明起施行！最高法明確支持爛尾樓業(yè)主“拿回”購房款。正義雖遲，但終于到！無數(shù)受害者家庭需要退款賠錢。

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2025年7月23日下午，最高人民法院對外發(fā)布《關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)。
執(zhí)行異議之訴，是指當事人和案外人對執(zhí)行標的實體權利存有爭議，請求執(zhí)行法院解決爭議而引起的訴訟。
其中明確，商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能，導致房屋買賣合同已經(jīng)解除，請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應予支持。
《解釋》自7月24日起施行。
原文在此
最高人民法院發(fā)布《關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》
更側重保護買房人合法權益
近年來，執(zhí)行異議之訴案件呈逐年上升態(tài)勢，而且長期以來，執(zhí)行異議之訴裁判規(guī)則相對匱乏，缺少專門規(guī)定，多參照執(zhí)行程序中的相關規(guī)定進行審理，相當程度上存在救濟制度界分不清、審執(zhí)協(xié)調銜接不暢、關聯(lián)糾紛合并處理困難、程序空轉一案結多案生、法律適用尺度不一，以及濫用訴權誠信缺失、虛假訴訟時有發(fā)生等問題。
執(zhí)行異議之訴需要從實體上判斷案外人權益能否排除強制執(zhí)行，亟待通過專門規(guī)范進行指引。

記者注意到，此次發(fā)布的《解釋》共二十三條，保持與《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》等司法解釋確立裁判規(guī)則的一致性和連續(xù)性，又助力解決“執(zhí)行難”。
對于商品房消費者權益保護，《解釋》進行了細化、具體的規(guī)定，明確請求辦理所有權轉移登記手續(xù)、合同解除后已付購房款處理等的條件，使商品房消費者權益保護在實踐中更具可操作性。
同時，明確了被征收人排除強制執(zhí)行的具體條件。因家庭居住生活需要且遵循市場經(jīng)營秩序而購房的商品房消費者，可以對抗房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中商業(yè)利益的執(zhí)行；財產(chǎn)因公共利益需要依照法律規(guī)定的權限和程序被征收的，被征收人的民事權益應予特別保護。
多位受訪律師表示，《解釋》擴大了商品房消費者權益保護范圍，更側重保護買房人的合法權益。不僅鼓勵買房人積極辦理房屋預告登記，防范一房二賣及開發(fā)商債務風險，而且在一定情況下，可以執(zhí)行法院凍結的預售資金監(jiān)管賬戶，排除相應購房款的強制執(zhí)行并申請發(fā)放，這對于解除購房合同的爛尾樓業(yè)主意義重大。
《解釋》第十一條明確，人民法院對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實施強制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持，其中一項條件是“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”。
北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人、盈科上海房地產(chǎn)法律事務部主任郭韌分析認為，此次將買房人保護范圍從“保護居住需要”拓寬為“保護居住生活需要”，取消唯一住房限制，且房屋性質認定放寬至商住兩用房。
上海律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員王俊偉也表示，此次《解釋》明確在符合條件時可請求辦理所有權轉移登記，已付購房款及時退還，細化保護購房者權益的具體規(guī)則。
對爛尾樓業(yè)主意義重大
《解釋》第十二條明確，執(zhí)行法院凍結被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售資金監(jiān)管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經(jīng)解除為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執(zhí)行并申請向其發(fā)放，事由成立的，人民法院應予支持。
商品房消費者因房屋不能交付，且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經(jīng)解除，提起執(zhí)行異議之訴，請求在建筑物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執(zhí)行并申請向其發(fā)放的，人民法院應予支持。
據(jù)王俊偉介紹，對于執(zhí)行異議之訴期間，法院裁定受理的破產(chǎn)案件，實務中存在兩種截然不同的觀點：有的法院認為應當繼續(xù)審理，有的法院認為不需要繼續(xù)審理。此次《解釋》直接予以明確：執(zhí)行異議之訴應當中止審理，管理人接管財產(chǎn)后，可以再繼續(xù)審理。
樓盤預售資金監(jiān)管賬戶的錢，之前規(guī)定只允許凍結，不允許扣劃。此次則是適度放松了之前的限制，一定條件下可以排除執(zhí)行，發(fā)放監(jiān)管賬戶的款項。
對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣一劍見血地指出：“此次新規(guī)對于已經(jīng)解除購房合同的爛尾樓業(yè)主來說，相當于雪中送炭，意義重大！”
《每·日·經(jīng)·濟·新·聞》此前曾報道多地解決爛尾樓遺留問題，珠海市香洲區(qū)法院判決泰禾中央廣場業(yè)主解除購房合同、房貸合同，開發(fā)公司退還購房款、維修基金，還需負責未清償?shù)姆抠J本息。不過，法院在后續(xù)追償中遇到“執(zhí)行難”的僵局。
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有受訪律師表示，此次新規(guī)明確后，購房者可結合實際情況，與開發(fā)商、法院方面協(xié)商解決。