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上周，老司機在文章中提到一個觀點，寧波一二手房價的剪刀差正在拉大。上半年，一些二手房跌幅超過20%，但一些新樓盤和次新房卻跌幅很小，有些甚至還出現(xiàn)了逆勢漲價。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，新房的均價比去年同期上漲了12%，當(dāng)然這也是由于新房中大量出現(xiàn)了豪宅所導(dǎo)致的。

一二手房價剪刀差的擴大意味著，換房、改善的難度在加大，也意味著社會分層的拉大，這種拉大，正是階層固化的前兆。

是什么造成了階層固化？各種各樣的理由有千萬條，但實際的愿意只有一個——階層之間的差距越拉越大，從一個階層上爬到另一個階層的概率越來越小。

所以階層因此就固化了。

所以老司機才會說，今后換房會越來越難，當(dāng)然，個人突然發(fā)達了，不在此列。

7月的城市工作會議指出，未來城市的發(fā)展，將由外延式向內(nèi)涵式轉(zhuǎn)變，城市新的增長極，將由以前的新城，轉(zhuǎn)向之前的成熟區(qū)，甚至市中心。

寧波是一個非典型大城市，一方面經(jīng)濟總量很強，另一方面卻又高度分散，主城區(qū)的經(jīng)濟占比不高，人口密度也不夠，留下來許多的發(fā)展“空擋”。

以江東為例，這里早就歸于“市中心”范疇，但近5年來，新樓盤卻不斷推出，比較集中的有長豐、中興北路、寧穿路，汽車東站等，再加上零星的樓盤，陸續(xù)推出的樓盤已接近20個。

但這還沒完，老司機初步數(shù)了一下，江東空置的土地，至少還可以開發(fā)十個以上樓盤。

江東就是內(nèi)涵式發(fā)展的代表，相比下應(yīng)、姜山等外延板塊，江東在最近5年的開發(fā)規(guī)模要大得多，房價也要穩(wěn)得多。通過這種內(nèi)涵式開發(fā)，江東的人口數(shù)量和質(zhì)量都得到了進一步提高，最終與江東的商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等城市配套形成了正向循環(huán)。

內(nèi)涵式發(fā)展這篇文章做好了，對于增強整個城市的經(jīng)濟活力，提高市民的居住體驗，穩(wěn)定房產(chǎn)的價值，都具有正面意義。

除了江東，海曙和江北也都有這樣的機會。海曙的月湖周邊、西河街兩側(cè)、汽配市場都有很多的更新用地，老城區(qū)內(nèi)可整理的零星的地塊則更多；江北核心區(qū)雖然很小，但可開發(fā)用地卻不少，大慶路沿線就是一篇大文章。

未來十年，這種內(nèi)涵式開發(fā)將是新樓盤開發(fā)的主題，量不會太大，但地段絕對好，定位絕對高，價格也絕對低不了。

簡單來說，未來老城區(qū)的富人會越來越多，在老城上車新樓盤會越來越難。

老司機手頭的改善客戶，很多都在等新樓盤，一方面是他們認為產(chǎn)品會越來越好，比如四代宅的高得房率；另外一方面他們也認為價格會越來越低，未來買房會更容易。

產(chǎn)品越來越好是大趨勢，當(dāng)然，四代宅還是個試驗品，離成熟還早。

但這些客戶可能沒有注意到，新樓盤的開發(fā)正在大幅減少，未來可能就會像國外的一些城市，新樓盤變得寥寥無幾，一些板塊若干年都不會有一個新樓盤推出。

所以，等待對他們來說，并不一定是一個好選擇。

今年核心區(qū)在售的樓盤，江東的尾盤還有幾個，待開的新盤有兩個；鄞州中心區(qū)尾盤接近告罄，新盤沒有；東部新城明湖的尾盤量還比較多，而且新盤也有3個，是目前最集中的板塊；高新區(qū)同樣也是尾盤，待開新盤還有2個；

海曙只剩下2個尾盤，新盤只有一個汽配市場待開；江北在售的也只有2個，其中港埠三區(qū)存貨多一點，待開的只有保億永紅項目；鎮(zhèn)海的受關(guān)注低一點，莊市的藍城和龍湖項目是目前僅有的兩個改善樓盤，龍湖的還沒開。

這基本上就是寧波市核心區(qū)的新盤現(xiàn)狀，可以預(yù)見的是，接下來幾個月寧波的土拍一樣會很少，未來半年到一年的新盤增量也會很少。

老司機說這些是什么意思呢？簡單來說，第一，如果想買新的改善樓盤，未來的大趨勢是往市中心成熟地段走；第二，現(xiàn)在的在售樓盤同樣值得考慮，因為后面某些板塊可能會長期沒有新盤。

本周三晚上8:00，老司機將有一場直播，我將和《街區(qū)診斷師》聽相老師一起聊聊寧波的城市核心，特別是三江口一帶的發(fā)展，我們會探討老外灘、日湖、甬江北岸等板塊的價值，并且回答大家的問題。

最后，作為寧波最資深的房產(chǎn)從業(yè)者和最具影響力的地產(chǎn)自媒體之一，房產(chǎn)老司機的業(yè)務(wù)包括、買賣、等領(lǐng)域，點擊可了解詳情，或掃碼加我微信。

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