最近總有人問我，通州買房到底該看哪？改善盤那么多，怎么才能避開 “偽改善”？我覺得，真正的好房子都帶著 “硬核數(shù)據(jù)”——不是開發(fā)商喊的口號，而是容積率、得房率、配套半徑這些硬指標(biāo)。

就像今天要聊的中國鐵建花語璟云，我盯了小半年，7月20日售樓處終于開放了。

約400米到達(dá)地鐵站、約1.7容積率、平均約90%得房率，這三個(gè)數(shù)字，藏著通州改善的底層邏輯。今天咱們就細(xì)細(xì)聊聊，為什么說它是今年通州最值得盯的盤。

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約400米到地鐵站，藏著多少 “偷懶” 的幸福？

買房子，首先看地段。通州這幾年的發(fā)展不用我多說，作為城市副中心，每年千億級的投資砸下去，發(fā)展速度有目共睹。花語璟云所在的梨園板塊，堪稱通州的 “黃金居住區(qū)”。

在通州買房，通勤和配套永遠(yuǎn)是繞不開的坎，但花語璟云的 “約400米到達(dá)地鐵站”，直接把這兩個(gè)問題變成了加分項(xiàng)。

從項(xiàng)目步行到地鐵1號線梨園站只要約400米！這條北京第一條地鐵線，堪稱 “地下黃金動脈”：12站到國貿(mào)，還能同站臺換乘去金融街、望京、亦莊，都不用繞路，上班永遠(yuǎn)能比同事多睡20分鐘。

(示意圖)

更絕的是三橫三縱的路網(wǎng)：廣渠快速、京通快速約30分鐘直達(dá)市區(qū)，全程無紅綠燈還不收費(fèi)；九棵樹西路、東六環(huán)則串聯(lián)起亦莊、首都機(jī)場，自駕通勤族完全不用愁。

但比交通更“香”的是現(xiàn)成的配套。項(xiàng)目所在的梨園板塊，是通州少有的“不用等規(guī)劃”的成熟區(qū)。約15分鐘內(nèi)搞定所有生活需求，貴友大廈就在約300米外，東側(cè)有領(lǐng)展中心、通州萬達(dá)、，陽光生活廣場，西側(cè)是今年下半年開業(yè)的灣里奧萊更是約50萬方超級綜合體，估計(jì)400多家一線品牌扎堆，逛吃買一站齊活！

教育和醫(yī)療更是“定心丸”。項(xiàng)目屬于育才學(xué)校派位范圍（實(shí)際以教委文件為準(zhǔn)），這所九年一貫制學(xué)校是通州第一梯隊(duì)，師資和理念甩普通分校幾條街；約3公里內(nèi)有東直門醫(yī)院、潞河醫(yī)院等3家三甲醫(yī)院，其中潞河醫(yī)院是通州人公認(rèn)的“老牌靠譜”，家里有老人小孩也不用慌。

周末想遛彎？約4.6公里外就是約11.2平方公里的綠心公園，約5.5公里環(huán)形跑道、24節(jié)氣景觀帶，跑步騎車都能到；北京藝術(shù)中心、城市圖書館、大運(yùn)河博物館這些文化地標(biāo)，開車約10分鐘內(nèi)全拿下！

有人可能會說，通州新區(qū)的規(guī)劃更炫。但再想一想：你愿意等5年看規(guī)劃落地，還是現(xiàn)在就能享受現(xiàn)成的配套？花語璟云所在的位置，最值錢的不是未來，而是“現(xiàn)在”——這在通州可真不多見。

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約1.7容積率，買這里就是 “占了個(gè)大便宜”！

如果說區(qū)域價(jià)值是基礎(chǔ)，那產(chǎn)品力就是花語璟云的 “殺手锏”。最打我的，是項(xiàng)目約1.7的容積率，這堪稱通州在售項(xiàng)目的“獨(dú)一份”。

可能有人對這個(gè)數(shù)字沒概念，我查了下，通州最近5年出讓的地塊，容積率基本都在2.5以上，而容積率約1.7是什么概念？相當(dāng)于每平米土地上，房子的建筑面積比別人少40%！這意味著同樣的土地上，房子更少、空間更大，居住舒適感直接拉滿。

