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觀察項(xiàng)目 | 杭州恒隆廣場

作者 | 大江

“未見其人，先聞其聲”，盡管杭州恒隆廣場零售部分預(yù)計(jì)要到明年上半年才開業(yè)，但是已經(jīng)開始在杭州布局了。

杭州恒隆廣場 來源：恒隆地產(chǎn)

近期，百大集團(tuán)發(fā)布了公司關(guān)于簽署重大租賃合同的公告，宣布與恒隆地產(chǎn)達(dá)成合作；

百大集團(tuán)將在2028年與浙江銀泰百貨的租約期滿之后，將杭州百貨大樓轉(zhuǎn)租給杭州恒隆廣場，用于經(jīng)營商業(yè)服務(wù)用途，包括但不限于餐飲、特殊商業(yè)、商業(yè)零售及配套，租賃期限自2028年4月1日（暫定）起20年。

公告同樣披露了租賃面積和租金情況。約4.2萬㎡的合計(jì)租賃面積，租金標(biāo)準(zhǔn)為人民幣3750萬元/季度，每三年租金在前一個(gè)周期租金標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上遞增4.5%。

按照這樣的租金，20年的租期，恒隆需要付出超30億的租金，這還不包括對杭州百貨大樓的改造升級費(fèi)用。

杭州百貨大樓為何拋棄“盟友”銀泰百貨武林店轉(zhuǎn)投恒隆懷抱？30億接手杭州百貨大樓，恒隆是賺是虧？

01

百貨式微、風(fēng)光不再

武林銀泰百貨也不再需要B、C館

李平還記得銀泰百貨武林店曾經(jīng)“破紀(jì)錄”的店慶盛況，“在購物節(jié)的年代，消費(fèi)者徹夜排隊(duì)，到點(diǎn)進(jìn)去搶?！?/strong>

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上還流傳著銀泰百貨武林店的銷售“傳說”。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)信息，銀泰百貨武林店2007年店慶當(dāng)天的銷售額就達(dá)到了8753萬，刷新了全國單日銷售紀(jì)錄；

當(dāng)天商場里就有82個(gè)品牌創(chuàng)全國銷售紀(jì)錄，18個(gè)品牌創(chuàng)華東地區(qū)銷售紀(jì)錄，超200個(gè)品牌創(chuàng)銀泰單店單日銷售紀(jì)錄。

“現(xiàn)在不行了，但業(yè)績不錯(cuò)，我懷疑很多是直播賣出去?！?/strong>在問及銀泰百貨武林店現(xiàn)在的狀況時(shí)，李平坦言。

根據(jù)公開信息，2023年銀泰百貨武林店的年銷售額為72.85億，2024年并未公開銷售數(shù)據(jù)。

銀泰百貨武林店“吃掉”旁邊的杭州百貨大樓也是在項(xiàng)目如日中天的2008年，但在百貨逐漸式微、周邊的商業(yè)競爭壓力越來越大的當(dāng)下，難免消化不良；

項(xiàng)目也不再需要這樣的大體量，只需要保留原來的“核心部分”就行了。

有網(wǎng)友針對這次的“轉(zhuǎn)租”事件，這樣評價(jià)到，“不就是老銀泰百貨嗎，百大和他一直就分裂，完全沒有是一家店的感覺?！?/strong>

從銀泰百貨武林店的A、B、C三個(gè)分館來看，以高化美妝為核心、首店云集的A館，一直都是銀泰百貨武林店的核心，現(xiàn)在百大集團(tuán)與恒隆簽約，不一定是百大集團(tuán)不想再和浙江銀泰百貨續(xù)約，也有可能是銀泰百貨武林店不再需要“B館和C館”了。

畢竟作為百大集團(tuán)最主要的利潤和收入來源的杭州百貨大樓，租金其實(shí)并不便宜。

根據(jù)百大集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)來看，去年杭州百貨大樓實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1.56億；

浙江銀泰百貨大概不想再付這筆“額外支出”了，百大集團(tuán)也不想在百貨這艘“沉船”里游蕩，搭上港資恒隆也不失為明智之舉。

更何況去年年底，阿里還以74億元的價(jià)格將手上的銀泰百貨股權(quán)賣給了雅戈?duì)枴?/strong>

02

直面杭州大廈、湖濱銀泰、杭州萬象城

杭州恒隆廣場勝算幾何？

對于恒隆而言，在經(jīng)歷了武漢恒隆廣場的“失利”之后，對于處境相似的杭州恒隆廣場這個(gè)投資巨大的項(xiàng)目只會慎之又慎。

杭州恒隆廣場距離杭州大廈約700米，距離湖濱銀泰in77約2公里，距離杭州萬象城也只有約6公里，并且恒隆還是這些項(xiàng)目里最后開業(yè)的，要承擔(dān)的壓力不小。

杭州恒隆廣場 來源：恒隆地產(chǎn)

想來現(xiàn)在也是早做準(zhǔn)備，為后續(xù)的開業(yè)，在這些項(xiàng)目的夾擊中站穩(wěn)腳跟提前布局。

拿下杭州百貨大樓，對于恒隆廣場而言，一方面可以讓項(xiàng)目不用夾在中間，在“杭州第一中軸線”的延安路上擁有更好的外立面。

另一方面，項(xiàng)目原本的體量為10.59萬㎡，再加上杭州百貨大樓的4.2萬㎡，整個(gè)項(xiàng)目在體量上會有一個(gè)巨大的提升，當(dāng)然也需要更多品牌來填充。

杭州恒隆廣場 來源：恒隆地產(chǎn)

一般商場是會在項(xiàng)目開業(yè)之后根據(jù)經(jīng)營狀況才會考慮擴(kuò)容，杭州恒隆廣場還未開業(yè)就提前擴(kuò)容。

我們也完全有理由猜測，杭州恒隆廣場目前的招商大概比較順利，有不少品牌意向進(jìn)駐項(xiàng)目，而杭州恒隆廣場原本的體量無法完全容納這些品牌。

據(jù)恒隆集團(tuán)今年2月份發(fā)布的業(yè)績報(bào)告顯示，杭州恒隆廣場零售預(yù)計(jì)正式開業(yè)時(shí)間為2026年上半年，出租率已達(dá)71%。擬定租戶組合比例為:服裝飾品占51%，餐飲占 25%，消閑及娛樂占 17%，其他業(yè)態(tài)占 7%。

此外，此舉明顯也表明了恒隆對于杭州重奢市場的長期看好以及將杭州恒隆廣場這個(gè)項(xiàng)目打造成商業(yè)標(biāo)桿的決心，也能給予到市場和品牌更多信心。

李平也從杭州普通消費(fèi)者的角度表達(dá)了自己的看法，“恒隆對杭州項(xiàng)目是非常重視的，后面主要看恒隆能不能從杭大那邊把幾個(gè)頭部挖過來。”

杭州恒隆廣場 來源：恒隆地產(chǎn)

杭州高端市場競爭向來激烈，目前已有杭州大廈、杭州萬象城、杭州湖濱銀泰in77三大在營的頂級商場，后續(xù)還有杭州SKP、杭州IFC等項(xiàng)目會入市，恒隆在進(jìn)場時(shí)間上并沒有搶占到先機(jī)。

杭州項(xiàng)目總投資190億，開業(yè)之前再花重金拿下杭州百貨大樓，也說明恒隆對杭州恒隆廣場未來能夠產(chǎn)生的回報(bào)有很大期待，畢竟商人不做虧本的買賣。

不過杭州恒隆廣場到底成色幾何，有待明年揭曉，但杭州商業(yè)市場是越來越熱鬧了！

注：文章中李平為化名。

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