文/謝逸楓

從促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，到推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，再到鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，又到更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，現(xiàn)在到采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這是房地產(chǎn)將迎來一波更猛烈王炸政策刺激的強(qiáng)烈信號(hào)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)3年調(diào)整后（2021年7月-2024年9月），2024年9月底開始，出現(xiàn)積極變化。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策基調(diào)的轉(zhuǎn)變，即促進(jìn)到推動(dòng)再到鞏固又到更大力度推動(dòng)，現(xiàn)在到采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這是強(qiáng)烈穩(wěn)房?jī)r(jià)的信號(hào)。

2024年9月26日，中政局的會(huì)議首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，12月召開的經(jīng)濟(jì)會(huì)議又提出穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。2025年1月1日-2月27日，金融監(jiān)督總局、央行、財(cái)政部、住建部都表示要推動(dòng)止跌回穩(wěn)。

四個(gè)部門在2025年1月1日-2月27日都表示，要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。2025年2月28日，中政局表示，首次提出穩(wěn)住樓市股市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策救市加碼的強(qiáng)烈信號(hào)開始，2025年3月5日兩會(huì)再次提出穩(wěn)住樓市股市。

3月6日-6月12日，金融監(jiān)督總局、央行、財(cái)政部、住建部表示，要推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。6月13日，國(guó)常會(huì)表示，要扎實(shí)有力推進(jìn)好房子建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。

國(guó)常會(huì)表示，要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

2025年6月13日的國(guó)常會(huì)首次明確，部署更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，首次將時(shí)間窗口錨定在2025年7月。要求對(duì)全國(guó)已供土地和在建項(xiàng)目全面摸底，優(yōu)化現(xiàn)有政策系統(tǒng)性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)。

提出構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建基礎(chǔ)性制度，涵蓋土地、開發(fā)、金融三大領(lǐng)域。土地制度將探索凈地出讓、混合功能供地及存量盤活。開發(fā)制度聚焦現(xiàn)房銷售與公建配套同步交付。

金融制度強(qiáng)化資金封閉監(jiān)管，從抵押物依賴轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流評(píng)估模式。2025年6月23日，央行表示，要求“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。2025年7月3日，國(guó)院、央行、住建部都表示，要持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

7月4日，住建部表示，要求更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，將釋放出更大力度、更大規(guī)模的王炸救市強(qiáng)烈信號(hào)，預(yù)計(jì)8月新一輪房地產(chǎn)救市大招將出臺(tái)，并且各地紛紛落地前期已經(jīng)出臺(tái)房地產(chǎn)政策，繼續(xù)鞏固“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。

2025年7月12日，美國(guó)銀行控股的投行高盛集團(tuán)說“中國(guó)房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌，或在2027年觸底”，你信嗎？目前全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)處于止跌筑底階段，政策一旦全面落實(shí)，再加碼新一輪刺激，2026年-2027年必迎來上漲拐點(diǎn)。

14日-15日，城市工作會(huì)議說以推進(jìn)城市更新為重要抓，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。7月17日，住建部說，要把城市更新擺在更加突出位置，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

2025年7月15日，統(tǒng)計(jì)局表示，房企資金來源有所改善，房企化債工作有序推進(jìn)，庫(kù)存連續(xù)四個(gè)月減少。要看到目前銷售面積和價(jià)格同比還都在下降，房地產(chǎn)筑底轉(zhuǎn)型是一個(gè)過程，這是正?，F(xiàn)象，要以更大力度來推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

7月30日，中政局說宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時(shí)加力。8月1日，發(fā)改委說常態(tài)化開展政策預(yù)研儲(chǔ)備。8月18日，國(guó)務(wù)院說采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

2025年5月20日，五部門提出，將繼續(xù)通過國(guó)家補(bǔ)助資金、國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、增發(fā)國(guó)債、稅費(fèi)優(yōu)惠、信貸、金融產(chǎn)品（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券）等多元渠道支持城市更新。

城市更新將成為新一輪房地產(chǎn)刺激方向，貨幣化（專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)基金、專項(xiàng)債券、國(guó)家補(bǔ)助和預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)特別國(guó)債、增發(fā)國(guó)債、PSL、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券）政策將加快審批、落地。

目前房地產(chǎn)筑底周期拉長(zhǎng)，市場(chǎng)的需求端與供應(yīng)端及資金端和債務(wù)端及信心預(yù)期端修復(fù)緩慢、筑底基礎(chǔ)不牢固、政策力度與規(guī)模有限導(dǎo)致效果不明顯與持續(xù)性弱，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響越來越深，已經(jīng)成為最大的拖累。

新一輪一攬子房地產(chǎn)刺激政策能否出臺(tái)，成為下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)最危險(xiǎn)已經(jīng)過去，危險(xiǎn)卻沒有過去。一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響作用越來越大，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大的拖累。

二是房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)（債務(wù)、庫(kù)存、交房、爛尾樓、閑置土地）沒有出清，盡管房地產(chǎn)不存在灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)，但資不抵債房企、爆雷債務(wù)金額、爛尾樓面積、閑置土地面積規(guī)模大，沒有具體的化解措施。

三是這個(gè)房地產(chǎn)筑底過程，即完成筑底到止跌回穩(wěn)，預(yù)計(jì)需要2年到3年時(shí)間，最關(guān)鍵的決定因素是已經(jīng)出臺(tái)的所謂房地產(chǎn)救市大招能否全面落實(shí)，百分之百落地，將要出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)救市王炸、更猛烈的刺激政策能否出現(xiàn)，值得觀察。

回到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入、信心和預(yù)期來看，房地產(chǎn)已經(jīng)超調(diào)四年，已經(jīng)到了國(guó)家必須下場(chǎng)出手才能托底，才能完成筑底等止跌回穩(wěn)的時(shí)刻。唯有國(guó)家真金白銀下場(chǎng)與地方政府合力才能推動(dòng)房地產(chǎn)完成筑底到止跌回穩(wěn)。

要以更大力度來推進(jìn)到采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，就是要以更大規(guī)模、更大力度、更多組合拳、有效的房地產(chǎn)政策刺激，全力救房地產(chǎn)，絕不能讓房地產(chǎn)倒下、趴下，必須站起來、扶起來，讓房地產(chǎn)重新回到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

為何房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么重要，老漢用一串?dāng)?shù)字告訴你，即“23456”，房地產(chǎn)業(yè)占就業(yè)總?cè)丝?0%、房地產(chǎn)占GDP30%，房地產(chǎn)信貸占銀行信貸體系40%，房地產(chǎn)收入占地方財(cái)政綜合收入50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)60%。

目前和未來房地產(chǎn)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，涉及57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，依然是中國(guó)最大的內(nèi)需、投資、消費(fèi)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與動(dòng)力的引擎器、火車頭、壓艙石，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)唯有先穩(wěn)房地產(chǎn)。