導讀：房價將如何走？黃奇帆再次預言未來房地產(chǎn)，今年已經(jīng)有所應驗

多年以前，“房價只漲不跌”的觀念深入人心。然而，彼時在重慶任職的黃奇帆卻提出了一個頗具震撼性的觀點，即房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)總投資的比例不應超過25%。

隨著歲月的推移，黃奇帆的預判似乎已然成為現(xiàn)實。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國樓市新房成交均價跌破萬元，降至9649元/平方米，較過去一年下跌近2%，成交面積與成交價格均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

近期，黃奇帆再度提出一個看似穩(wěn)健折中的論斷，即未來房價不會出現(xiàn)大幅漲跌，而是會隨國內生產(chǎn)總值（GDP）呈小幅波動態(tài)勢。黃奇帆此次的預判是否會成為現(xiàn)實呢？在當前的房地產(chǎn)市場背景下，作為普通民眾，我們如何才能實現(xiàn)自身利益的最大化呢？

值得關注的是，黃奇帆這一經(jīng)過縝密思考后提出的觀點背后，隱藏著冷峻的時代現(xiàn)實。當房地產(chǎn)行業(yè)從曾經(jīng)的支柱產(chǎn)業(yè)轉變?yōu)槿缃瘛安怀霈F(xiàn)系統(tǒng)性風險便是成功”的狀態(tài)時，一個在很大程度上依賴土地資源發(fā)展的經(jīng)濟體正經(jīng)歷著艱難的轉型。

01、人口懸崖上的樓市困局：預言能否再成真？

人口結構狀況決定了住房剛性需求的上限。2024年，中國新生兒數(shù)量僅為768萬，與此同時，60歲以上人口占比突破26%。人口年齡結構的倒掛現(xiàn)象表明，真實的住房需求將持續(xù)縮減。

就當前形勢而言，“降價促銷以增加銷量”的策略已難以改變房地產(chǎn)市場供應過剩的基本格局。隨著“三條紅線”政策持續(xù)收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，開發(fā)商不得不通過降低房價來換取銷售量。2025年上半年，新房平均價格不斷創(chuàng)下新低，而居民部門的杠桿率已觸及警戒線，購房承接能力嚴重透支。在此情形下，房地產(chǎn)市場的問題似乎陷入無解的困境。

在地方財政高度依賴土地出讓收入且已無更多緩沖空間的情況下，“避免房地產(chǎn)市場崩潰”成為核心目標。為此，各地紛紛采取一系列措施來維持當前房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，如實施二手房限價政策以營造價格穩(wěn)定的假象、國有房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競拍以維持地價體系、提供定向信貸支持以確保資金鏈不斷裂等。

從表面上看，這些措施似乎具有一定的可行性，但實際上，其本質只是不斷轉移債務負擔，并且導致新房市場與二手房市場逐漸分化。二手房市場的海量庫存猶如高懸頭頂?shù)难呷�，給房地產(chǎn)市場帶來巨大的潛在風險。

02、大國轉身：樓市平盤背后的文明切換

當深圳科技園周邊的房產(chǎn)中介紛紛轉型，開始涉足科技裝備銷售領域時，一場悄然無聲卻影響深遠的價值革命已然拉開帷幕。在上海，張江地區(qū)研發(fā)崗位的年薪水平已超越陸家嘴的投資銀行崗位；在合肥，量子實驗室的蓬勃發(fā)展帶動了周邊生鮮配送產(chǎn)業(yè)的繁榮；在武漢，光谷地區(qū)設計師的客單價與深圳室內設計師不相上下。

諸多事實表明，土地空間所蘊含的價值正逐漸被技術空間的價值所取代。這些現(xiàn)象正是國內經(jīng)濟擺脫對空間要素依賴的微觀體現(xiàn)。可以預見，在未來的某一天，前沿科技、光伏等新興產(chǎn)業(yè)將逐步取代房地產(chǎn)行業(yè)，成為支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的新支柱。

03、形勢之下，普通百姓如何利益最大化？

由三代人傾盡六個錢包購置的“江景豪宅”，宛如一座象征著集體迷思的墓碑。我們不妨借鑒德國人的住房模式，以大約五年的收入來購置可供終身居住的房產(chǎn)。北歐的發(fā)展經(jīng)驗已然證實，當居住成本被控制在個人收入的25%以下時，社會的創(chuàng)造力才能得到真正的釋放。

上海裁縫鋪中定制旗袍訂單持續(xù)爆滿這一現(xiàn)象，預示著傳統(tǒng)手藝將開啟一個超越學區(qū)房價值的嶄新時代。當房產(chǎn)證逐漸淪為普通商品的登記憑證，知識產(chǎn)權證書正成為新興階層身份與地位的象征。哈爾濱學生憑借改造農(nóng)機項目獲得千萬元風險投資的事例，正逐步消解“孟母三遷”這一古老敘事所代表的傳統(tǒng)觀念。

當優(yōu)質教師資源突破地域限制實現(xiàn)廣泛共享，緩解教育焦慮的有效途徑在于培養(yǎng)孩子具備人工智能無法復制的創(chuàng)新創(chuàng)造能力。

綜上所述，在當前房地產(chǎn)市場形勢下，普通民眾應對變化的“萬全之策”在于重構居住觀念、轉移財富錨定方向以及調整教育投資策略等習慣與觀念的轉變。