項(xiàng)目只規(guī)劃了7棟樓（4棟小高層+ 3棟洋房），總共202戶；樓間距能做到約52米，采光和私密性直接上了一個(gè)臺階。

這種點(diǎn)狀式排布太懂改善族了：哪怕住低樓層，也能曬到充足陽光；鄰居之間互不打擾，私密性拉滿。

社區(qū)品質(zhì)更是讓細(xì)節(jié)控狂喜。建筑設(shè)計(jì)交給了HZS匯張思——這家操刀過多個(gè)10萬+豪宅的團(tuán)隊(duì)，用米白色石材+玻璃幕墻+金屬鋁板打造外立面，搭配超大窗墻比和頂部挑檐，現(xiàn)代感十足，建成后絕對是通州主城的“顏值擔(dān)當(dāng)”。

園林則由DDON笛東打造，“一城梨花七境人生”的主題，加上五重歸家禮序，特別有儀式感：從約6.8米高的酒店式大堂進(jìn)入，途經(jīng)梨花雕塑水景，再到陽光草坪和景觀會客廳，最后穿過森林步道回家，每天都像逛公園。

最貼心的是約400㎡架空層泛會所，茶室、書吧、兒童區(qū)、健身區(qū)全配齊，下雨天不用出小區(qū)也能遛娃、辦公、社交。

對比周邊動輒上千戶的大盤，這種規(guī)模和布局的社區(qū)，后期管理更精細(xì)，二手房也不容易出現(xiàn) “踩踏式降價(jià)”，資產(chǎn)保值性更穩(wěn)。

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平均約90%得房率，直接買到了“魔術(shù)空間”！

得房率這東西，直接關(guān)系到“花的每一分錢都值”。花語璟云陽臺+設(shè)備平臺+飄窗的超高全贈送，相當(dāng)于白得幾個(gè)平方，可以說是 “通州天花板” ！

建筑面積約126㎡戶型實(shí)際使用面積116㎡；建筑面積約94㎡的戶型，實(shí)得面積約88.88平米，得房率平均約90%。

我算過一筆賬：實(shí)際使用面積116㎡，按現(xiàn)在普遍第三代小高層約78%得房率來算，相當(dāng)于其建筑面積他項(xiàng)目約150㎡的房子。如果按通州6.2萬/㎡的均價(jià)算，買這里相當(dāng)于每平米省了1萬多，這可不是小數(shù)目。

花語璟云的戶型設(shè)計(jì)是把 “空間利用率”玩到極致。建筑面積約126㎡四居是經(jīng)典“四葉草” 布局，四個(gè)臥室分在四角，老人房、兒童房、主臥互不打擾，私密性超絕。南向三面寬達(dá)約10.9米，客廳約4米面寬配全景落地窗，陽光能直接灑到餐廳；主臥帶270°轉(zhuǎn)角窗和步入式衣帽間，雙臺盆明衛(wèi)堪比五星級酒店配置。

建筑面積約94㎡和建筑面積約110㎡三居同樣亮眼。建筑面積約94㎡的戶型做到兩面寬，客廳約4.3米面寬（相當(dāng)于約4.8米橫廳），270°轉(zhuǎn)角窗+獨(dú)立家政間，緊湊卻不局促；建筑面積約110㎡的產(chǎn)品更適合三口之家，廚房約3.25米面寬能容下2-3人操作，面寬進(jìn)深比 0.95，堪稱“黃金比例”，將采光和實(shí)用性完美平衡。

精裝標(biāo)準(zhǔn)能看出誠意。126㎡戶型采用現(xiàn)代隱奢風(fēng)，入戶門是索福鋼木復(fù)合雙開子母門，搭配飛利浦智能鎖；全屋有東芝中央空調(diào)、百朗新風(fēng)系統(tǒng)；博洛尼櫥柜、方太蒸烤一體箱、美標(biāo)智能馬桶和面盆，摩恩龍頭和花灑這些一線品牌全配齊，連玄關(guān)柜都帶消殺功能，細(xì)節(jié)做得很到位。

我經(jīng)常和粉絲說，其實(shí)買房到最后，拼的就是 “確定性”。

區(qū)域配套的確定性，產(chǎn)品品質(zhì)的確定性，開發(fā)商實(shí)力的確定性。

花語璟云這約1.7的容積率、平均約90%的得房率、約400米到地鐵站的距離，每一組數(shù)據(jù)背后，都是這種確定性的體現(xiàn)。

花語璟云以硬核數(shù)據(jù)和央企實(shí)力，為通州改善市場樹立了新標(biāo)桿，也為買房人提供了一個(gè) “閉眼入” 的選擇。項(xiàng)目7月20日售樓處開放了，大家不妨聯(lián)系拆哥約起來，去現(xiàn)場實(shí)際看看。