳華僑城。

華僑城在售新房,深業(yè)世紀(jì)山谷·世家,主力產(chǎn)品世家C座單價(jià)約7.1萬(wàn)—8萬(wàn)/㎡。毫不夸張地說(shuō),這或許是中國(guó)一線城市最具“質(zhì)價(jià)比”的資產(chǎn)之一。

外地客戶(hù)很難想象,甚至老深圳也不敢相信:在深圳華僑城,深業(yè)世紀(jì)山谷·世家賣(mài)這個(gè)價(jià) ,到底有多夸張!

質(zhì)價(jià)比一:稀缺地段決定價(jià)格高度

市場(chǎng)的每一次波動(dòng),都在檢驗(yàn)資產(chǎn)的真正底色。歷經(jīng)調(diào)整,華僑城之所以能成為深圳公認(rèn)的“抗跌王”,核心在于它占據(jù)了這座城市價(jià)值的制高點(diǎn)——“深圳中央公園”。



而現(xiàn)在,這個(gè)比肩紐約中央公園的“深圳中央公園”正迎來(lái)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

作為規(guī)劃關(guān)鍵一環(huán)的名商高爾夫球場(chǎng),其部分用地已于今年到期,為中央公園的實(shí)現(xiàn)提供了實(shí)質(zhì)條件,也讓市場(chǎng)對(duì)這片土地的未來(lái)價(jià)值有了更清晰的預(yù)期。

當(dāng)整合了大沙河公園與高爾夫球場(chǎng)的“深圳中央公園”真正落成后,作為首排封面的資產(chǎn),其價(jià)值將對(duì)標(biāo)哪里?紐約中央公園南側(cè)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)美元一平米的豪華公寓,或許就是它的未來(lái)。



紐約億萬(wàn)富翁街

而深業(yè)世紀(jì)山谷·世家,正坐落于這條價(jià)值走廊的頭排,是目前唯一在售的、純粹大戶(hù)型的、擁有永久無(wú)遮擋視野的封面資產(chǎn)。

它不僅坐擁深圳灣約15公里黃金海岸線的稀缺海景,更將“中央公園”的無(wú)界綠意盡收眼底。深圳海岸線很長(zhǎng),但“中央公園”僅此唯一。

根據(jù)深圳最新土地規(guī)劃,未來(lái)十年,這一片區(qū)再無(wú)新增宅地供應(yīng),其稀缺性不言而喻。





實(shí)景圖

相比于北上廣港的同級(jí)別地段,深圳的核心資產(chǎn)價(jià)格確實(shí)被嚴(yán)重低估了,這是深圳對(duì)地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎和不依賴(lài)地產(chǎn)導(dǎo)致的。但是根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,這種價(jià)值洼地被填平只是時(shí)間問(wèn)題。

質(zhì)價(jià)比二:產(chǎn)品超綱,價(jià)格超優(yōu)

縱觀中國(guó)豪宅發(fā)展史,其產(chǎn)品進(jìn)化脈絡(luò)清晰可見(jiàn):從最初滿足“有沒(méi)有”的基本需求,到追求風(fēng)格和用料的“豪”,再到如今關(guān)注居住者身心體驗(yàn)的“奢”,從豪宅1.0到4.0時(shí)代,整體趨勢(shì)是從物理堆砌轉(zhuǎn)向精神追求。



好的產(chǎn)品會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)的溢價(jià),這是毋容置疑的。深圳每個(gè)片區(qū)都有自己的標(biāo)桿產(chǎn)品,它們往往憑借建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等獲得更高的溢價(jià),如下面數(shù)據(jù)所示:



當(dāng)華僑城片區(qū)大多數(shù)沉淀了十年以上的豪宅,其產(chǎn)品形態(tài)與設(shè)計(jì)理念還帶有鮮明的時(shí)代烙印時(shí),深業(yè)世紀(jì)山谷·世家不僅填補(bǔ)了片區(qū)的供應(yīng)斷層,更帶來(lái)了審美的斷層式領(lǐng)先。

它是唯一能在城市主干道開(kāi)出近70米奢闊大門(mén)的項(xiàng)目。

過(guò)去的豪宅也注重入口的氣派,但能做到如此尺度,足以成為“城市界面”級(jí)別的項(xiàng)目,世家是第一個(gè)。



效果圖

它打造了約2400㎡的主入口環(huán)島花園,比華僑城洲際酒店的大堂花園還要大上2倍。

這種不計(jì)成本、將最具商業(yè)價(jià)值的沿街面讓渡給自然的“前置式”花園布局,在深圳豪宅開(kāi)發(fā)中堪稱(chēng)孤例。



效果圖

它堅(jiān)持純粹大戶(hù)型,在售產(chǎn)品建面約233-386㎡傳世大宅、約153-190-262㎡精裝準(zhǔn)現(xiàn)樓、約420-1080㎡云端復(fù)式。

過(guò)去的豪宅開(kāi)發(fā),為了擴(kuò)大客戶(hù)覆蓋面,“高低配”是主流。而世家通過(guò)產(chǎn)品設(shè)定了高門(mén)檻,精準(zhǔn)篩選出價(jià)值觀與生活方式高度一致的同質(zhì)圈層。

