前文回顧：（文末有撿漏群）

在過去的12個小時里，不少人都在傳這個新聞：

有人說，這不正是利好北京嘛？北京的老房子最多了。

從直觀反應來講，這好像是很符合邏輯，但任何事情，就怕“認真”二字，不要空對空的講大道理，咱們接接地氣，落下來，實實在在聊聊。

有過北京市老房子的朋友們，你們回憶一下，你過去或現(xiàn)在的小區(qū)有沒有改造過？

大部分人是有過的，特別是很多70年代前后的老房子，更新改造都不止一次，對吧？
我見過有些老房子，前些年，ZF為了讓大家住的更寬敞，甚至故意幫大家把陽臺往前延長了一段距離，并且又實實在在地加固了。

這些更新和改造，真真切切地改善了大家的居住環(huán)境，從“房子是用來住的”角度講，那真是挺有用了。

那我問你，這些更新和改造，對你的房價有作用嗎？

耽誤它下跌了嗎？耽誤它和同板塊的商品房，價格的差距了嗎？

一點不回避地，咱好好說話：

完全沒有任何幫助吧。

如果你感受還不夠強烈，就去看看今天剛改造完的小區(qū)，去小區(qū)門口中介店問問成交價。

為什么會這樣？

明明住起來更舒服甚至更寬敞了！

很多人可能不太了解北京樓市的問題所在。

來，大家看這樣一張圖片：

（注意看“商品房超過5萬套”那種深顏色的分布位置，都是在哪些地方）

再來看這樣一個比例：

我想，有點悟性的人，已經(jīng)有答案了：

北京房產(chǎn)存在的問題，是結構性問題。

發(fā)展過早、保障房過多、設計不合理，這三座大山，哪一座是可以通過更新和改造能徹底解決的？

一個都不可能！

這里面最為突出的，就是“保障房”過多。

我用“保障房”描述，可能不太準確，比較準確地說：

“白給的房子”過多。

就是不用花錢買，就擁有房屋產(chǎn)權的房子。

換句話說，房子的問題，是問題，但人的問題，才是根本問題。

你們?nèi)绻麤]有住過老房子，你是不可能有親身體會的，上下水不順、房子漏水、隔音不好、窗戶不嚴，這些問題，大部分都可以通過花點錢來解決，ZF不花錢，自己也花不了多少錢，實在解決不那么完美，其實也能克服。

這種不花錢來的老房子，最大的問題——是一條臭魚，腥了一鍋湯。

不否認，多數(shù)人的素質(zhì)是好的，但某些不良行為，在這樣的人文環(huán)境下，一定會效仿：

你遛狗不栓繩，那我也不栓繩，你不撿狗屎，我也不撿；你不交物業(yè)費，我也不交物業(yè)費。

一條臭魚，迅速蔓延成多條臭魚。

這種情況怎么解決？

只有兩種辦法，要么他把房子賣了、要么就得等......

等他過世......

公德心這件事，從人的原始屬性看，是反人性的。

不是人創(chuàng)造環(huán)境，是環(huán)境本身在約束人。

你在一個一塵不染的大街上，和在一個有些垃圾的石板路上，吐一口痰的心理負擔根本不是一個量級。

北京這些年的迅速現(xiàn)代化，其實掩蓋了主城區(qū)的一些問題，有少量人的思想狀態(tài)，其實還停留在上個世紀，墻可以刷新、路可以重修、管道可以重換，但人是不會輕易變的。

千金買鄰，在北京的部分區(qū)域不成立。

原因在于，你現(xiàn)在買的房子是花1000萬，但當年人家是沒花錢的。

綜上所述：

1.北京老房改造，早已有之，且部分老房翻新不止一次，過去的經(jīng)歷，已經(jīng)無數(shù)次證明，對房價沒啥大用。

（昨天的新聞，或許對某些四五線城市有用吧，畢竟那些地方確實很多老房子壓根沒修過）

2.北京房產(chǎn)的根源在“結構性”問題上，這也是買房者吐糟，在北京買房，幸福感很低的原因，通過統(tǒng)計和了解老房分布，你會發(fā)現(xiàn)，這是無解的。

3.北京老房子的問題，看似“在房”，實則“在人”，房可以翻新，人很難改變。

OK，為了不引起你的誤解，如果你沒有看過我的直播，或者你是一名新讀者，我想解釋一下：

北先生應該是全網(wǎng)唯一一個不排斥大家買老房子的博主了，原因很簡單，對于那些預算有限，工作時間固定且上班較早的人，難道你讓ta去買完全不保值的六環(huán)外新房？

那有點太壞了吧！

所以，我給一點專業(yè)外的實用建議，其實本質(zhì)上，也是在算賬，如果你想買老破小：

1.放平心態(tài)，接受損失

老房一定會跑輸大盤，這已被歷史無數(shù)次證明，但并不影響你買它，因為總價足夠低的情況下，其實就算跑輸，“錢的絕對值”并不多。

換句話說，就算我知道我買的老房子跑輸50萬，但我買它就算過渡，我住上8年，每年也才6萬多。

相比于每天來回通勤，多花的兩個小時，無論這倆小時用來工作、提高自己、談戀愛還是放松運動，價值可能不止這點錢。

2.老房排序是有講究的

根據(jù)此類通勤人群工作性質(zhì)，體制內(nèi)一般上班早、工作時間很固定，人群屬性非常集中，這些人肯定也不喜歡老房子，但是因為各種要求，就會“不得不”買。

那很顯然，北面＞東面＞南面，西面因有較強學區(qū)屬性，已經(jīng)不是單純討論老房子的范疇。

這個排序，我直播時無數(shù)次講過，這里就不贅述了。

3.盡量不碰“白送”

如果不得不買老房子，最好買“老商品房”。

房改是從90年代末期開始的，那時候的房子，也都快30年房齡了。

但是這一批商品房，是第一批商品房，雖然設計上比不了今天，但質(zhì)量可是相當夠用的。

它沒有更早期老房子的“白送”問題，當初大家可是花真金白金買的，不要小瞧那個年代的幾千塊，換算成今天，可不比幾萬塊少啊，第一批業(yè)主的整體素質(zhì)是在線的！

同時，它也在“老房范疇”（只是可能會相對后期），而且據(jù)我了解，這類房子更新改造過的真不多，且整體分布占比并不高。

一旦獲得更新改造的機會，這種房情況就完全不一樣了。

或許有人會覺得，ZF只會解決保障房老舊問題，商品房能嗎？

不花錢的都能管，花錢的還不管了？

退一步講，這里就不得不提我們的制度優(yōu)越性了，在我們這里，雖然沒有永久產(chǎn)權，但正是因為這樣，“有事他們真管??！”。

這邏輯很好理解，既然你是永久產(chǎn)權，產(chǎn)權完全屬于你，土地都是你自己的，我想管都沒資格，那自然的，你的房子下面的公共管道噴糞，你就自己修唄。

這種事情，你得問問那些真正擁有過某些國家永久產(chǎn)權的大house業(yè)主，是不是這樣......

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