成都新樓市 文 |黎小小

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成都二手房交易量，又漲了。

2025年7月，大成都范圍內(nèi)成交二手房20354套，成交面積195.5萬(wàn)平，比6月小幅增長(zhǎng)；同時(shí)，這一成交面積和成交套數(shù)，雙雙超過(guò)上海，實(shí)現(xiàn)在全國(guó)領(lǐng)域內(nèi)的持續(xù)領(lǐng)跑登頂。

△數(shù)據(jù)綜合整理自網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)信息，僅供參考

7月成都成交新房6491套，二手房成交19366套。從近一年新房和二手房成交趨勢(shì)曲線來(lái)看，自3月后新房市場(chǎng)成交量持續(xù)遞減，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)明顯進(jìn)入淡季。但二手房成交量在經(jīng)歷5-6月的小幅回落后，7月反彈，保持持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

△截止2025年7月31日數(shù)據(jù)

綜合今年1-7月數(shù)據(jù)來(lái)看，成都今年已累計(jì)成交超14萬(wàn)套二手房，交易活躍度遠(yuǎn)超去年同期。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示7月看房人數(shù)184486人，比6月大幅回落，接近年初2月水平，說(shuō)明傳統(tǒng)樓市淡季對(duì)帶看活躍度有明顯影響。但在這樣的背景下，7月的成交量確仍實(shí)現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)頗具韌性。

△數(shù)據(jù)整理自貝殼找房

另一方面，當(dāng)前成都二手房庫(kù)存量持續(xù)暴增。7月21日成都樓市新政發(fā)布，大量次新盤(pán)解限，推動(dòng)二手房庫(kù)存量的進(jìn)一步增加。數(shù)據(jù)顯示，僅貝殼找房上當(dāng)月新增掛牌量就有36897套，幾乎與6月掛牌量齊平，比去年同期增長(zhǎng)約19%。大量的次新盤(pán)入市，或有可能造成老舊小區(qū)價(jià)格的進(jìn)一步下跌。

龐大的二手庫(kù)存量讓競(jìng)爭(zhēng)白熱化，以價(jià)換量成為目前最常見(jiàn)、最有效的售房手段。現(xiàn)階段已經(jīng)完全進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，0傭金買(mǎi)房成為二手房中介攬客常態(tài)。而壓力給到二手房房東，從7月開(kāi)始貝殼找房就已經(jīng)開(kāi)始試行“買(mǎi)家0%，賣(mài)家3%”的傭金標(biāo)準(zhǔn)。但從另一角度看，這對(duì)購(gòu)房者而言卻不失為撿漏時(shí)機(jī)。

區(qū)域成交情況方面，7月中心城區(qū)二手房成交17012套，遠(yuǎn)郊區(qū)成交3342套。

房齡更新、產(chǎn)品更優(yōu)的次新房入市，勢(shì)必會(huì)對(duì)房齡偏老的小區(qū)形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。但這批次新房入市時(shí)間尚短，主力偏改善，疊加增值稅原因，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的擠壓效應(yīng)尚不明顯，從價(jià)格層面看，房齡較老的早期剛需、小面積產(chǎn)品仍有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

目前，小面積、剛需產(chǎn)品仍是二手房市場(chǎng)的交易主力。

7月大成都二手房成交套均面積約96.05㎡，比6月有小幅減少，其中中心城區(qū)套均面積約95.31㎡，遠(yuǎn)郊區(qū)套均面積約102.49㎡。

成交總價(jià)分布中，100-150萬(wàn)總價(jià)房源占比增長(zhǎng)到27.2%，進(jìn)一步縮減；44.5%的成交房源為套三戶型，套二戶型占比次之；60-90㎡戶型占比達(dá)41.6%，是當(dāng)前二手房成交主力。另外，90-140㎡戶型的成交量與60-90㎡戶型成交量逐漸接近。

△圖據(jù)好好選房

我們也對(duì)比了近5個(gè)月成都二手房掛牌、成交和出租的價(jià)格情況。二手房掛牌總價(jià)中位數(shù)持續(xù)不變，但因?yàn)榇罅看涡路康娜胧�，掛牌均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲；成交總價(jià)中位數(shù)為114.8萬(wàn)，價(jià)格進(jìn)一步下滑，也說(shuō)明當(dāng)前成都二手房市場(chǎng)掛牌量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，以價(jià)換量趨勢(shì)明顯。

出租方面，平均月租金和中位數(shù)都有小幅下跌。

近期，我們發(fā)布了共統(tǒng)計(jì)了中心城區(qū)共623個(gè)小區(qū)的參考成交價(jià)。

這些上榜小區(qū)中，有500個(gè)靠近地鐵站點(diǎn)，均價(jià)約在18111元/㎡，比6月小幅上漲；另有123個(gè)非地鐵小區(qū)，參考均價(jià)明顯低于地鐵盤(pán)，約為15228元/㎡。

我們也分別對(duì)這份榜單中各地鐵線沿線成交參考均價(jià)進(jìn)行了整理，3、5、7號(hào)線基本有微弱漲幅，其余地鐵沿線都出現(xiàn)不同幅度的均價(jià)回落。

△各地鐵沿線小區(qū)二手房成交參考均價(jià)

我們重點(diǎn)觀察的這623個(gè)小區(qū)中，最大跌幅2028元/㎡，最大漲幅約1299元/㎡，漲跌幅都持續(xù)縮小。

△榜單中漲幅較大的小區(qū)TOP30

△榜單中跌幅較大的小區(qū)TOP30

另外，當(dāng)月掛牌價(jià)漲幅前30的板塊如下：

△圖據(jù)好好選房

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