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老司機(jī)輸出的內(nèi)容，大部分都與住宅相關(guān)，很少涉及商鋪。因?yàn)檫^去20年，樓市的主旋律是住宅漲價，商鋪被迫成了樓市里的小透明。

但最初的敘事其實(shí)不是這樣的。老司機(jī)剛進(jìn)入樓市時，20多年前吧，那時候商鋪的價格普遍比住宅要高，有的甚至高出好多倍。開明街的商鋪單價要賣到6位數(shù)，同期的住宅不到其十分之一。

那時候買商鋪，也不是為了炒房，而是為了收租，租金幾乎年年漲，轉(zhuǎn)讓費(fèi)瞠目結(jié)舌，一鋪養(yǎng)三代，就是那個年代公認(rèn)的真理。

那時候的投資理念也非常樸素，買商鋪拿租金，獲取相對固定的回報。20年過去，投資又開始回歸到這樣樸素的邏輯上來了。

這20年，執(zhí)著于商鋪的投資客錯過了住宅的大漲，也躲過了住宅的大跌，福兮禍兮，誰說得清呢？

現(xiàn)在，屬于住宅的時代可能已經(jīng)結(jié)束了，過去幾年，投資住宅非但沒有獲利，反而付出了巨大的代價。

于是商鋪再次走入一部分人的視野，雖然沒有大漲大跌的刺激，但持有優(yōu)質(zhì)商鋪，獲取穩(wěn)定租金，仍不失為一種較好的投資。

問題在于，什么樣的商鋪是好商鋪？

以寧波為例，宏觀上商鋪的總量是過剩的，這幾年大家都有感受，一些商鋪的租金下跌了，一些商場關(guān)門了，商鋪的投資穩(wěn)定性受到了挑戰(zhàn)。

在此大背景下，必須要有一套標(biāo)準(zhǔn)來遴選商鋪，老司機(jī)今天簡述幾條，拋磚引玉，希望大家能在文末留言探討。

第一，商鋪的獨(dú)立性。好的商鋪必須是獨(dú)立的，即可以自己單獨(dú)開門做生意，最糟糕的商鋪是在大型商業(yè)體內(nèi)，比如姜山的海港城，江北的中體城里的商鋪，這些商鋪的命運(yùn)完全寄托于他人，如果商場經(jīng)營遇到問題，里面的商鋪全都得死。

獨(dú)立商鋪就是我們常見的沿街商鋪，如住宅小區(qū)下面的底商，這些商鋪基本不受別人影響。周邊商業(yè)氛圍好則錦上添花，周邊氛圍一般，自己也可以做生意。

有一種獨(dú)立商鋪也要警惕，那就是內(nèi)街，寧波大多數(shù)內(nèi)街都做不起來，做得好的內(nèi)街需要強(qiáng)大的運(yùn)營能力，所以內(nèi)街的商鋪獨(dú)立性也是很差的。

第二，商鋪的地段。老司機(jī)對于地段的看法和傳統(tǒng)觀點(diǎn)不一樣，傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為好地段就是市中心，交通方便，商業(yè)林立那種，但現(xiàn)在的市中心商鋪?zhàn)饨鹫谙禄页鲎饫щy。

真正好的地段是要有非常堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)人口，比如寫字樓下面的商鋪，如果寫字樓的出租情況很好，這些商鋪就很有價值。同理，如果小區(qū)的入住率高，且住戶的消費(fèi)能力上乘，則社區(qū)商鋪的價值就很高。

所以地段的核心是人，是商鋪的消費(fèi)人群。為什么老司機(jī)前段時間會向VIP會員推介明湖怡府的商鋪，就是因?yàn)檫@里的住戶在快速增加，同時他們的消費(fèi)力在寧波首屈一指。有這樣堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)人群在，商鋪的價值就有保障。

第三，商鋪的供應(yīng)量。任何商業(yè)都會死于內(nèi)卷，而內(nèi)卷的原因是供過于求。哪怕消費(fèi)人群再堅(jiān)實(shí)，如果商鋪供應(yīng)量過大，還是會有一部分開不下去。為什么有些郊區(qū)的商鋪比市中心租金還高，有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商鋪比城里還貴？就是因?yàn)樵诋?dāng)?shù)?，商鋪供不?yīng)求。

判斷供求關(guān)系的一個重要指標(biāo)是空鋪率，這是肉眼可見的。一條街走過，如果空鋪超過20%，那這條街的商鋪都會岌岌可危；相反，如果一條街基本沒有空鋪，也基本沒有轉(zhuǎn)租廣告，那這條街的商鋪就非常有價值。

寧波在售的商鋪很多，基本上每個樓盤多少都有一些，但值得買的卻很少。

就算有商鋪滿足了老司機(jī)上面說的那幾條，但能不能下手，還得看一個關(guān)鍵指標(biāo)：

價格。

商鋪是如何定價的？一般有兩種方法，一種是市場比較法，即通過與周邊商鋪比較來制定價格；另一種是租金反推法，即通過調(diào)查市場租金，來反推可能的售價。

兩種定價法互不矛盾，而且往往相互印證。

寧波的在售商鋪，租金回報率往往介乎3-4%之間，超過4%的就已經(jīng)不多了，這個回報率看上去不怎么誘人，但相比住宅1-2%的平均回報，還是會高一倍以上。

住宅的定價里，往往包含有漲價幻想，而商鋪的定價則是完全實(shí)打?qū)嵉淖饨鸱赐啤?/p>

3-4%的回報有意義嗎？這取決于你對賺錢的理解，如果想用100萬快速再賺100萬的，這個回報率沒有意義；如果只是想保值增值，細(xì)水長流的，這個回報率很有意義。

因?yàn)楝F(xiàn)在的長期存款利率只有1.5%，一年期只有0.95%，10年期國債也只有1.66%了。

未來的很長一段時間，投資回報可能都是非常平庸的，如果有一項(xiàng)投資宣稱有非常高的回報，如超過5%，大概率是在等韭菜上門。

最后說回正題，老司機(jī)上文提到的明湖怡府的底商，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房，目前正在發(fā)售。商鋪定價約2萬/平，總價200-400萬，是明湖東高端住區(qū)唯一商業(yè)街上唯一的在售商鋪。

通過老司機(jī)購買，能夠拿到最大的優(yōu)惠。這不是說大話，是我和承銷方的老板很熟，老司機(jī)的客戶，都是由承銷方老板親自接待。

明晚（周六）8點(diǎn)，老司機(jī)將在直播中詳細(xì)介紹本項(xiàng)目，并回答大家關(guān)于商鋪、住宅投資的一些問題，歡迎掃碼預(yù)約。

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