近兩年，上海頂豪市場熱度不減，不過要比較知名度，海泰北外灘一定榜上有名。

它是目前上海在售的“第一高超級豪宅”，最高約170米，配備上海首個配備屋頂停機坪，以及防火防彈安全屋等設(shè)施，話題度十足。

其物業(yè)費每平每月收費36元，戶型從350㎡-1500㎡，一年的物業(yè)費最少15萬，最多65萬。

雖然有眾多光環(huán)加持，然而總爺發(fā)現(xiàn)它的銷售之路走得異常艱難，疑似面臨交付延期、銷售停滯、資金吃緊等多重困境。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至8月6日，項目僅售76套，2022年至今才去化50%，在上海豪宅紛紛熱銷的這兩年，海泰北外灘的銷售數(shù)據(jù)可以說很慘了。

總爺還注意到，項目二批次43套房源，8個多月也只網(wǎng)簽了9套，目前網(wǎng)簽率不到20%，感覺越來越難賣了…

如此低的去化效率，在上海頂豪市場極為罕見。今天，總爺就來跟大家聊聊，這座“上海第一高豪宅”，處境為何越來越難了？

01

上海最“壕”樓盤之一，話題度拉滿

海泰北外灘坐落于北外灘核心區(qū)域，占地約1.94萬平方米，總建筑面積約9.5萬方，由三棟約160-170米超高層構(gòu)成，與陸家嘴、外灘形成“黃金三角”。

項目坐擁一線江景，大平層和復(fù)式面積從370㎡到1500㎡不等。

海泰在設(shè)計上可謂不計成本，建筑由約翰·波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所操刀，上海華爾道夫酒店就是他們設(shè)計。

還有株式會社日建設(shè)計、博埃里建筑設(shè)計事務(wù)所、AECOM 艾奕康等，都是國際大師團隊。

項目外立面為Artdeco風(fēng)格，形似金字塔，底層架空打造了水景大堂。

項目的戶型標(biāo)新立異，采用“鉆石型”戶型，也有人說像法老的墓地“金字塔”，每個房間都有大陽臺，部分戶型還可進行定制化設(shè)計。

在精裝的品牌選擇上，據(jù)悉海泰北外灘非常舍得砸錢。配備Miele黑標(biāo)產(chǎn)品、Gaggenau、antoniolupi衛(wèi)浴全系列產(chǎn)品線、INAX馬桶等頂奢品牌。

網(wǎng)傳裝標(biāo)超過3萬/㎡，這意味著哪怕是最小戶型，裝修成本都超過1000萬，相當(dāng)奢侈。

除了看得見的地方下功夫，海泰北外灘在看不見的地方同樣用心，工法樣板間把所有管線都陳列了出來，用材用料與隱蔽工程堪稱極致。

因為是超高層，地基很深，光地下室就足足有5層，地下車位配比達到了1:5。

另外，地下還配置了恒濕恒溫的儲藏空間、家庭酒窖、家庭影音室、室內(nèi)干衣系統(tǒng)等，極致奢華。

02

遭遇資金鏈危機，交付不及預(yù)期

海泰北外灘宣稱對標(biāo)湯臣一品，“為全球最高標(biāo)準(zhǔn)而來”，可惜實際交付進展卻不及預(yù)期，這成為其去化最大障礙。

一方面，項目交付疑似出現(xiàn)延期情況

根據(jù)公開報道，項目一期原定2024年底左右交付，但截至目前，項目仍處于“趕工期”狀態(tài)，很多中介表示項目爭取近期做交付。

對于總價5000萬起步的頂豪而言，交付時間不確定無疑是對信心的巨大考驗。

而在交付問題背后，是開發(fā)商資金鏈承壓的陰影。

海泰在2024年遭遇流動性危機，一筆80億銀團貸款于當(dāng)年8月到期，因工期和預(yù)售節(jié)奏滯后，不得不延長貸款。

海泰集團副總裁在采訪中提到：“實際上我們的工期和預(yù)售的節(jié)奏是跟不上這個節(jié)奏的?！?/strong>

所幸，海泰北外灘作為上海首批“白名單”房企，獲得由工商銀行上海分行牽頭的銀團近億元貸款紓困，暫時緩解了壓力，但這也暴露了公司的資金隱患。

購房者最關(guān)心的問題變成了：“房子能按時按質(zhì)拿到嗎？”、“開發(fā)商的窟窿到底有多大？”、“后續(xù)會不會有更多問題？”，買這樣的頂豪確實需要勇氣。

