同志們，你們印象中拆遷戶都什么樣兒？

白背心、大褲衩、腳踩拖鞋，腰間別了一串鑰匙——明晃晃亮瞎雙眼，冷森森讓人膽寒。

之所以能有這么個刻板印象，那全是因為沒見過當拆遷戶當出糟心事兒的。

有小伙伴不服：“怎么當拆遷戶還能糟心？”

能！深圳南山有一批準拆遷戶就能！

迫切的危房現(xiàn)實與改造嘗試屢次失敗，讓大伙兒一言難盡。

話說，在深圳南山，前海-高新區(qū)-南油的金三角地帶，桂廟路與常興路交匯處，矗立著一片被時間遺忘的角落。

這是一場持續(xù)了9年且仍在延期的拆遷現(xiàn)場——中興之家3號樓遺址。

隔壁，它的兄弟2號樓，被清空圍擋也已整整7年。

兩棟樓共享一個刺眼的標簽：D級危房，也就是拆一個也得拆它那種。

這里是南山區(qū)荔苑中興片區(qū)，一個由中興之家、荔苑小區(qū)（南區(qū)）、荔芳村、光大村、怡苑閣和常興花園六個小區(qū)拼成的老舊住宅組團。

總共34棟樓，2536套物業(yè)，現(xiàn)容積率約2.3，起初多為工廠和企業(yè)的員工集體宿舍。

樓下是煙火升騰的網(wǎng)紅美食街，樓上是比大多數(shù)食客年齡還大的海砂危樓。

這里面最引人注目的，還得說是中興之家的2號樓和3號樓。

2號樓2018年就被鑒定為D級危房，房屋清空后，業(yè)主們拿到了由第三方墊付的租金補助。

但是，這個2號樓定性多年但依然“存活”：

盡管目前人去樓空，外墻墻磚出現(xiàn)大面積脫落，從樓下往樓上看，一些陽臺要么長出了藤蔓植物，要么出現(xiàn)發(fā)霉跡象。

樓體周邊設置了隔離設施，刷著“嚴禁停車，行人勿近”、“此棟樓房危險”…這類標語。

而不遠處的3號樓早在2015年就被南山區(qū)住建局監(jiān)測為D級危房，轉(zhuǎn)年1月就拆了。

讓人萬萬沒想到的是，如今距離3號樓被拆已經(jīng)9年了，卻看不到一丁點兒施工重建的跡象。

眼前這個局面別說咱隔著千里之外沒想到，當?shù)販什疬w戶也沒想到。

拆掉的樓沒影兒，新蓋的樓也沒影兒；

至于還沒拆的那棟危樓，那就更加尷尬了：

搬出的業(yè)主有家難回，附近的住戶也擔心安全隱患。

雖然什么時候能重建咱們不得而知，但是可以確認的是，南山街道辦已經(jīng)明確：

目前符合深圳城市更新條例且只能通過拆除重建來解決問題的小區(qū)中，中興之家榜上有名。

結(jié)果呢？后來政策風向突變，棚改資金池收緊，項目推進戛然而止。

疊加地方政府財政承壓，棚改模式從大水漫灌轉(zhuǎn)向精準滴漏。

這樣一來，如果不是“迫在眉睫”或者“示范意義”項目，好多都會被戰(zhàn)略性擱置。

再后來想走舊改，拉著開發(fā)商入場。

開發(fā)商來了一瞅：

喲吼？根據(jù)深圳老舊住宅區(qū)進行拆除重建類城市更新相關(guān)規(guī)定，新規(guī)限高80米、限容積率≤3.1？除此之外，還得墊付一大筆危房過渡費？

