說實話，2024年還能在東三環(huán)看到“現(xiàn)房”，確實是個稀缺事件。葛洲壩這個項目，早在2021年就拿地了，現(xiàn)在終于要開了。

項目位于朝陽勁松，東三環(huán)邊上，走路200米就是地鐵14號線平樂園站，地塊性質(zhì)是F2公建混合用地，一共三棟樓，其中兩棟是住宅，一棟是商業(yè)，住宅總共只有98套。

這次一口氣做到了現(xiàn)房交付，按照計劃，預(yù)計7月底開始接待，8月正式開盤。

好學(xué)生基本面！

? 建筑面積：總共4.01萬㎡，住宅部分約1.2萬㎡

? 戶型： 100㎡ / 127㎡ 三居、155㎡ 四居

? 樓棟：2#、3#為住宅，1#為商業(yè)，圍合式布局。有粉絲問我們，會不會像朝陽公園的融創(chuàng)壹號院一樣，有寫字樓的遮擋+玻璃幕墻反光問題？確實南北向西單元5層以下比較麻煩一些。

? 指導(dǎo)價：10.66萬元/㎡，開盤預(yù)計在10萬右！看房加微信menglin_2019

地段是真的香?。。。?/p>

先說優(yōu)點——這個項目的位置是真的不錯。

? 周邊有珠江帝景、金茂府、復(fù)地首府，都是朝陽的明星樓盤。

? 距離合生匯購物中心500米，距離京東 MAll 直線距離 700 米，京東 Mall 有超級大的電競中心，下面就是我們團(tuán)隊拍攝的京東超級 Mall——

? 配套學(xué)校是陳經(jīng)綸中學(xué)帝景分校，雖然非本部，但在朝陽也算有口碑，很多關(guān)注的粉絲都是沖著學(xué)區(qū)來的。

? 東三環(huán)的新盤幾乎是空白，這種現(xiàn)房更是鳳毛麟角

買 OR 不買？現(xiàn)在買，值不值？

項目拿地是在2021年，那時北京房價在高位，葛洲壩的指導(dǎo)價設(shè)在了10.66萬/㎡。

但如今珠江帝景二手房已跌到8-9萬/㎡，也就是說——葛洲壩的售價已經(jīng)明顯高于周邊二手房。是否值得買？一個核心要素，看價格！據(jù)說東西向可能價格在 8.5萬/平米。

產(chǎn)品力是三四年前設(shè)計的戶型了，但還是挺抗打的。

100㎡三居（東西朝向）

? 優(yōu)點：做了動靜分區(qū)，三面朝南，客餐廳一體化，帶玄關(guān)、主臥帶大套間

? 不足：朝向東西，窗戶偏小，廚房比較局促，整體亮點不夠多

? 適合：預(yù)算有限、想在東三環(huán)上車的小三口之家

127㎡三居

? 優(yōu)點：客廳面寬4.4米，整體尺度非常舒展

? 不足：127㎡僅做三居，沒做到四居顯得浪費，產(chǎn)品思路落后

? 總體評價：對比同面積其他新盤，有些吃虧

155㎡四居

? 優(yōu)點：四面朝南、套房設(shè)計、廚房/客廳/餐廳一體化，整體舒適性高

? 不足：總價太高，在黃杉木店/朝青/孫河這些板塊都有強(qiáng)對手

? 結(jié)論：如果你能接受總價1300-1500萬區(qū)間，不如看朝青或低密改善型產(chǎn)品。

商住混合+小體量，存在一定隱患。

這點是我最擔(dān)心的。

? 首先這是F2公建混合用地，也就是商業(yè)和住宅放在一起，不可避免有嘈雜和流動性問題

? 社區(qū)體量非常小，僅98戶住宅，未來物業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施、鄰里氛圍都很難保障

? 對于自住來說，這樣的小社區(qū)舒適度肯定不如一個純居住大盤

在二手房市場上，小體量+公建混合，也會讓流通性打折。誰是同價位的對手？黃杉木店必須提名！

黃杉木店是朝青板塊近十年來罕見的新出讓地，住宅屬性純粹，周邊配套不差：

同樣是10萬/㎡的開盤價，黃杉木店在產(chǎn)品力和宜居性上明顯更勝一籌。

買還是不買？聽聽拆哥怎么說？

陳經(jīng)綸學(xué)區(qū)、合生匯和京東 MALL 、地鐵多軌交匯，住在時尚溜達(dá)圈，直接年輕 20 歲。1000 萬左右可以上車，真香！

127㎡和155㎡考慮入手的話，可以對比下黃杉木店以及通惠河一帶的新改善項目，貨比三家，選你所愛，反正朝陽的新房圈已經(jīng)卷出天際。你完全可以海王心態(tài)！

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