另一方面，已呈現(xiàn)的涂料外立面不被市場認(rèn)可

海泰北外灘外立面采用日本SKK自潔涂料，據(jù)說這種涂料具備防水透氣功能，還能避免外飾面高空墜落的危險。

然而涂料所呈現(xiàn)出的視覺效果，與石材和鋁板存在明顯差距，因此被市場以及業(yè)主吐槽“沒有豪宅感”，甚至被詬病“像保障房”。

總爺也曾遠距離看過海泰北外灘立面，確實與目前最新的頂豪立面差距不小，未來二手房的資產(chǎn)價值很難得到保障。

03

產(chǎn)品力硬傷，頂豪光環(huán)下的去化難題

事實上，縱觀上海所有豪宅產(chǎn)品，可以發(fā)現(xiàn)海泰北外灘去化困難，根源在于其產(chǎn)品存在諸多硬傷。

一方面，高價格與產(chǎn)品的不匹配

海泰北外灘定位頂級豪宅，主力戶型建面約350~1200㎡，總價覆蓋7500萬至2億區(qū)間，完全是頂豪級標(biāo)準(zhǔn)。

然而對頂豪而言，私密性是基礎(chǔ)指標(biāo)之一，通常會采用更為獨立的梯戶配置以最大程度的減少干擾、保護隱私。

然而海泰北外灘的低區(qū)產(chǎn)品卻是“一層四戶”，中間兩套為370㎡戶型，東西邊套為680㎡戶型，與頂豪圈層所期待的私密尊崇體驗存在明顯落差。

海泰北外灘這塊地開發(fā)周期超23年，漫長等待使得產(chǎn)品規(guī)劃與當(dāng)下市場需求出現(xiàn)代際落差。

比如項目得房率僅約72%，對比如今同價位豪宅普遍80%以上得房率，空間使用效率稍顯不足。

要知道，如今上海5000萬以上的價格段，買家擁有很大選擇權(quán)。

這個價格既可以選擇外灘包塊的高層新房，甚至也能夠上一些風(fēng)貌別墅產(chǎn)品，真沒必要買海泰北外灘產(chǎn)品落后的超高層。

產(chǎn)品與客群的錯位，使得海泰北外灘陷入 “高不成低不就” 的尷尬境地。

另一方面，周邊城市界面支撐乏力

海泰北外灘周邊城市界面較為雜亂：南側(cè)老舊建筑密集，西側(cè)緊鄰七浦路服裝市場，中低區(qū)視野被宇航大廈遮擋，周邊商業(yè)配套以沿街商鋪為主，難以匹配頂豪調(diào)性。

高凈值人群選擇頂豪，買的不僅是房子，更是圈層與生活場景，海泰北外灘的城市界面是天然劣勢，導(dǎo)致買得起的人看不上，看得上的人買不起。

在總爺看來，頂豪永遠是屬于少數(shù)人的藏品，要么占據(jù)不可替代的核芯地段，要么具備劃時代的產(chǎn)品力，抑或擁有絕版稀缺資源。

反觀海泰北外灘，地段與產(chǎn)品上并不夠極致，資金和交付上還有點問題，項目滯銷也不讓人意外。

海泰北外灘的困境，其實是當(dāng)前高端房地產(chǎn)市場調(diào)整期的一個縮影：在豪宅供應(yīng)愈發(fā)豐富的當(dāng)下，有缺陷的豪宅項目很容易被市場拋棄。

想要項目暢銷，產(chǎn)品的極致打磨、價格的精準(zhǔn)定位、開發(fā)商的穩(wěn)健運營、配套的成熟完善、以及最重要的，對承諾的如期兌現(xiàn)等， 缺一不可。

這座上?！暗谝桓唔敽馈蹦芊褡叱鲣N售困局，前路依舊十分漫長。

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