有個(gè)比恒大還嚇人的雷，可能已經(jīng)快爆發(fā)了。這可不是2萬億的事兒，而是高達(dá)24萬億，一旦爆了，很可能會(huì)讓房地產(chǎn)、金融理財(cái)?shù)群脦讉€(gè)領(lǐng)域接連爆雷。啥雷呢？就是違規(guī)經(jīng)營貸。

在疫情那三年，國內(nèi)的經(jīng)營貸余額一路猛漲，從11.54萬億一下子飆到24.97萬億，直接翻了一倍還多。要知道，國內(nèi)房貸余額也就53.54萬億??！問題就出在，那些拿到經(jīng)營貸的人，真正把錢用在企業(yè)經(jīng)營上的沒幾個(gè)，這經(jīng)營貸違規(guī)的資金流向那叫一個(gè)五花八門。有的拿去炒房，有的沖進(jìn)大A股市，還有人套利息差去還房貸，甚至拿去投資理財(cái)。

就說之前鼎豐，1300億的資金盤子，全是經(jīng)營貸來的。那些人被忽悠著把自己房子抵押了，辦經(jīng)營貸去投資項(xiàng)目，結(jié)果現(xiàn)在爆雷了，一下子回到解放前，還得被銀行追著要本金。要是還不上，抵押的房子就得被法院拍賣。

這幾年中小企業(yè)經(jīng)營本來就難，很多銀行貸款都放不出去。經(jīng)營貸本來是為了幫中小企業(yè)解決融資難題的，結(jié)果被宣傳成只要把房子抵押給銀行，就能貸到更高額度、更低利息的錢。額度能給到房子評(píng)估價(jià)的7到9成，利息只要2.6% 。

可同期房貸利率也就3.5%到4%左右，以前房貸利率更是在5.8%到6.2% 。面對(duì)這么大的利息差，好多人都心動(dòng)了，成了提前還房貸的主力。但好多人連營業(yè)執(zhí)照都沒有，他們咋貸到款的，這里就不多說了。

關(guān)鍵是，違規(guī)經(jīng)營貸和房產(chǎn)聯(lián)系太緊密了。要是房價(jià)穩(wěn)定或者上漲，那還好?？梢坏┓績r(jià)持續(xù)下跌，麻煩就大了。銀行是按房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估貸款額度的。要是抵押物價(jià)值下降太多，貸款到期或者提前還貸時(shí)，你就得還清全部貸款。

打個(gè)比方，三年前你抵押的房子評(píng)估價(jià)500萬，按七成能貸350萬?，F(xiàn)在三年過去，房價(jià)跌了，銀行重新評(píng)估，房子只值300萬，按七成只能貸210萬，前后差了140萬。你得先把之前的350萬還清，才能貸到新的額度，可你能一下子拿出350萬嗎？就算找人幫你還，這140萬的缺口你也得補(bǔ)上。

對(duì)銀行來說，之后手里可能一堆壞賬和二手房。要是為了解決現(xiàn)金問題去拍賣這些房子，房價(jià)可能會(huì)被進(jìn)一步壓低。房價(jià)一跌，又會(huì)有更多人陷入還貸爆雷的漩渦，形成惡性循環(huán)。

還好央行宣布把小微企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從授信不超過1000萬提高到2000萬，還有一些房企的經(jīng)營性物業(yè)貸款政策，能改善流動(dòng)性，或許能延緩風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。但要是這雷真爆了，后果可比咱們想象的嚴(yán)重得多。

我想跟大家說，千萬別輕易上杠桿，別被所謂的高額度、低利息忽悠，因?yàn)椴恢辣澈蟛刂嗌亠L(fēng)險(xiǎn)。咱還是降低負(fù)債，保住現(xiàn)金流。