福建
這個周末位于金山北的左海金山文翠正式開售，伴隨著所謂的公證價格上市，中介全面刷屏，其中最大的參考就是網(wǎng)紅盤榕心映月要撐不住，下面就來聊聊。
項(xiàng)目情況
2024年8月30日，左海拿下金山北的宗地2024-30號，溢價率23.3%，樓面價16909元/㎡，地塊面積：40.15畝，容積率2.74。
地塊由于土拍的時候有了金山小劃片的加持，所以也成了福州這2年少有非底價成交的住宅地塊。
最終左海給出剛改定位，主打128、148的獨(dú)梯產(chǎn)品，雖然在新規(guī)要求的3米層高之前拿地，不過項(xiàng)目還是給出了3.05米的層高。
從戶型來看：
128平有兩種，還有一種內(nèi)端主要就是主臥少了一面開窗，從而導(dǎo)致飄窗贈送少了3平米左右。
從項(xiàng)目備案來看，128主打小高層，公攤25.5%，148高層2T2，公攤27.55%。
從戶型的贈送來看，新規(guī)陽臺占比提高到20%，實(shí)際128平的陽臺贈送6.79，計(jì)算完占比是15%，然而148平贈送9.64平，占比是20%。
這是蠻神奇的一點(diǎn)，128的陽臺占比是舊規(guī)，148的占比是新規(guī)。
最終兩個戶型依靠贈送，最終得房率在90%左右，實(shí)際贈送率在15%-17%。
對于新規(guī)最近由于部分洋房產(chǎn)品的上市，得房率成為極高的關(guān)注度，實(shí)際從數(shù)據(jù)推敲，新規(guī)對陽臺占比提高5%，扣除半贈送實(shí)際3%，對于100平的房子，20%備案公攤計(jì)算，贈送差異（8-6）=2平，2%。
這里其實(shí)也能發(fā)現(xiàn)，新規(guī)的陽臺占比得房率提高并沒有想象的高。
最大的差異其實(shí)是近年流行的L型窗，對比以往多了一個開窗，這個是全贈送的面積。
比如文翠128外端和內(nèi)端，僅這一個開窗就差了3平米，比所謂的新規(guī)陽臺贈送還多。
至于其他飄窗、設(shè)備平臺贈送，和舊規(guī)差異并不大。
回到項(xiàng)目，主打剛改的產(chǎn)品定位，雖然一定程度壓制了學(xué)區(qū)的溢價，但是相比于房企后續(xù)純改善的新盤，這種定位還是更優(yōu)一點(diǎn)。
由于地塊容積率也達(dá)到2.74，最終采取高低配，128平做小高層，雖然沿街+底商，但是住宅高度反而更有優(yōu)勢。
項(xiàng)目精裝上市，采取統(tǒng)一折扣+優(yōu)惠，這里還是值得表揚(yáng)。
目前市場分銷參與，一房一價，本就低迷的市場，再加上這種魚龍混雜的營銷。
買房成了買菜，誰都拿不定自己的價格是不是項(xiàng)目真的底價。
項(xiàng)目售價是備案價89折，額外4-6萬優(yōu)惠，截至到月底。
這樣項(xiàng)目的售價就很清晰：
項(xiàng)目首開3棟住宅，2棟小高層128，1棟高層149，備案精裝均價3.55W，折后精裝均價3.15W。
這樣折后均價后，項(xiàng)目的總價也就出來：400-460W。
這個價格的個人感受，相比于最近國企新盤，誠意是略好的。
即便對比左海自身的煙山江翠，誠意也更高。
比如上個月煙山江翠，克而瑞顯示12套房源，成交毛坯均價3.22W，這12套房源的備案價是：3.29W，意味著優(yōu)惠不到97折。
這個項(xiàng)目的備案均價是毛坯3.49W。
相當(dāng)于兩個項(xiàng)目差價達(dá)到3K，還要精裝差異，按2K精裝計(jì)算，達(dá)到5K。
這樣看上去略有誠意的售價，最終會如何？
簡單對比，項(xiàng)目假如算學(xué)區(qū)溢價5K，精裝2K，相當(dāng)于毛坯2.45W。
屆時周邊就是江灣道公館、以及建總?cè)瓠Z，屆時是否會賣2.45W？
目前，城市之光上個月成交均價精裝2.69W。
從對比來看，如果溢價是市場認(rèn)可的價值，那項(xiàng)目這次的售價相比于其他新盤遠(yuǎn)高于周邊定價，它就是在預(yù)期內(nèi)。
只不過這樣的定價，最終網(wǎng)簽數(shù)據(jù)要是沒做到足夠滿意的數(shù)據(jù)，個人預(yù)計(jì)沒有想象的理想。
那對于整個金山，不管是二手還是一手，都存在沖擊。
二手市場
對于項(xiàng)目最大對比就是位于金山地鐵站的網(wǎng)紅盤榕心映月，項(xiàng)目當(dāng)初開盤均價2.85W。
目前二手成交均價3.1W，相比于2年前成交均價3.4W，下降3K。
從近期的案例來看，有一套房源關(guān)注較高，掛牌一年，近期下架，預(yù)計(jì)是成交了。
位于頂樓，掛牌單價2.89W，總價335W。
相比于當(dāng)初購買價3.1W左右的價格，這套房源已經(jīng)是虧損2K。
從當(dāng)初的降價軌跡來看，這套房源從去年到今年，降價百萬，才最終成交，可以說非常完美的穿越了福州今年的降價潮。
