分明是7月頭伏，按照北京的習俗得在屋里吹著空調(diào)吃餃子，拆哥最近是沒心情吃餃子了。

當然圈內(nèi)也差不多。

其中一個原因是：昌平區(qū)東小口的土拍，沒信兒了。

作為昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團B地塊重點村舊村改造項目，這三宗地塊（CP02-0405-0001、0002、0005）位于五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近在建地鐵13B號線建材城東站，周邊環(huán)繞著西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園等生活配套。

聽起來不錯是吧？最近拆哥聽粉絲講說了金句：

|“買房，不要聽銷售說什么，而要聽銷售不說什么。”

不說的，才是東小口的硬傷。

規(guī)劃硬傷

細看規(guī)劃指標，問題浮出水面：001地塊建筑規(guī)模8.78萬平方米，容積率高達2.78；002地塊規(guī)模15.6萬平方米，容積率同樣2.78；005地塊雖然地塊方正，但容積率仍達2.706。三宗地塊限高60米（局部80米），意味著20-25層的高層住宅將成為主流。

高，實在是高。奧森one雖然是2.8，但是人家至少限競房過五年（早就不到5年）還更便宜，那容積率更低的朱辛莊也不是沒有，梧桐星宸和越秀·星樾容積率2.0-2.5。

如果容積率咬咬牙能忍的話，交通差呢？ 剛需盤最好是離地鐵600米距離，但是這三塊地平均離了1.2公里。由于南邊是公園，汽車向南走也要繞一點路。

當然最主要的是，這附近還有個廢品回收站。這個是巨雷。

尷尬的時機：2028年交房遇上競品解禁

更大的挑戰(zhàn)來自時間點——預計2028/27年才能交房的新房，正撞上旁邊限競房解禁。東側(cè)的奧海明月這個曾經(jīng)的“神盤”，恰好在2028年達到“滿五”上市條件。

回想2020年，奧森ONE首次開盤即創(chuàng)下“8分鐘熱銷63億”的紀錄，而奧海明月去化率也達76%。對于購房者而言，與其苦等四年買期房，不如直接購買同區(qū)域即買即住的二手房。

昌平剛需供大于求？不，是整個北京

北京樓市風向已悄然轉(zhuǎn)變。2025年上半年全市新房成交雖然同比增長23.89%，但昌平剛需群體已呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢，其中年輕人離開北京的意愿增強，對地塊缺陷的容忍度急劇下降，倒逼開發(fā)商重新審視拿地策略。再回看上半年賣的好的，大多都是是改善盤。

從成交結(jié)構看，北京樓市分化加?。汉５硭募厩嗟母叨隧椖亢烷型?yún)上半年賣出87億元，再往南看西紅門有的盤去化堪憂。

房企不傻，東小口，離地鐵較遠，城市界面差（電線桿還上露沒入地呢），汽車交通也不便，再加上容積率的硬傷，哪個剛需群體會買呢。

有時候買房買的是預期，預期高了，相信這個地塊能兌現(xiàn)，即使是現(xiàn)在再差也會買。可惜現(xiàn)在也已經(jīng)不是那個閉著眼買北京像素然后租出去就能財務自由的時代了。

東小口地塊的窘境折射出北京樓市的深層矛盾

眼下，是土地財政依賴與市場現(xiàn)實的沖突。政府需要土地出讓維持財政運轉(zhuǎn)，但二季度報告顯示，開發(fā)商購地樓面價已比去年下降12%，拿地意愿明顯降溫。其實開發(fā)商現(xiàn)在也不著急拿地，在降本增效的大背景下，怎么快速賣房收回成本才是最值得考慮的。

拆哥也感覺到了供應結(jié)構與需求變化的錯位。改善型需求成為支撐市場的主力，而剛需地塊吸引力下降。同時市場上六成的未去化房子基本都在五環(huán)外，其中很大一個原因是，年輕人不吃北京的敘事了，買了房不僅要被捆綁一輩子，還要郊區(qū)外1小時通勤。于是年輕人也拒絕為剛需盤接盤。

再者，北京2月發(fā)布“好房子”新規(guī)，鼓勵提升居住品質(zhì)，但高容積率地塊很難打造出符合新規(guī)的產(chǎn)品，陷入“先天不足”的困境。而且現(xiàn)在各方內(nèi)卷的情況下，東小口地塊的層高有一定可能在2.8左右，這可不是什么好的數(shù)據(jù)，

面對困局，業(yè)內(nèi)傳出三宗地塊可能“拆開賣”或調(diào)整規(guī)劃的風聲。無論方案如何調(diào)整，東小口的命運都將是北京樓市走向的一塊試金石。

拆哥覺得，是改規(guī)還是有房企勇敢拿下。北京土地市場的進退維谷，在昌平東小口地塊上顯露無遺。一邊是土地財政的壓力，一邊是市場理性的回歸；一邊是改善需求的崛起，一邊是剛需地塊的滯銷。

市場和土拍，進一步的讓利，一定會發(fā)生。

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