從大門(mén),花園到戶(hù)型,深業(yè)世紀(jì)山谷·世家系統(tǒng)性回應(yīng)了豪宅4.0時(shí)代關(guān)于體驗(yàn)、精神、健康、服務(wù)等核心訴求,是深圳“中央公園”之上的標(biāo)桿之作。

質(zhì)價(jià)比三:配套驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)溢價(jià)

2025年,一套豪宅的價(jià)值,早已超越了鋼筋水泥的物理堆砌,而在于其提供的服務(wù)、鏈接的資源以及營(yíng)造的社群生命力。

在香港,天璽會(huì)所憑借頂級(jí)設(shè)施與專(zhuān)屬服務(wù),二手房?jī)r(jià)格較同區(qū)域非會(huì)所項(xiàng)目溢價(jià)20%-30%;在上海,翠湖天地的高端會(huì)所長(zhǎng)期作為核心賣(mài)點(diǎn),直接支撐了其顯著的資產(chǎn)溢價(jià)。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,具備精細(xì)酒店式管理的品牌公寓,普遍比普通公寓溢價(jià)約31%;反之,東京大學(xué)一項(xiàng)研究指出,日本高端住宅貶值案例中,83%始于物業(yè)服務(wù)滑坡。

裝修會(huì)折舊,風(fēng)格會(huì)過(guò)時(shí),唯有制度化的服務(wù)與有生命力的社群,才能讓資產(chǎn)穿越周期,持續(xù)增值。這正是深業(yè)世紀(jì)山谷·世家的核心價(jià)值所在。

項(xiàng)目拿出近2000㎡、價(jià)值近2億元的商業(yè)空間,打造為世家業(yè)主私享社交空間——世紀(jì)會(huì)。

更具顛覆性的是,項(xiàng)目在這里構(gòu)建了一個(gè)真正“放權(quán)”于業(yè)主的社群。將社群的運(yùn)營(yíng)權(quán)交由業(yè)主中的KOL來(lái)主導(dǎo),雙方共同探索社群的無(wú)限可能。

同時(shí),世家組建了約130人的服務(wù)團(tuán)隊(duì),僅為約550戶(hù)業(yè)主提供服務(wù),物業(yè)人員配比1:4.2,團(tuán)隊(duì)由全球知名的“金鑰匙”管家執(zhí)掌。更首次將深業(yè)集團(tuán)在康養(yǎng)、托育、酒店等領(lǐng)域的龐大城市級(jí)資源,“私有化”為業(yè)主專(zhuān)屬的生態(tài)權(quán)益。



實(shí)景圖

這樣的地段,這樣的產(chǎn)品,這樣的配套,主力產(chǎn)品單價(jià)約7.1萬(wàn)—8萬(wàn)/㎡,這個(gè)價(jià)格到底意味著什么?

我們甚至無(wú)需再與北上廣港的天價(jià)豪宅對(duì)標(biāo),看看周邊片區(qū)價(jià)格和最新成交:

一路之隔的科技園片區(qū),華潤(rùn)城潤(rùn)璽1期最新成交單價(jià)在12.96萬(wàn)/㎡;

深圳灣片區(qū)的二手房成交單價(jià)更高,區(qū)間在12.09-26.98萬(wàn)/㎡;

即便是當(dāng)下的華僑城片區(qū),二手房成交單價(jià)也普遍在12萬(wàn)/㎡以上。



深業(yè)世紀(jì)山谷·世家,或許是近年來(lái)入主華僑城精裝準(zhǔn)現(xiàn)樓“質(zhì)價(jià)比”最高的機(jī)會(huì)。

03

單盤(pán)“雙料”銷(xiāo)冠,搶出市場(chǎng)認(rèn)可

市場(chǎng)的反應(yīng),遠(yuǎn)比任何語(yǔ)言都更誠(chéng)實(shí)。

2024年,項(xiàng)目?jī)H用9個(gè)月便登頂南山區(qū)單盤(pán)銷(xiāo)售金額TOP1、深圳TOP2,全年11次上榜深圳公寓銷(xiāo)售金額TOP5。

進(jìn)入2025年,勢(shì)頭更為強(qiáng)勁。上半年,主力產(chǎn)品世家C座更是斬獲南山區(qū)單盤(pán)銷(xiāo)售金額及面積雙料冠軍、全市單盤(pán)銷(xiāo)售金額TOP2。(數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù))

這些銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是“質(zhì)價(jià)比”最好的證明,塔尖買(mǎi)家看懂了華僑城地段的稀缺性,看懂了領(lǐng)先十年產(chǎn)品力的含金量,更看懂了其服務(wù)體系對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的長(zhǎng)遠(yuǎn)賦能。

目前,深業(yè)世紀(jì)山谷·世家主力產(chǎn)品世家C座的可售房源僅剩30余席。

這意味著,熱銷(xiāo)之下,機(jī)會(huì)的窗口正在加速關(guān)閉。

對(duì)于仍在尋找新出路的萬(wàn)億資金而言,深業(yè)世紀(jì)山谷·世家或許就是那個(gè)無(wú)需再猶豫的最終答案。

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