這時候回到文翠的對比，即便這套房源不做參考，榕心映月目前3.1W左右的均價，對比文翠精裝已經(jīng)是基本持平。
兩個項(xiàng)目的差異，文翠劃片金山小，映月劃片金閩小，文翠2T2板樓，映月2T4連廊，文翠下層會所+架空層配套，映月忽略不計(jì)，文翠5號線，映月2、5號線，文翠金山科創(chuàng)區(qū)，映月金山住宅區(qū)。
從兩個項(xiàng)目對比來說，也很簡單，映月就一個地段優(yōu)勢，雙地鐵+金山住宅區(qū)，當(dāng)時的賣點(diǎn)不是劃片，是雙地鐵純商。
當(dāng)年純商就是市場最好的賣點(diǎn)，如今的市場，純商已經(jīng)沒有溢價了。
文翠，除了地段，最大的優(yōu)勢就是劃片，此外就是新品的配套以及戶型設(shè)計(jì)。
這樣的差異下，兩個項(xiàng)目的差價就體現(xiàn)在128平的產(chǎn)品。
由于映月連廊產(chǎn)品，面積集中在125平以下，文翠128平是直接打擊，精裝400W的總價，已經(jīng)足夠買映月毛坯+額外裝修成本。
所以這時候就看市場購房的選擇，當(dāng)然不管更看重哪個，映月在二手的客源注定會被沖擊。
而目前文翠這個價格，還不一定是后續(xù)能保持住的價格，所以這個網(wǎng)紅盤的沖擊還在后面。
這里題外話，如果在金山這么多新盤里面選擇，個人還是偏向煙山，當(dāng)然是和文翠一樣折扣后的煙山。
目前金山后續(xù)上市的新盤，大部分改善定位，但是賣點(diǎn)都實(shí)在太少，基本就是新規(guī)+（公園、學(xué)區(qū)等其中一個），煙山的屬性還是更全面，奈何價格太硬。
回到金山二手，板塊這幾年最硬的次新，除了映月外，另外一個就是和璽。
建發(fā)在金山的兩個新盤，璽云并沒有保值意義，戶型過大，配套不突出，高總價對板塊的抗性過大。
對于和璽，最近一套4月成交是3.14W毛坯，總價530W。
看上去對比當(dāng)初開盤價，略虧一些。
不過最近項(xiàng)目的掛牌，波動巨大，一套135平高層掛牌2.94W，一套148平中層掛牌2.69W。
對比幾個月前的成交價，這個掛牌價已經(jīng)下跌了2-4K。
對于和璽當(dāng)初賣點(diǎn)也很簡單：金山斷供后的首個品牌房企+小高層+純改善+公園邊的純商新房。
配合當(dāng)時改善熱潮，建發(fā)的品牌效益，也是熱銷的表現(xiàn)。
如今回頭看，項(xiàng)目作為改善盤，地段配套優(yōu)勢也僅一個所謂的公園，此外就是自身的產(chǎn)品力。
當(dāng)初建發(fā)的新中式在福州對其他新盤對比還是夠大。
只不過這1年時間，所謂的下層會所，外立面大玻璃，架空層設(shè)計(jì)，入戶大堂，電梯廳等。
無一例外，都卷的可怕，已經(jīng)不是所謂單一房企就能賣出溢價了。
這時再去看金山，除了文翠外，下一個改善盤，建總?cè)瓠t就在附近，樓面價1.38W，按照目前建總的調(diào)性，新品的社區(qū)打造，預(yù)計(jì)同樣不差。
屆時，瑞璽就會遇上面積段完全一致的文翠，面對金山的地緣，兩個項(xiàng)目要怎么比拼價格，才能走得快？
所以可以預(yù)見，下一步的金山，新盤內(nèi)卷后的市場，只要房企開啟價格戰(zhàn)，整個市場將無一幸免。
項(xiàng)目對比
對于金山文翠的定價，相比于另外一個改善新盤，華潤中寰悅府，海報(bào)是今天上市，從發(fā)布的中介海報(bào)來看，還是那種一房一價的風(fēng)格。
從網(wǎng)絡(luò)消息來看，均價：
對比備案均價：
130平：4.8W，相當(dāng)于85折
139平：4.9W，相當(dāng)于86折
對比特殊房源的車位同購的價格，折扣8.8折左右，總而言之就是價格不夠統(tǒng)一。
按照特殊房源對比來看，不算太好的房源，也僅8.73折。
對比此前爭議極大的首開數(shù)據(jù)，網(wǎng)傳的折后精裝4.3W，基本是沒有差異。
這時候，一個鼓樓西，一個金山北，一個怡山小，一個金山小，一個高架邊，一個產(chǎn)業(yè)園，差價達(dá)到1.2W。
當(dāng)時的樓面價，差價不過3K左右。
兩個項(xiàng)目看上去客源不同，但是從賣點(diǎn)來看都是主打?qū)W區(qū)改善，也存在部分疊加的客源。
所以這時候如果去對比，本土國企還是稍顯良心。
當(dāng)然定價是房企決定的，最終的價值是市場決定的。
月底，看看兩個項(xiàng)目最終的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)如何。
總而言之，新盤溢價的時代終究過去，誠意搶跑正在進(jìn)行。
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