掰著手指頭算算賬，這玩意兒24K純賠本啊，告辭！不送！

就這樣，業(yè)主們是盼星星、盼月亮，盼到現(xiàn)在心里是拔涼拔涼…

這個項目的拆改工作在當?shù)仃P(guān)注度非常高，不少深圳的同行、業(yè)主對這個小區(qū)并不陌生。

但是有一說一，在全國其它地區(qū)的媒體上似乎真的鮮少被提及。

今天咱們把這個事兒拿出來說，很大程度上是因為筆者看到了城市更新走到深水區(qū)遇到了一些不得不面對的問題——

過往依賴的拆遷路徑與回報模型已越來越不適用。

首先，城市化進程換擋時期，政策傾斜優(yōu)先級至關(guān)重要。

從政策和規(guī)劃調(diào)整的角度看，深圳近年來始終在強化舊改監(jiān)管——

譬如要求配套保障房、公共設施，嚴控開發(fā)強度…

這些，客觀上導致大規(guī)模拆改在經(jīng)濟回報層面上的可行性有所降低。

片區(qū)統(tǒng)籌同樣給出了難題，南山區(qū)當前重點發(fā)展西麗、前海等產(chǎn)業(yè)強勢區(qū)域。

這意味著，資源傾斜性在一定程度上導致非核心區(qū)舊改優(yōu)先級下降。

相關(guān)片區(qū)舊改的推進力度也就可想而知了。

其次，一些老舊片區(qū)的改造價值值得商榷。

從小環(huán)境上看，荔苑中興片區(qū)存在著大量上世紀八九年代建設的單位福利房、集資房，且房源存量太大，需要協(xié)調(diào)的實在太多了。

可能有小伙伴要問：“那單拆那兩棟定了性的危樓不就完事兒了嗎？”

只是理論上可行，但操作起來不容易。

你想，兩棟老樓全拆了才能饒出多大地塊？空出來的地能蓋什么玩意兒？

即便蓋豪宅，受地塊面積所限，貨值能上去嗎？周邊場景沖突受得了嗎？

這都是現(xiàn)實問題。

如果是完完全全的原拆原建，那開發(fā)商又圖個啥呢？

第三，開發(fā)商與業(yè)主利益訴求需要極限平衡。

從開發(fā)商的視角來看，前提拆遷、安置成本不菲，后期回籠資金還帶有一定不確定性；

加之目前不少開發(fā)商自身資金鏈條緊張，面積和人群基數(shù)這么大，萬一被要求配建其它設施，利潤空間又得被吃掉一塊。

所以，現(xiàn)在開發(fā)商對大型舊改項目更是慎之又慎。

另一方面，業(yè)主訴求差異也是一個不可回避的問題，有業(yè)主希望高價補償現(xiàn)金，有業(yè)主要求原拆原建…

一人一把號，各吹各的調(diào)，便很難達到深圳舊改要求的“雙95%”同意率。

尤其是這個荔苑中興片區(qū)，你讓2536戶業(yè)主中意見一致度干到95%，那真比西天取經(jīng)還難呢。

況且，目前已經(jīng)有部分希望自籌拆遷重建的業(yè)主正在吐槽這個事兒。

除此之外，深圳南山荔苑中興片區(qū)改造的這件事，也讓人看到了另外一個無可回避的現(xiàn)實：

落地層面仍需更多支持！

今年3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹明確表示，“把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍”。

到了7月，廣東省住建廳發(fā)布《關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》，鼓勵老小區(qū)業(yè)主自籌自建。

這項文件本質(zhì)上承認了市場主體退潮的現(xiàn)實，并試圖通過制度創(chuàng)新，將更新責任和動力部分返還給產(chǎn)權(quán)人，以撬動存量危舊住房解困。

換言之，傳統(tǒng)的拆遷路徑可行性持續(xù)走低，自主更新從邊緣選項被推至舞臺中央。

所謂 “自主更新” ，就是指由產(chǎn)權(quán)人自主出資，以消除安全隱患、改善居住條件為目的，對單棟或全部住宅樓申請拆除重建。

被鑒定為B、C、D級危房、嚴重損壞房、非成套住宅、磚木結(jié)構(gòu)房屋等，都可以被納入自主更新范圍。

譬如說荔苑中興片區(qū)一些樓幢被認定為D級危房，其實就屬于最優(yōu)先指向的目標群體。

但是，錢從哪兒來始終是最現(xiàn)實又最繞不開的話題。

就像一些業(yè)主說的“只要能改，自主更新我也認了”，但這條路真這么好走嗎？

咱們接著往下看。

這里面一個是能力問題，一個是意愿問題。

的確，政策工具箱確實提供了比較全面的融資路徑——

貸款、財政補助、稅費減免、居民自籌…

甚至由于一些片區(qū)本就處于核心城市的核心區(qū)域，自身價值比較高，理論上具備較強的抵押融資能力。

但從現(xiàn)實視角來看，具體的貸款額度、利率、期限以及財政補助比例、金額…

這些關(guān)鍵細節(jié)在執(zhí)行階段很可能出現(xiàn)一些技術(shù)性難題——

說穿了，主要還是業(yè)主內(nèi)部經(jīng)濟條件差異巨大。

就比如說，按面積算還是按評估價來，如何讓低收入、高齡業(yè)主既有出資意愿又有出資能力？

這些都是特別現(xiàn)實的挑戰(zhàn)。

從意愿上說，超高同意率門檻也是一項地獄級挑戰(zhàn)，加之業(yè)主年齡、經(jīng)濟狀況、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、價值預期、風險承受能力千差萬別，客觀上更加容易導致利益訴求高度分化——

有的急盼原拆原建，有的想搭便車改善，有人擔心出資壓力，還有的對自建質(zhì)量、后續(xù)管理存疑…

再加上業(yè)主群體缺乏房地產(chǎn)開發(fā)、工程管理、法律財務等專業(yè)知識，另外一些無比現(xiàn)實的問題也就隨之而來了：

譬如如何組建業(yè)主組織并保障其公信力和執(zhí)行力？ 譬如如何選擇設計、施工、監(jiān)理單位？ 譬如如何監(jiān)管工程所需的巨額資金？ 譬如如何平衡效率與民主決策？

說句大實話，要是沒點兒專業(yè)經(jīng)驗和上級協(xié)調(diào)，大伙兒恐怕連釘子戶都搞不定。

這個時候，地方單位的不可或缺也就體現(xiàn)出來了！

第一，地方可以擔當組織動員者。

前期可以輔助宣講相關(guān)政策、中期可以搭建溝通平臺，后期甚至還能協(xié)助成立合法合規(guī)的業(yè)主組織。

這個角色對于坐地單位來說，實在是太合適不過了。

地方政府部門在老百姓心里的公信力，是其它組織無法相提并論的。

第二，做規(guī)則細節(jié)的制定者。

譬如明確操作流程、申請條件、審批路徑、技術(shù)標準以及驗收規(guī)范等，更加有章可循。

還有一些細節(jié)，譬如重建建筑高度、容積率等問題，在安全前提下能否適當突破原有限制？

這確實需要在制度與執(zhí)行層面具體問題具體分析，做出精準裁定。

第三，可以充當資源協(xié)調(diào)者。

坐地單位出面完成相關(guān)工作，優(yōu)勢不言而喻。

最直接的資源就是金融機構(gòu)的貸款與市級層面可能的財政補貼。

從利率到放款額度，從補貼額度到到賬效率，老百姓的心安可謂實實在在。

當然，除此之外在面對危房可能存在的安全隱患方面，相關(guān)坐地單位還可以掌握應急處置權(quán)。

這樣做的好處，是可以最大程度上規(guī)避安全隱患，對各方安全與切身利益負責。

深圳南山中興之家舊房改造所面臨的問題，其實是步入城市更新深水區(qū)的縮影。

我們真正關(guān)心的，也遠不止某一棟樓或某一個片區(qū)的解困。

更重要的是，要探索一條可持續(xù)、可借鑒、又能兼顧效率與公平的存量發(fā)展思路。

未來即便沒有那么多拆遷暴富的神話，即便沒有那么刺激的千萬富翁流水線…

我們依舊希望，城市更新工作能讓越來越多的人滿意。

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